原告中国电力传媒集团有限公司（以下简称：电力传媒集团）与被告中宇慧通资产管理集团有限公司（以下简称：中宇慧通集团），第三人北京市中鑫瑞驰酒店管理有限公司（以下简称：中鑫瑞驰酒店）房屋租赁合同纠纷、反诉原告中宇慧通集团与反诉被告电力传媒集团房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。电力传媒集团委托代理人郭恂、中宇慧通集团委托代理人杜昆志，中鑫瑞驰酒店委托代理人韩维参加了诉讼。本案现已审理终结

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原告电力传媒集团诉称:2012年5月，原告与被告签订了《承包经营合同》，合同约定租赁资产为：1、北京市西城区南新华街甲1号房屋；2、合同附件《租赁资产清单》所列动产。租赁期限12年，每年租金800万元，被告承担大厦所发生的水、电、气、通信等经营所发生的各项费用，将该酒店改造成不低于五星级酒店，合同签订后3个月内成立新的酒店公司进行经营，否则原告有权解除合同。合同签订后，原告按约将酒店交付给被告，但被告至今拖欠租赁费已达1000万元，且一直未对宾馆进行升级改造，第三人作为被告发起成立的酒店公司实际在此经营，综上，原告认为双方签订的名为《承包经营合同》实为租赁合同法律关系，原告按约履行了房屋交付义务，被告却无故拖欠租金及未按约定将酒店进行改造实属违约，为了维护原告的合法权益，保护国有资产，原告特诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求确认原、被告双方的承包经营合同已于2014年12月31日解除；2、判令被告支付自2012年5月1日起至2014年12月31日止的租赁费及水电费共计1000万元（合同约定一年800万元租赁费，2012年5月1日至2014年12月31日约2133万元，扣除案外人租金1359万元，两项相减加上水电费437万元，再减押金200万元，凑整后1000万元）；3、诉讼费由被告承担。 被告中宇慧通集团辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我公司2012年5月1日与原告了签订“承包经营合同”（以下简称：“合同”），之后依据该合同约定我公司成立了“北京中鑫瑞驰酒店管理有限公司”（以下简称“中鑫瑞驰公司”），但原告在履行合同义务过程中，一直存在部分义务未履行的情况，具体如下：一、未将全部租赁物交付给被告；且未按照合同约定将已经从各承租人处所收取的租金支付给被告。二、未将原“北京瑞驰大酒店有限责任公司”的工商注册地址从北京市西城区南新华街甲1号迁出。2014年12月，因为配电室线路设备失火，原告以维修为由封堵了配电室，禁止被告维修，酒店因断电处于停业状态。2015年8月，原告对酒店进行了破坏性拆除，使得我们双方之间的合同目的无法实现，现同意解除合同。有关租金问题。我们交纳过200万元押金和193.8万元前期经营管理费，另在被告开独立账户之前，被告使用原酒店的共管账户，账目由原告负责，案外人的租金也打入这个账户，这个账户第一年就有850万元钱，原告直接从从账户里扣的钱，上述这三笔钱已经超过了原告主张的1000万元租金。另原告扣除的案外人租金中未含有地下室和十二层自建部分以及大堂、咖啡厅和美容美发，仅这些部分从2012年5月1日至2014年租金就有2004.155055万元，同时原告主张的水电费是整栋楼的，而原告交付给我们的仅为一部分，现要求我们分担整栋楼的水电费没有道理。原告应赔偿被告因此造成的损失，对此，被告将予以反诉。 反诉原告中宇慧通集团诉称：2012年5月1日，被告与原告签订了《承包经营合同》，约定由被告承租北京市西城区南新华街甲1号瑞驰大酒店的相关事宜。合同签订后，被告依约支付了租赁承包保证金200万元，并按原告的要求，向其支付了该酒店之前承租人“北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司”所欠原告的193.80万元。但原告向被告交付租赁标的物时，仅交付了酒店的客房所对应的房屋面积及地下室部分房屋，酒店底商、酒店内已出租房屋及原告自行占用的房屋并未交付。