原告（反诉被告）中国电子为华实业发展有限公司（以下简称为华公司）与被告（反诉原告）北京海开房地产集团有限责任公司（以下简称海开集团）、北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭对本案本诉及反诉合并进行了审理。原告为华公司委托诉讼代理人魏鹏、杨博玉，被告海开集团、海开股份公司共同委托诉讼代理人翟明阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

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原告为华公司向本院提出如下诉讼请求：1．请求法院确认海开集团、海开股份公司作出的《关于解除的函》无效；2。请求判令海开集团、海开股份公司将位于北京市海淀区海淀南路21号海开大厦（即今中关村知识产权大厦）地下1层、地下2层、中控室交付为华公司；3、本案诉讼费用由海开集团、海开股份公司承担。事实和理由：2010年12月20日，我公司与海开集团、海开股份公司签订《房屋租赁合同》，约定由我公司租赁位于北京市海淀区海淀南路21号海开大厦（今中关村知识产权大厦）12978平方米房屋，租期9年，自2011年1月20日至2019年5月20日（含四个月免租期），租金按季支付，我公司有权将租赁房屋对外出租经营。2011年12月7日，我公司与海开集团、海开股份公司签订《补充协议》，将租赁房屋变更为海开大厦地上五到九层，租金为2．7元／天／平方米。以上合同签订后，我公司依约按时足额支付租金，但海开集团、海开股份公司却在未与我公司协商一致的情况下，突然于2017年11月6日在海开大厦外张贴《关于解除的函》，造成我公司租户（即五到九层租户）产生误解，严重影响了我公司对租赁房屋的正常经营。我公司认为，海开集团、海开股份公司的行为违反了诚实信用原则、违背了合同约定，侵害了我公司的合法权益，故诉至法院。 被告海开集团、海开股份公司共同辩称，不同意为华公司的诉讼请求。第一，为华公司及其所属的物业公司在履行合同中存在严重违法、违约行为，已符合合同约定的解除条件；同时继续履行合同将不能实现出租房屋安全有效运营的合同目的，故我方有权依照法律规定及合同约定解除涉案房屋租赁合同。2010年12月20日，我方与为华公司签署《房屋租赁合同》,同时与为华公司及北京中电物业服务有限公司（以下简称中电公司）签署了《物业管理协议》。协议签订时，为华公司系由央企中国电子信息产业集团有限公司出资设立的国有控股公司，中电公司系为华公司全资设立的子公司。2011年1月20日、2011年12月7日，我方又分别与为华公司及中电物业公司签署了《海开大厦餐厅委托管理协议》、《补充协议》，约定将海开大厦地上5-9层房屋及地下1层（包括地下餐厅）、地下2层、中控室及院内部分停车位出租给为华公司经营，中电公司负责所出租房屋的物业服务。依据《房屋租赁合同》第一条第4项约定，我方与为华公司指定的物业公司签订海开大厦物管合同，为华公司承担该物业公司所有法律、经济的担保责任。合同签订之后，为华公司和中电物业公司在履行合同过程中对海开大厦管理粗放，与同行业相比服务水平较差。尤其在2016年4-7月，为华公司进行了企业改制，产权由国有控股完全变更为私营企业，中电公司的产权也相应完全变更为个人所有，为华公司与中电公司不再有任何隶属关系，物业管理服务水平更加下降。我方之所以与为华公司及中电公司共同签署《物业管理协议》，并在房屋租赁合同中约定为华公司与中电公司承担连带法律责任，正是看中为华公司当时国有企业的身份及管理的规范性，通过集中优势资源对海开大厦整体统一管理，以保障海开大厦作为中关村地区高端知识产权企业聚集地的吸引力。但为华公司和中电公司在完成改制后，却唯利是图，大肆裁减公司必备的管理和服务人员，不进行设施设备的正常检测维护，致使海开大厦资产的安全和运营完全失控，严重危害了我方及承租商户的利益，导致承租商户和原物业管理人员的长期投诉，导致我方受到行政处罚、利益严重受损，造成了严重的经济损失。