原告张华林与被告刘江、陈伟、北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张华林及其委托诉讼代理人李武义，被告刘江、陈伟之共同委托诉讼代理人张洋，被告名商公司之委托诉讼代理人王彩莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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张华林向本院提出诉讼请求：1、判令刘江、陈伟退还我租赁房屋押金15万元，剩余房租108953元，合计258953元。2、判令刘江、陈伟支付违约金25万元，延期退还押金、房租利息损失7768元（自2017年11月20日至还款付清为止，暂计算至2018年5月11日为7768元）。3、刘江、陈伟承担本案诉讼费用。事实与理由：我向刘江、陈伟承租位于北京市海淀区常润路36号院的地下室，建筑面积3000平米，租赁期限一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。合同期内，2017年11月1日，刘江、陈伟通知我，提前终止租赁合同，并承诺退还我押金和剩余房租258953元；2017年11月19日，我腾退租赁房屋并交付给刘江、陈伟；但经过我多次催讨，刘江、陈伟拒不退还我押金和剩余房租。刘江、陈伟作为出租方，系合伙关系。刘江与我签订房屋租赁合同，并收取房租；陈伟收取我押金并出具承诺函，承诺退还押金和剩余房租。故诉至法院。 刘江辩称，不同意张华林的诉请。我是名商公司员工，与张华林签订租赁合同是我代表名商公司签订，我已经将租金交给名商公司，房屋出租后，与张华林的接洽、对租赁房屋的管理均是名商公司在执行，我认为租赁合同主体是名商公司，我作为员工不应成为本案被告，请求驳回张华林诉请。刘江、陈伟是名商公司员工，代表公司收取押金，是职务行为，与张华林不成立租赁关系，张华林在办理退房时是与名商公司工作人员办理的，与某、陈伟没有关系，租赁合同的实际履行主体是名商公司，张华林起诉刘江、陈伟不成立。 陈伟辩称，不同意张华林诉请。我是名商公司员工，我是为单位收的押金，已经将押金交给了单位，应由单位承担责任。刘江、陈伟是名商公司员工，代表公司收取押金，是职务行为，与张华林不成立租赁关系，张华林在办理退房时是与名商公司工作人员办理的，与某、陈伟没有关系，租赁合同的实际履行主体是名商公司，张华林起诉刘江、陈伟不成立。 名商公司辩称，认可刘江、陈伟收取租金、押金，其二人是我公司员工，与张华林签订租赁合同，收取押金、租金是职务行为，合同解除是因不可抗力导致的，是因为2017年11月西红门失火，北京市对群租房进行清退，我公司不同意支付违约金，因不可抗力造成合同解除，我公司有权利对房屋进行出租、转租，且张华林对11间房屋擅自转租，我方对此不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 张华林与某于2016年11月27日签订《房屋租赁合同》，主要约定：张华林向刘江承租位于北京市海淀区常润路ｘ号院的地下室，出租房屋建筑面积为3000平米，租期为2017年1月1日至2017年12月31日，租金为100万元。第六条第三款约定，甲方交付的房屋严重不符合合同约定或交付的房屋无法正常经营使用，或甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，乙方可提前终止合同，应预先30天书面通知甲方，甲方应向乙方支付月租金的300%作为违约金，并退还乙方未发生的剩余房屋租金及其他各项费用。2017年1月1日，刘江向张华林交付诉争房屋，张华林将其用于开办群租公寓。至2017年1月24日，张华林分两次向刘江支付房屋租金共计100万元，2017年11月2日，张华林向陈伟支付房屋租赁押金15万元。 2017年11月，北京市政府清退存在安全隐患的不合规公寓，陈伟在诉争房屋门口张贴通知要求租户限期搬离。2017年11月19日，经相关职能部门检查，诉争房屋被要求终止经营，依相关政策予以清退，张华林于当日腾退诉争房屋。陈伟指示名商公司员工李某与张华林办理腾退房屋结算手续并交接诉争房屋，李某、陈伟出具《书面承诺》，记载：应退押金15万，剩余房租11.111万元，减去剩余电费，实际应退258953元。 张华林主张，其与某、陈某租赁关系，与名商公司无关。刘江、陈伟、名商公司主张，诉争房屋产权人是北京市海淀区常青工业公司（以下简称常青公司），常青公司与北京明创房地产经纪有限公司签署《房屋租赁合同》，名商公司又与北京明创房地产经纪有限公司签署《合同权利义务转让书》，取得前述《房屋租赁合同》项下全部权利义务，名商公司再以自己名义转租诉争房屋，刘江、陈伟是其员工，刘江对诉争房屋无使用权、出租权，刘江系代表名商公司与张华林签订租赁合同、收取租金并将租金交给了名商公司，陈伟代表名商公司收取押金并将押金交给了名商公司，二人的行为均是代表名商公司的职务行为，李某代表名商公司与张华林办理腾退房屋结算手续，陈伟代表名商公司出具《书面承诺》，刘江、陈伟与张华林没有租赁关系。