其中包括平安银行、北京味多美食品有限责任公司、北京多彩苑图文设计中心、北京瑞丰晴雨商店、一层北侧美容美发、北京市西城区学而思培训学校、北京学而思教育科技有限公司、北京两湖轩餐饮文化有限公司、12层中国电力报社办公用房、北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司（以下简称：瑞驰铂滋酒店）所占地下室面积及大堂面积、觉品一号餐厅、中国移动通信集团北京有限公司所占地下室面积、北京寅亨泰商贸有限公司所占十三层面积。按照合同约定，上述面积均应完整向被告交付，对于被告承租时已有承租户所对应的面积，在被告承租后，应由被告收取租金。原告不仅未将租金交予被告，且在原有租户租赁合同到期后继续与其签订租赁合同，继续收取租金，其行为已严重违约。按照合同十七条规定，原告应将北京瑞驰大酒店有限责任公司（以下简称：瑞驰大酒店）的工商注册地址在合理时间内迁往它处。但至今为止，原告并未履行该合同义务。在房屋租赁合同中，完整交付标的物是出租人的主要义务，也是履行顺序在先的合同义务。由于上述原告的违约行为，被告通过瑞驰大酒店账户陆续支付租金人民币共850万元整后不再继续支付租金，原告非法收取的被告应得利润足以冲抵租金，且由于被告始终未能完全占有使用承租房屋，导致提升为五星级酒店的装修改造工作至今无法进行，也严重影响了被告的预期收益。时至2014年12月17日，该酒店配电室内一配电箱起火，经消防部门调查认定，火灾原因为设备老化。火灾导致配电设备毁损，酒店无法供电。事故发生后，原告将配电室上锁，并派专人看管，禁止被告维修。自该日起，酒店被迫停业，经多次协商未果，一直延续至今。半年的停业已给被告造成了严重损失。2015年8月，原告擅自将涉案房屋10层以上进行拆除，封闭9层北侧窗户，同时对酒店内部进行了破坏性拆除，涉案房屋已经无法实际使用。综上，原告存在四项违约行为：1、未完全交付标的物，违反约定收取了被告的正常经营收入；2、未将工商注册地址迁出租赁标的物；3、发生火灾后阻挠被告维修配电设施，导致酒店停业至今。4、擅自拆除租赁标的物导致涉案合同已经根本无法履行。因原告的违约，应赔偿被告包括实际经营损失和装修损失在内的其他损失。故反诉原告特提出如下反诉请求：1、请求确认从2015年8月15日起解除双方的《承包经营合同》；2、判令原告赔偿被告租金损失2240.504243万元【原告占用的面积（包含没有合同的部分）租金共计4920.504243万元扣减房租2680.0000万元）；3、判令原告赔偿被告停业损失189.4380万元；4、判令原告赔偿被告装修损失34.6028万元；5、退还押金200万元及代原告垫付案外人的193.80万元；6、承担本案本诉、反诉以及评估费。 反诉被告电力传媒集团辩称：同意解除合同，但不认可被告的解除时间，更不认可原告违约，拆除酒店是遵照上级指示，并非原告过错。对于第二项诉求有合同部分的计算金额不持异议，但不同意按照被告的截止点计算，应该按照原告的截止点计算，没有合同部分的租金全部不同意给付。因为十二层是自建的，不在房本即租赁面积之内。且被告的反诉对原告显失公平，被告索要的所谓租金损失远远超过了原告的租金。觉品一号按照合同约定应由被告负责清理，被告和他们实际上是一拨人，因为他们之间产生了矛盾，一拨人作餐饮，另一拨人作酒店经营，在此情况下，被告和原告签署的合同。虽然被告是按照评估结论计算的经营损失，但我们不认可该评估结论，因为缺乏依据。而且合同被解除的原因是由于被告违约导致，另上级机关要求拆除部分楼层不是原告的过错，因此，原告不同意赔付被告的装修、经营损失以及租金收益，押金同意退还冲抵租金，193.90万元与本案无关，是被告为案外人支付的，鉴定费也不同意承担，因为原告自始就不同意鉴定。另外，被告和第三人除了200万元押金及代案外人支付193.80万元之外，没有向原告交纳过任何租金，且双方之间并不存在共管账户。 第三人中鑫瑞驰酒店述称：被告所述情况完全属实，我司于2012年至2013年总共通过共管账户向原告交付850万元租金，按照原告要求一部分打给电监会，一部分给电力传媒，原告将涉案的部分场地出租给案外人并收取租金，这些租金早已超过了合同约定的800万元。原告一直和第三人合作，对第三人是实际经营人完全知情。故不同意原告的诉讼请求，并支持被告的全部反诉请求。 