在我方发出解除合同通知后，中电公司在收到解除函后未提出异议，自动撤离了现场人员及办公物品，我方于2017年11月10日顺利接管了海开大厦的物业服务，并重新委托了新的物业公司开展应急物业服务。我方在委托新的物业公司后，至2018年2月10日，我方支付新物业公司为修复大厦正常使用功能而发生的费用达611268．72元。维修费用涵盖大厦的监控系统、保安保洁系统、电梯、弱电系统、消防系统等方方面面，上述系统如不进行维修更换，大厦的基本运营和安全已无任何保障。除此之外，我方还向新物业公司支付了本应由为华公司支付的能源费339450．83元以及新物业公司人员工资及应急服务费用998448．26元。依据《房屋租赁合同》第六条的约定，为华公司应按期足额支付公用事业部门或物业公司的费用；应使用房屋进行合法的经营活动；应保证大厦内设备设施的安全运行、保证餐厅正常运转；自行负责租赁房屋内的安全、防火、防盗及卫生工作；租赁期内违规经营而被吊销执照，或发生重大火灾、重大安全事故被有关部门查封无法继续经营，我方均有权提前终止合同。《房屋租赁合同》第七条第1款第②项约定，为华公司未按公用事业部门或物业公司规定缴付物业费、制冷制热费、能源费、水电燃气费、有线电视电话、网络费等费用，逾期超过60日的；第③项约定，未妥善保管及使用配套设施设备给答辩人造成严重损失的；第④项约定违反相关法律法规、行政规章规定利用承租房屋从事违法活动的，我方有权解除合同。结合为华公司严重违法违约的事实和合同的相关约定，我方认为，为华公司严重违反了《房屋租赁合同》第六条约定的义务，致使不能实现出租房屋安全有效运营的合同目的，已经构成了《合同法》第九十四条第（四）项规定的法定解除合同条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，守约方有权解除合同，同时为华公司的违约行为也符合《房屋租赁合同》第七条第1项第②、③项、第④项约定的我方有权解除合同的情形，因此，我方有权依照法律的规定和合同的约定解除与原告签署的房屋租赁合同。第二，为华公司转租房屋后只顾收取次承租人的租金，不履行资产和物业管理义务，已经并将继续造成巨额的国有资产流失，不能实现国有资产保值增值的目的，故我方有权解除合同。第三，原《房屋租赁及合同》及《物业管理协议》已经依法解除，新的物业公司已经进驻并平稳过渡，物业公司提供的优质服务受到了承租商户的感谢和表扬。我方作为业主已与承租人重新签署了《房屋租赁合同》，原房屋租赁合同现已无继续履行的可能。 诉讼中，被告海开集团、海开股份公司向本院提出反诉请求：1．请求法院依法确认反诉原告与为华公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经于2017年11月6日解除；2．请求法院责令为华公司赔偿垫付的能源费、房屋使用功能修复费共计3079964．62元。事实与理由：我方与为华公司、中电公司签订《房屋租赁合同》、《物业管理协议》及《补充协议》后，因为华公司、中电物业公司存在严重该违法违约行为，导致我方不断收到相关利害关系人的投诉，2017年8-9月，因为华公司、中电物业公司违法经营，存在消防和卫生等方面的重大安全隐患，导致我方先后被海淀区公安消防支队、海淀区防火委员会、海淀区卫生和计划委员会作出行政处罚，海开大厦消防通道被查封，我方原取得的北京市海开餐厅营业执照被吊销。2017年10月至11月，我方先后收到海开大厦三家入住商户的书面投诉函，反映海开大厦停水及漏水无人管理的问题。在实地核实上述问题过程中，我方还发现海开大厦地下餐厅、配电室电线裸露，存在严重的火灾隐患，监控室监控系统失效，大厦室内及院内各处设施损坏无人维护维修等严重问题。2017年11月6日，我方分别向为华公司及中电公司发出了解除《房屋租赁合同》及《物业管理协议》的函，中电公司在收到解除函后未提出异议，自动撤离了现场人员及办公物品，我方于2017年11月10日顺利接管了海开大厦的物业服务，并重新委托了新的物业公司开展应急物业服务，至2018年2月10日，我方支付新物业公司为修复大厦正常使用功能而发生的费用达611268．