刘江、陈伟为此提交：1、2018年12月29日名商公司与某签订的《劳动合同》、2012年4月2日名商公司与陈伟签订的《劳动合同》。2、证人李某证言。李某出庭陈述：我是名商公司员工，陈伟代表名商公司给我发工资，张华林腾退租赁房屋时我代表名商公司参与收房，我负责结算水电、网费，不负责租金结算，是陈伟指示我去的，刘江未参与收房。名商公司为此提交：1、2018年5月22日名商公司出具的陈伟《在职证明》。内容为：陈伟自2017年1月1日在其公司工作，任部门经理。2、2018年5月22日名商公司出具的刘江《在职证明》。内容为：刘江自2017年1月1日在其公司工作，任总经理。3、名商公司与某签订的《劳动合同》，2017年1月1日名商公司与陈伟签订的《劳动合同》。4、2006年11月30日常青公司（甲方，出租方）与北京明创房地产经纪有限公司（乙方，承租方，以下简称明创公司）签订的《房屋租赁合同》。主要约定：甲方将北京市海淀区东冉村ｘ号常青园服务楼出租给乙方，建筑面积约7358平方米，院落面积约8200平方米，占地面积约11900平方米；租赁期限为20年，自2007年1月1日至2026年12月31日；租赁期内乙方在不违反法律的情况下可将标的物用于经营、办公、出租和招商等经营或其他商业用途。5、2008年11月25日明创公司（甲方，出租方）与名商公司（乙方，受让方）签订的《合同权利义务转让书》。主要约定：甲、乙双方就位于“北京市海淀区东冉村ｘ号（现已改为常润路ｘ号）”的房屋，房屋建筑面积约为7358平方米，院落面积约8200平方米，占地面积约11900平方米的房屋及土地签订本《合同权利义务转让书》。甲方将该房地产出租给乙方经营，起止时间从2009年2月1日至2026年12月31日。现甲方自愿退出经营，并将甲方与此项目的产权单位：北京市海淀区常青工业公司所签订的《房屋租赁合同》的全部权利、义务一并转让给乙方。张华林对刘江、陈伟提交的两份《劳动合同》、名商公司提交的两份《在职证明》及两份《劳动合同》的真实性不认可，对名商公司提交的《房屋租赁合同》、《合同权利义务转让书》认为与本案无关，对李某证言不认可，认为：证人陈述存在矛盾，证人没有证据证明是代表名商公司与其结算，证人的工资是陈伟发放，证人与某、陈某利害关系，证人称其行为受陈伟指示，系代表刘江、陈伟。就为何名商公司未在张华林与某所签《房屋租赁合同》盖章，名商公司称，签订合同时其公章另有用途，其知悉刘江签订该合同的行为，认可是刘江的职务行为。 张华林依据《书面承诺》主张刘江、陈伟退还其押金及剩余房租共计258953元。刘江主张应由名商公司退还租金、押金，对《书面承诺》真实性认可，对数额不认可，称结算时其不在场。陈伟主张应由名商公司退还租金、押金，对《书面承诺》真实性认可，对数额认可，但主张张华林在租赁合同约定的3000平米外多占了8间房屋共计750平米，张华林应支付该部分面积的占有使用费。名商公司主张，张华林承租的诉争房屋中有11间房屋，其从张华林处租赁用于放置公司物品，但腾退时发现该11间房屋已被张华林对外出租，其放置的物品不知去向，就该11间房屋的租金及放置的物品与张华林发生分歧，故没有退还张华林的房屋押金及剩余租金。陈伟、名商公司为此申请证人李某再次出庭作证，证人李某出庭陈述：我参与收房时看到名商公司的11间房屋被张华林的租户占用了，屋内物品没有了，我负责结算水电、网费，不负责结算租赁房屋面积、租金，故在《书面承诺》中未记载该情况，但向陈伟告知了该情况。张华林认可李某与其办理了诉争房屋腾退交接手续，但不认可其占用了11间房屋，称其承租的房屋没有明确位置，其并未占用名商公司房屋。 张华林称因刘江、陈伟交付的房屋无法正常使用、未按期退还剩余租金，存在违约，依据《房屋租赁合同》第六条第三款主张违约金，按照月租金83333元的300%计算为25万元；并主张刘江、陈伟没有按时退还租金、押金，占用其资金，主张2017年11月20日至2018年5月11日的利息7768元。刘江、陈伟、名商公司主张，合同终止是因政府行为，故张华林主张违约金没有依据

一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还张华林剩余房屋租金、押金共计258953元； 二、驳回张华林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8934元（张华林已预交），由张华林负担4427元，已交纳；由北京名商物业管理有限公司负担4507元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院

审判长梁珊 人民陪审员石亚华 人民陪审员卞海虹 二〇一九年五月三十日 书记员周乐怡 书记员李盈盈

2019-05-30