经审理查明：北京市西城区（原宣武区）南新华街甲1号房屋产权登记在中国共产党中央委员会宣传部名下，层数（最高）11、地下室2层，建筑面积总计9265.3平方米，房基占地面积1130.6平方米。 2003年3月3日，国务院机关事务管理局出具了《关于文轩宾馆产权及使用等有关问题的复函》（国管房地【2003】34号），内容如下：“国家电力监管委员会：你会《关于文轩宾馆产权划转问题的函》（电监办函【2003】1号）收悉。根据国务院领导同志的批示精神和《国务院办公厅转发国务院机关事务管理局关于改进和加强中国国家机关办公用房管理意见及其实施细则的通知》（国办发【2001】58号）的有关规定，经研究，现函复如下：一、宣武区南新华街甲1号文轩宾馆属中央级行政公产，产权归国务院机关事务管理局所有。二、同意你会租赁使用该处房屋，作为电监会系统的干部培训场所。三、请你会同相关单位将该处房屋的建设、维修档案及权属资料移交我局，并与我局签订房屋租赁协议。同时，按规定该宾馆的维修、改造事宜，须经我局审核批准后方可实施。特此复函。国务院机关事务管理局2003年3月3日。” 2003年12月23日，国务院机关事务管理局房地产管理局出具了《产权证明》，内容如下：“宣武区南新华街甲1号（产权证号为宣全字第ＸＸＸＸ号）为中央国家机关行政资产，产权属国务院机关事务管理局，现由国家电力监管委员会机关服务中心办公使用。特此证明。 2006年9月19日，国家电力监管委员会出具《证明》，内容如下：“根据国管局房地【2003】34号文件，南新华街甲1号楼于2004年1月1日交付电监会使用，由电监会服务局出资在该址注册了瑞驰大酒店。国家电力监管委员会对南新华街甲1号楼（瑞驰大酒店）全权进行经营、管理、维护、修缮等各项工作。 2006年12月30日，北京瑞驰大酒店有限公司（以下简称：瑞驰大酒店，甲方）与北京寅亨泰商贸有限公司（以下简称：寅亨泰公司）签署了《租赁合同》，约定甲方将酒店十三层西侧70平方米场地租赁给后者，租赁期限为2006年12月30日至2017年12月29日，原年租金为人民币5000元，整个租赁期限租金为5.50万元。 2009年3月31日，国家电力监管委员会机关服务中心（甲方，以下简称：电力监委会机关服务中心）与作为乙方的中国电力报社（以下简称：电力报社）签署了《瑞驰大酒店承包经营协议》，约定电力监委会机关服务中心将瑞驰大酒店经营权承包给电力报社。承包经营的范围包括：瑞驰大酒店的全部有形及无形资产……经发包方与承包双方协商一致，可以变更本酒店名称，需要办理变更登记的，发包方有协助义务。本酒店采取承包方承包自主经营的形式，期限为15年……承包方有权依据本协议，取得其应得的合法收入。承包方按约定缴纳承包费外，承包方经营本酒店产生的一切收益归承包方享有。 2009年4月24日，瑞驰大酒店（甲方）与乙方北京味多美食品有限责任公司（以下简称：味多美公司）签署了《租赁合同》，约定甲方将瑞驰大酒店第一层正门北侧门市房（建筑面积69平方米）租赁给后者，租赁期限为2009年6月8日至2019年6月30日止。年租金以30万元为计算基数，以每年3%的比率逐年递增。租赁期限租金总额为342.3904万元整，每年度租金分别为：第一年：31.8904万元；第二年：30.90万元；第三年：31.8万元；第四年：32.70万元；第五年：33.60万元；第六年：34.50万元；第七年：35.40万元；第八年36.30万元；第九年：37.20万元；第十年38.10万元。 2009年5月20日,瑞驰大酒店（甲方）与北京两湖轩餐饮文化有限公司（以下简称：两湖轩、乙方）签署了《租赁合同》，约定将原两湖轩承租的三、四层餐厅面积共计756平方米于2009年8月24日起改租为三、四层（包括客房）总面积2080.19平方米，租赁期限为2009年7月15日至2014年7月14日，新租赁面积年租金为185万元，约定瑞驰大酒店可在新租赁金额范围内进行消费（消费项目包括早餐和正餐）。现年租金共为265万元。新租赁面积年租金为185万元，其中20万元作为内部消费，另外165万元作为内部转账冲抵房租，平均每个月可冲抵13.75万元，若超出13.75万元，超出部分酒店退还两湖轩餐厅，同时两湖轩餐厅给酒店开具同等金额的发票；若月13.75万元冲抵不完，余款可转入下月继续冲抵，但不跨年度冲抵。