72元，还向新物业公司支付了本应由为华公司支付的能源费、新的物业公司人员工资及应急服务等费用3079964．62元，故提起反诉。 原告为华公司对被告海开集团、海开股份公司的反诉辩称，不同意海开集团、海开股份公司的反诉请求。第一，二被告主张的合同法定解除及约定解除的理由均不成立。我公司自签订租赁合同至今一直按合同约定履行义务，没有拖欠过租金，合规行使转租权，反而是其在2017年底多次将我公司交纳的租金退回，并单方违规于2017年11月6日给我公司发送解除通知，并将该通知张贴于大厦给租户制造恐慌情绪，之后以设置门禁卡、断水断电等恶劣行径强迫次承租人与其重新签订租赁合同，还强制性将我公司位于地下一层的办公室封存，导致我公司办公用品和重要资料无法取出。我公司营业执照的经营范围没有物业管理权限，合同约定的法律上的经济担保责任也并非管理职能上的共同管理义务，且两被告提交的物业费、能源费等缴费证据基本都是在其发送解除通知后，与新物业公司签订新物业合同后的缴费证据，不能证明我公司在其发送解除合同通知前违反了合同约定。至于海开餐厅被吊销营业执照系二被告告在2017年11月中旬单方和餐厅经营人达成补偿协议，在给予对方一定补偿后关闭的餐厅，与我公司无关。即便该餐厅系因违规经营被吊销营业执照，根据双方签订的《海开大厦餐厅委托管理协议》第五条，其也只能收回餐厅，并不能导致租赁合同的解除，故二被告主张的符合合同约定解除条件的理由不成立。第二，二被告要求我公司赔偿其垫付的能源费、房屋使用功能修复费共计3079964．62元的诉讼请求不明确，且于法无据。根据房屋租赁合同第七条第2项第一款的约定，房屋功能修复费用系二被告应承担的义务，其无权要求我公司承担。综上，请求法院驳回其反诉请求。 诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月20日，海开集团、海开股份公司（出租方、甲方）与为华公司（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，合同主要条款规定，甲方现将海开大厦出租给乙方作为办公用房及相关业务的经营用房；并由乙方指定的所属物业公司负责该大厦的物业管理。租赁房屋建筑面积12978平方米，院内停车场除甲方自留的5个车位外，剩余车位由乙方租赁经营。乙方承租该租赁房屋用途为高科技研发、办公；租赁期限为8年，自2011年1月20日起至2019年5月20日止。甲方于2010年12月31日前与乙方指定的物业公司（乙方所属）签订海开大厦物管合同，乙方承担该物业公司所有法律、经济的担保责任。乙方应于本合同签订3日内向甲方支付人民币300万元，其中200万元作为折抵乙方支付第一次租金的额度，剩余100万元作为交付甲方的房屋押金直至本合同终止。租金标准为每年8968989．61元，租金支付方式为按季支付，由乙方于每季的首月前10个工作支付本季度租金。在租赁期内，由乙方负责的相关费用：物业费、能源（水、电、天然气等）费、供暖费、有线电视费、电话费、网络费、停车管理费、日常维修维护费、公用设施的维修与保养、保险费用、本合同约定的租赁范围内的基础设施设备（包括但不限于空调、消防、电梯、水、电、燃气供应设施设备等）新增、改建的全部设施、设备的的费用，及乙方使用该租赁房屋而发生的其他费用；乙方应按公用事业部门或物业管理公司规定标准及期限，按期足额支付上述各项费用，乙方指定的物业公司负责该承租房屋的物业管理事宜，办理相关手续并承担相关费用。在租赁期，甲方负责直燃机、消防系统、配电系统、电梯等影响大厦正常使用的设施设备大、中修更新改造费用，以及房屋主体结构和屋面外墙防水等大、中修更新改造费用。乙方应按本合同约定及时足额支付房屋押金、租金等费用；乙方应按公用事业部门或物业管理公司规定，按期足额支付租赁房屋的物业费、能源费、供暖费、有线电线费、电话费、网络费、停车管理费等费用。乙方有权使用该房屋进行合法的经营活动，不得从事违法犯罪活动，承诺租赁房屋的经营范围及相关业务应符合中关村核心区产业发展方向的要求。