甲、乙双方应在每月10日前结清。 2009年6月30日，瑞驰大酒店（甲方）与中国移动通信集团北京有限公司（以下简称：中国移动，乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定甲方将瑞驰大酒店地下一层一房间，使用面积共20平方米租赁给后者用于建立移动通信机房。租赁期限为10年，自2009年6月30日起至2019年6月29日止，租金总额为50万元（10年），其中含机房房屋租金及管道路由占地租金。 2009年10月28日，瑞驰大酒店（甲方）与北京市西城区学而思培训学校（以下简称：学而思培训学校，乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定甲方将瑞驰大酒店主楼二层，建筑面积合计477.88平方米租赁给后者作为办公、教学、经营使用，租赁期自2009年11月21日至2014年11月20日，共计5年。年租金52.30万元。 2009年10月28日，瑞驰大酒店（甲方）与北京学而思教育科技有限公司（以下简称：学而思公司，乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定甲方将瑞驰大酒店西侧门面房，建筑面积合计85平方米租赁给后者作为办公、教学、经营使用，租赁期自2009年11月21日至2014年11月20日，共计5年。年租金31.025万元。 2010年1月10日，瑞驰大酒店（甲方）与北京多彩苑图文设计中心（以下简称：多彩苑图文设计中心，乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案酒楼西侧门面房，面积合计204平方米租赁给后者，租赁期自2010年2月11日至2018年2月10日，共计8年。租金标准：7元／平米／天，人民币50万元／年。 2011年瑞驰大酒店将酒店第一层南侧门市房（建筑面积216.6平方米）出租给深圳发展银行北京分行（现为平安银行股份有限公司北京分行）作为商业经营使用，第十层1001、1002、1003、1005、10061007、1008（套房）、1009、1010房出租给平安银行股份有限公司北京分行作为办公使用，建筑面积共计458平方米。租期自2011年至2012年8月10日止。 2012年，双方又续订了租赁合同，期限自2012年8月11日至2013年2月10日止，其后，双方又续订了租赁合同， 约定续订期为2013年8月11日至2015年2月10日止，月租金单价为人民币334.58元／平方米，月租金为22.570991万元，半年租金为135.42595万元。租金包含十层办公区域所有水电、冷暖空调，不包含电话费。 2012年5月11日，电力报社（甲方）与被告（乙方）就涉案酒店房屋及资产租赁承包经营事宜签署了《承包经营合同》（即争诉合同），约定甲方将其授权经营的酒店部分资产，按照所有权和经营权相分离的原则，租赁承包给乙方经营保管。租赁承包资产状况如下：1、不动产：甲方授权经营的位于北京市西城区南新华街甲1号的房屋。（1）房屋坐落于北京市西城区（原宣武区）南新华街甲1号（产权证号为宣全字第ＸＸＸＸ号）；2、房屋总建筑面积、客房、会议室、贵宾室、后院职工食堂及其他已租赁场所（详见附件——资产明细表）。位于酒店西配楼10层顶楼、12层外立面的场地由甲方自行经营广告业务，6003房间甲方自用，不包含在租赁承包经营范围之内。（3）、租赁房屋的用途：宾馆、银行、餐饮、超市、商场等符合房屋使用性质的合法用途。在本合同有效期内，乙方改变租赁房屋的用途，须征得甲方书面同意。2、其他资产：见附件租赁资产清单（不含不动产）。3、无形资产：酒店名称和其他知识产权。租赁承包期限为12年，从2012年5月1日起至2024年3月31日止。（第五条）如国家电监会提前收回甲方对酒店房产等资产的经营权，则本协议自动失效，甲乙双方相互不承担因协议失效引起的任何民事赔偿责任，但应结清协议时效日之前的往来账，包括但不限于乙方应向甲方支付的租赁承包费等……乙方向甲方支付的租赁承包费为每年人民币800万元。本协议签订后3日内，乙方向甲方支付租赁承包保证金人民币200万元。租赁期满或合同提前解除，甲方应在乙方结清租赁承包费后7日内不计息退还上述保证金给乙方。租赁承包费每月支付一次，数额为每月66.60万元人民币，每年度最后一个月为67.40万元。支付对象：前三年，乙方应将每月租赁承包费的41.25%支付给国家电监会机关服务中心（每年330万元）、25%支付给甲方（每年200万元）、33.75%支付给北京瑞驰大酒店有限责任公司（每年270万元）、第四年开始，乙方应将每年度租赁承包费的62.5%支付给国家电监会机关服务中心500万元，25%支付给甲方（每年200万元）、12.5%支付给北京瑞驰大酒店有限责任公司（每年100万元）；或按甲方的书面指令支付。租赁承包费的给付时间：每月5日前支付当月租赁承包费。乙方同意支付“北京瑞驰铂滋酒店有限责任公司”在此之前与甲方合作所欠的经营管理费用，余额为人民币一百九十四万元整（见附件二），支付时间为本协议签订后三日内，其中，支付给国家电监会机关服务中心一百二十五万元整，支付给甲方六十九万整。乙方按上述约定之外不再向甲方支付其他费用。乙方租赁承包甲方固定资产用途应为酒店经营……乙方承诺改造水平不低于五星级标准……乙方在租赁期间自行支付大厦所发生的水电费、燃气费、卫生费、大厦管理费、设备维修费、通信费及正常经营所发生的各种费用……租赁承包期内如乙方办理工商执照，对该房屋的外立面进行装饰、酒店自身广告宣传活动，甲方按法律规定和本合同约定予以协助，包括但不限于将北京瑞驰大酒店有限责任公司的工商注册地址在合理时间内迁往它处。租赁承包的房屋中的部分房屋，已经由北京瑞驰大酒店有限责任公司作为出租方出租给其他人使用。乙方租赁承包的房屋范围包括签署已出租部分的房屋，乙方按照本合同约定向甲方交付的租赁承包费中已经包含了前述已经出租部分的房屋租金，故甲方应当要求北京瑞驰大酒店有限责任公司将其与承租人签订的房屋租赁合同中的权利义务一并转让给乙方，由房屋承租人直接向乙方支付房租及相关费用。甲方应当在乙方的酒店经营公司成立后十五日完成前述房屋租赁合同中的权利义务转移至乙方的相关全部事宜。如因第五条原因或甲方而解除合同，前述房屋租赁合同的权利义务转回至甲方。乙方的酒店经营公司设立后，经有关部门审批可将房屋外立面或房屋范围内的字样“瑞驰大酒店”或其他名称变更为含有“中宇慧通”字样的名称或者乙方确定的其他名称。（二十一条）过渡期的处理办法：过渡期是指乙方接收租赁资产后至其酒店经营公司设立。该时间段乙方可以使用北京瑞驰大酒店有限责任公司的账户进行经营，但甲方监管全部经营活动。乙方设立酒店经营公司由该公司履行本合同，并与北京瑞驰大酒店有限责任公司结算账户使用期间的收支。过渡期不能超过三个月，如超过三个月，甲方有权解除合同。（二十二条）乙方负责处理与北京瑞驰铂滋大酒店有限责任公司之间的有关事宜，包括直接从北京瑞驰铂滋大酒店有限责任公司接管酒店资产控制权（即租赁资产的接收），甲方予以协助。乙方取得酒店资产控制权后，甲方与乙方补办租赁资产交接手续。就“合同的解除”，约定如下：（二十四条）出现下列情形之一时，甲方有权解除本合同。1、乙方逾期交纳租赁承包费、其他费用超过3个月；2、乙方未征得甲方同意用租赁承包资产对外提供担保。（二十五条）出现下列情形之一，本合同自然解除。1、发生不可抗力，使本合同无法履行；2、政府征用、收购、收回或拆除租赁承包的房地产；3、甲、乙双方协商一致。有关“违约责任及其他”约定如下：任何一方违反本合同约定，应当赔偿因其违约行为给对方造成的损失。本合同终止后乙方应于10日内迁离并交回租赁承包的甲方资产，保证租赁承包的房地产和附属设施完好（属正常损耗除外），对于乙方在租赁承包期间增添的设施双方确认按如下处理：如不可移动的物品（含电梯、中央空调设备、通讯设备）所有权归甲方，如是可移动物品，乙方应在本条规定的迁离期限没撤离，超过期限不能搬离的物品，所有权归甲方。 后被告依约向原告缴纳了押金200万元并代案外人向原告支付的193.80万元。 2012年12月20日，电力报社经国家工商行政管理局核准，改制为中国电力传媒集团有限公司，即本案原告。 