乙方应保证大厦内设备设施的安全运行、保证餐厅正常运营所需的一切手续。租赁期内乙方违规经营而被吊销执照或因乙方责任发生重大火灾、重大安全事故被有关部门查封无法继续经营的，甲方有权提前终止合同无条件收回租赁房屋。发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，自甲方解除合同书面通知送达乙方之日起，本合同即告解除，乙方需自合同解除之日起10日内向甲方腾空返还租赁房屋：1、乙方未在合同约定的期限内缴付租金，逾期超过60日的；2、乙方未按公用事业部门或物业管理公司规定缴付物业费、制冷制热费、能源费、水电燃气费、有线电视及电话费、网络费等各项费用，逾期超过60日的；3、未妥善保管及使用配套设施设备给甲方造成严重损失的；4、乙方违反相关法律、法规、行政规章等规定利用承租房屋从事违法活动的。无论基于何种原因导致乙方被相关行政部门责令停业整顿、吊销营业执照、责令搬出租赁房屋并最终导致合同目的无法实现的，本合同自具体行政行为做出之日起自动终止。乙方向甲方支付了租金，在任何情况下，并不意味着甲方同意免除乙方的任何义务或放弃根据本合同约定和法律规定要求补偿的权利。 同日，海开集团、海开股份公司（甲方）与为华公司、中电公司（乙方）签订一份物业管理协议，约定甲方将海开大厦整体委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2011年1月20日至2019年5月20日止，如遇双方于2010年12月20日签订的房屋租赁合同提前终止（无论任何一方提出），本协议及其他相关协议将一并终止。委托事项包括委托物业的管理及维护，保证其安全完整、正常使用；委托物业所在大厦的消防、安全工作；委托物业所在的公共环境、公共场所、共用部位的清洁卫生及垃圾的收集、清运工作；委托物业所在大厦电梯、水泵、空调、水电等运行服务管理。 同日，海开集团、海开股份公司（甲方）与为华公司、中电公司（乙方）还签订一份餐厅委托管理协议，载明根据房屋租赁合同的约定，乙方为华公司负责保证大厦（含地下餐厅）内设备设施的安全运行、保证餐厅正常运营所需的一切手续，现甲方委托乙方负责全面管理海开大厦地下餐厅（包括但不限于地下餐厅的正常运营所需的一切手续、相关税费、日常管理、保洁、消防、安全及设备设备维修等），委托管理期限自2011年1月20日起至2019年5月20日止，在上述委托管理期间内，乙方违规经营而被吊销执照或因乙方无力偿还对外债务而被诉讼查封财物或因乙方责任发生重大事故被有关部门查封无法继续经营的，甲方有权提前终止本协议并无条件收回地下餐厅，本协议为房屋租赁合同的有效补充；如遇房屋租赁合同提前终止（无论任何一方提出），本协议及其他相关协议将一并终止。 合同签订后，为华公司进驻海开大厦承租房屋，同时中电公司负责大厦的物业管理。 2011年5月19日，为华公司与北京海开餐厅签订房屋租赁合同，将海开大厦地下一层餐厅租赁给海开餐厅。现该餐厅已被吊销营业执照。 2011年12月7日，海开集团、海开股份公司（甲方）与为华公司（乙方）、中电公司（丙方）签订一份补充协议，三方对原房屋租赁合同、物业管理合同相关条款进行变更，就相关租赁范围、租赁房屋的起始时间、租金起付时间、物业费的交纳等条款进行了部分调整、变更。 2017年8月，北京市海淀区公安消防支队到海开大厦进行检查，检查后针对大厦存在的部分防火门闭门器损坏、个别疏散通道堆放杂物、中控室对主机操作不熟练等问题作出责令限期改正通知书；还制作了行政处罚决定书，以消防设施未保持完好有效为由，处以罚款1万元。同时，还查封了大厦部分楼层的消防通道。 同年9月，海淀区卫计委经对海开大厦进行监督检查后，作出行政处罚决定书，认为该单位未按照规定对机组、通风管、风机盘管等设备进行检测，超过两年，违反了相关管理规定，并处以罚款1万元。 同年11月6日，海开集团、海开股份公司分别向为华公司、中电公司发送了解除房屋租赁合同和物业管理协议的函，认为其在履行合同中出现了严重违反合同义务从而导致合同解除条件已成就的违约行为，以及未尽受托物业管理之责同时违反相关国家法律法规，告知其解除上述合同及补充协议。上述解除函已于当日送达为华公司、中电公司。中电公司收到解除函后，其物业管理人员撤出海开大厦。同时，海开集团、海开股份公司更换了海开大厦门禁卡，并将为华公司遗留物品搬至地下一层房间内封存。 同年11月10日，海开集团委托北京田永丰物业管理有限公司（以下简称田永丰公司）作为应急物业，临时接管海开大厦3个月的物业管理工作，田永丰公司进驻海开大厦接管物业管理工作，同时对大厦内相关的公共设施、设备进行了修复。此后，海开集团又先后和原与为华公司签约的承租人分别签订了新的房屋租赁合同。 2018年2月11日，海开集团（甲方）与田永丰公司（乙方）签订协议，约定甲方同意支付乙方垫付能源费339450．83元，同意支付乙方人员工资及应急服务费998448．26元；同意支付乙方在临时接管期间修复大厦使用功能发生的相关费用611268．72元，最终商定结算价1945000元。 同年2月12日，海开集团与田永丰公司签订物业服务合同，委托其对海开大厦提供物业服务。 诉讼中，海开集团、海开股份公司为证明为华公司未尽管理职责，给其造成严重损失，还提交了海开大厦的部分照片、原中电公司海开大厦项目经理李卫明写给海开集团领导的一封公开信、北京英泰智科技股份公司《公函》、北京知识产权运营管理有限公司《公函》及《关于维修房屋漏水申请报告》，用以证明在为华公司及中电公司企业改制后存在无人管理涉案物业项目，也无人对设备设施进行维护，少支出多营利，造成海开大厦隐患重重的种种事实以及海开大厦的三家入住商户投诉反映海开大厦停水及漏水无人管理的问题，严重影响了海开集团的声誉；此外，还提交了其在为华公司、中电公司撤出后对海开大厦中央空调系统、消防系统、电梯、室外路面及墙面、大厦内部墙面等公共设备、设施、场所进行维护、保养、改造的相关明细、施工合同及发票，以证明其投入了200多万元资金对大厦进行维修改造，给其造成了巨大损失；同时，还提交了大厦商户给其的感谢信，以证明在应急物业接手大厦物业后，大厦整体环境得以有效改进。对此，为华公司称上述信函均属于证人证言，由于证人未出庭，故均不认可；海开集团提交的维护改造票据均是对海开大厦固定设施和附属物的维护改造，根据租赁合同的约定，房屋主体结构、屋顶外墙等装修更新改造费用都应由海开集团承担，与其无关；且海开大厦其只承租了5-9层，海开集团提交的是大厦整体的维护费用，大厦整体维护应由业主即海开集团，亦与其无关。 诉讼中，海开集团、海开股份公司为证明为华公司拖欠水、电、燃气等费用，向本院提交了相关缴费收据；经法庭质证，为华公司称上述票据中除了一张2011年1月份代交了6000多元水费外，其余费用从开票时间上看均是在2017年11月以后即其撤出海开大厦后产生的费用，其撤出后不应再承担相应费用，且海开集团、海开股份也无证据证明其在合同履行期间拖欠了上述费用

一、驳回原告中国电子为华实业发展有限公司的全部诉讼请求； 二、确认反诉原告北京海开房地产集团有限责任公司、北京海开房地产股份有限公司与反诉被告中国电子为华实业发展有限公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经于2017年11月6日解除； 三、驳回反诉原告北京海开房地产集团有限责任公司、北京海开房地产股份有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费41820元，由原告中国电子为华实业发展有限公司负担，已交纳20910元，余款于本判决生效后7日内交纳。 反诉案件受理费15720元，由反诉原告北京海开房地产集团有限责任公司、北京海开房地产股份有限公司负担，已交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院

审判长杨靖 人民陪审员董福利 人民陪审员吴健 二〇一九年五月二十七日 书记员宁晓栩 书记员于洁

2019-05-27