2014年1月14日，被告经北京市中信公证处公证向中国电力报社的韩健寄送了《履行义务敦促书》，内容如下：“中国电力报社：我公司即中宇慧通资产管理集团有限公司2012年5月1日与贵单位签订“承包经营合同”（以下简称：“合同”），之后依据该合同约定我公司成立了“北京中鑫瑞驰酒店管理有限公司”（以下简称“中鑫瑞驰公司”），但贵单位在履行合同义务过程中，一直存在部分义务未履行的情况，因此我公司特发此函，敦促贵单位按照合同约定履行相应合同义务，具体如下：一、请贵单位履行合同第十八条、十九条所约定的应当由贵单位履行的义务即立刻通知全部承租人向我公司的下属中鑫瑞驰公司履行房屋租赁合同义务，包括但不限于支付租金等，同时请贵单位按照合同约定将已经从各承租人处所收取的租金及其按照银行贷款利率计算的相应经济补偿立即转付给中鑫瑞驰公司。二、请贵单位履行合同第二十二条的义务，即配合我公司接收全部租赁资产，目前“觉品一号”餐馆占用范围内的房屋由北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司占用，特敦促贵单位立即配合我公司腾清“觉品一号”餐馆，将该房屋交付给我公司下属的中鑫瑞驰公司经营管理。三、鉴于目前“觉品一号”餐馆所占用房屋仍未交付给我公司下属的中鑫瑞驰公司经营使用，因此该范围内的房屋租金及其水电费等相应费用均应当从应向贵单位支付的租赁承包费中进行相应扣减，请贵单位立即与我方进行财务数据核对，确定具体的扣减金额。四、鉴于贵单位长期占用我公司租赁经营范围内的位于12层的房屋，贵公司应当就此支付相应费用，请贵公司立即与我公司下属的中鑫瑞驰公司进行核对，确定应向中鑫瑞驰公司支付相应费用的具体金额。五、请贵单位履行合同第十七条义务即将“北京瑞驰大酒店有限责任公司”的工商注册地址从北京市西城区南新华街甲1号迁出。以上应当由贵单位履行的合同义务，此前我公司曾经多次发函催告贵单位履行，但是鉴于贵单位一直未予履行，因此特发此函，请贵单位接此函后立即履行相应合同义务。中宇慧通资产管理集团有限公司2014年1月14日（此处加盖有中宇慧通资产管理集团有限公司印章）。 2014年12月8日，被告经北京市中信公证处公证向中国电力报社寄送了《合同权利转让通知》，内容如下：“中国电力报社：我公司即中宇慧通资产管理集团有限公司（原名称中宇慧通资产管理有限公司）于2012年5月1日与贵单位签订“承包经营合同”，我公司享有相应的合同权利并负有相应的合同义务。现我公司根据合同法第79条、第80条之规定，特通知贵单位，自2014年12月8日起我公司在“承包经营合同”所享有的全部合同权利义务转让给受让人北京中鑫瑞驰酒店管理有限公司（注册号110102015621535），请贵单位向北京中鑫瑞驰酒店管理有限公司履行全部合同义务。特此通知中宇慧通资产管理集团有限公司2014年12月8日星期一（此处加盖有中宇慧通资产管理集团有限公司印章）。 2014年12月17日12时00分，北京瑞驰酒店配电室内一配电柜起火，经消防部门调查：火灾原因系配电室电缆线路老火所致。火灾导致配电设备毁损，酒店无法供电。事故发生后，原告将配电室上锁，并派专人看管。被告要求维修遭到原告拒绝，原告称自行维修，然一直不予维修。自该日起，酒店停业至今，除平安银行外，所有租户均已搬离。 现原告持诉称理由将被告及第三人起诉至本院，提出如下诉讼请求：1、请求确认原、被告双方的承包经营合同已于2014年12月31日解除；2、判令被告支付自2012年5月1日起至2014年12月31日止的租赁费及水电费共计1000万元（合同约定一年800万元租赁费，2012年5月1日至2014年12月31日约2133万元，扣除案外人租金1359万元，两项相减加上水电费437万元，再减押金200万元，凑整后1000万元）；3、诉讼费由被告承担。 被告持答辩意见不同意原告全部诉讼请求，并以原告违约在先导致双方合同目的无法实现为由提出反诉。 第三人同意被告的主张及反诉请求。 2015年7月31日（审理中），北京市规划委员会向原告下发了《北京市规划委员会关于瑞驰酒店降层改造有关规划意见的函》（市规函【2015】1205号），内容如下：“中国电力传媒集团：根据党中央、国务院关于中国人民抗日战争暨反法西斯抗战胜利70周年纪念活动的部署，按照北京市委、市政府关于保障安全、提升城市景观的要求，贵单位所属位于前三门大街南侧的瑞驰酒店需要进行降层改造、立面装修等整治工作，现将有关要求函告如下：一、请贵单位在确保安全的前提下，于2015年8月15日之前拆除瑞驰酒店现状建筑10层及以上部分，并封闭9层北侧窗户。二、请贵单位尽快与该建筑设计单位签订相关委托合同，开展建筑拆改工作，并将瑞驰酒店与其西侧集邮总公司业务楼作为整体统一考虑，编制立面装修方案报送我委。请贵单位持本函在组织开展上述工作的同时，商（上）相关部门办理手续。特此函告。北京市规划委员会2015年7月31日（此处加盖有北京市规划委员会印章）。 2015年8月15日前，原告拆除了瑞驰酒店10层及以上部分，并对内部结构也进行了部分拆除，封闭了9层北侧窗户，并禁止被告和第三人进入酒店。 原告针对其主张，提交了如下证据：1、涉案房屋所有权证、《关于文轩宾馆产权及使用等有关问题的复函》、《产权证明》，证明涉案楼房产权登记在中宣部名下，产权属于国家机关事务管理局，交由国家电力监管委员会使用；2、《证明》、《瑞驰大酒店承包经营协议》；证明目的：国家电监会机关管理局将北京瑞驰大酒店承包给原告经营。3、《承包经营合同》，证明目的：原告与被告存在租赁关系，合同约定：每年租金800万元按月支付66.66万元，被告应将酒店改造成不低于五星级酒店标准，合同签订后3个月内被告成立新的酒店进行经营，否则原告有权解除合同。截止到2014年12月31日共32个月被告应支付合同价款2133.33万元。4、《合同权利转让通知书》；证明目的：被告在未经原告同意下擅自将双方签订的《承包经营合同》被告享有的权利转让给第三人。被告的行为违背了合同订立目的实属违约，双方合同应依法解除。5、水、电、气发票；证明目的：截止到2014年12月31日被告承租期间应承担的水电费为437.753223万元；6、被告按实际占用面积应承担租金计算表；证明目的：截止到2014年12月31日被告实际占用面积为4471.41平米，按照32个月计算应交租金1029.4974万元。共欠费:1029.4974＋437.753223（水电费）-200万（押金）＝1267.250623万元；7、①《深圳发展银行租赁合同》4份；②其他租户《租赁合同》和其他租户应收租金统计表；证明目的：除被告外其他租户按合同约定实际应收租金1359.8841万元。若按此计算：合同约定整楼租金2133.33万元-其他租户应收租金1359.88万元＋水电费437万元-200万押金＝1010万元。8、原告单方制作的中电传媒股份有限公司与北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司之间债权债务关系。内容如下：“北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司欠中电传媒股份有限公司550万元。具体构成（略）；8、《北京市规划委关于瑞驰酒店降层改造有关规划意见的函》，证明拆除酒店部分楼层是为响应上级单位的指示，并非原告过错。 被告对证据1、2认可，对证据3、4的真实性认可，但不认可证明目的，因为原告不将原有酒店的注册执照迁走，所以被告为了经营只能和第三人合作经营，以便解决酒店的注册经营问题;证据5真实性无法核实；证据6、7属于原告自行整理的部分不认可，因不属于证据，且有部分合同租金只计算到约定届满之时不合理，因为合同约定届满之日后，原告也未向被告交接房屋。对证据8《北京市规划委关于瑞驰酒店降层改造有关规划意见的函》不予认可，理由如下：（1）、该证据属于政府内部文件，无法核实；（2）、该证据具体性质不清楚，因其行为实际上具体影响了被告的实体权利，然而原告并没有在法定期限内送达或告知被告。且原告在对涉案楼房进行拆除后导致涉案合同无法继续履行，应以此作为计算合同解除的时间点；（3）、该证据不能作为原告的免责理由。被告一直主张的是原告未能按照合同约定交付标的物，构成根本违约，之后在配电室起火后，将配电室上锁，故意不予维修，构成明显恶意。而该上级机关的文件发生在这一切之后，与原告的违约行为并无关联性。 第三人的质证意见同被告。 审理中，被告申请对北京市西城区南新华街甲1号瑞驰大酒店内装修损失、原告未交付且无合同部分面积（如下：1、北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司占用酒店房屋（1）、地下一层150.8平方米；（2）、餐厅觉品一号面积912.42平方米；（3）占用大堂面积60平方米；（4）、中国电力报社占用一层北侧美容美发门店房30平方米；（5）、中国电力报社占用十二层177.5平方米）的日租金以及2014年12月17日至2015年8月15日期间酒店停业损失进行评估。因被告要求鉴定的事项较多，经双方当事人认可，确定北京国宏信价格评估有限公司（以下简称：国宏信价格评估公司）作为本案的鉴定机构，就上述事项一并进行鉴定和评估。国宏信价格评估公司经组织双方当事人多次质证并明确具体鉴定范围和时间截点后，于2017年11月21日出具鉴定报告，本次价格评估基准日为：租金部分2013年10月1日；停业部分2014年12月15日。结论为：房屋贬值价格在评估基准日的价格为：装修部分￥346028.00元（人民币三十四万元六千零二十八元）；停业损失部分￥1894380.00元（人民币一百八十九万元四千三百八十元整）；租金部分：①北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司占用的一层150.8平方米为7.00元／平方米？？天；②北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司占用的餐厅觉品一号912.42平方米为￥17.00元／平方米？？天；③北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司占用的大堂60平方米为￥20.00元／平方米？？天；④中国电力报社办公占用一层北侧美容美发门店30平方米为￥23.00元／平方米？？天；⑤中国电力报社办公占用十二层写字楼177.5平方米为￥15.50元／平方米？？天。 原告对该价格评估结论提出书面异议，要求国宏信价格评估公司作出答复。 2018年1月31日，国宏信价格评估公司作出了《关于（2015）西民初字第6149号案件异议回复函》，主要内容如下：1、关于租金评估结果的问题；我公司出具的评估报告中，租金评估结果为我司调取评估基准日近期市场公开租金案例，依据标的实际所处位置，附近交通状况，商业密集度等多项因素综合修正确定的结果，与标的内实际发生的历史租金水平无关。对于异议人所提有违建房不在房本面积内等相关问题，报告中及现场勘查记录内已确定评估标准参照9层，且评估过程中我司并无相关内容的资料，故无法考虑。由于基准日与评估作业日跨度较大，大部分采样数据为房管所信息及我公司内部数据库资料，由于技术保密性等原因，无法完全提供请委托方及异议人谅解、2、关于装修结果的问题；我司出具的装修评估结果为公开市场依法施工的建筑公司所需工程造价，其中包含规费、税金等费直接工程费用，且申请人提供的合同、结算相关证据等材料表现的金额并非对应项目的全部结算金额。在评估结果中我司已根据标的使用时间考虑了成新率（即折旧）。对异议人在现场勘查环节所提意见我可以装修明细的形式送达委托方，异议人可向法院提交相关证据阐明意见的真实性，在评估报告内由于异议人并未像（向）我司提交相关书面材料，故评估报告未予披露，3、关于停业损失评估结果的问题；我公司就停业损失部分标的的评估依据是委托方提供的，关于本次评估所依据的财务资料我司可与本回函一并交还委托方。本次交还的材料为停业损失相关的全部依据，由于评估作业过程该材料的唯一性，故我司未依据其他财务资料出具不相同的评估结果。若委托方后续补充提供其他资料，我司可对该部分标的进行补充评估。 原告认为国宏信公司所做的上述答复，充分证明了其所做的价格评估结论，没有事实和法律依据，不具有合法性和有效性，不应作为本案损失认定的依据。 被告及第三人认可上述全部鉴定结论，被告据此明确了如下反诉请求：1、请求确认从2015年8月15日起解除双方的《承包经营合同》；2、判令原告赔偿被告租金损失2240.504243万元【原告占用的面积（包含没有合同的部分）】租金共计4920.504243万元扣减房租2680万元）；3、判令原告赔偿被告停业损失189.438万元；4、判令原告赔偿被告装修损失34.6028万元；5、退还押金200万元及代原告垫付案外人的193.8万元；6、承担本案本诉、反诉以及评估费。 原告只同意以押金冲抵租金，其余均不同意。 第三人同意并支持被告的全部反诉请求。 被告针对其反诉请求，提交了如下证据：1、工商登记核名通知书；证明我公司在合同签订后如约设立公司的证明；2、火灾事故简易调查认定书，内容如下：起火单位：北京瑞驰大酒店有限公司，起火地址：北京市西城区南新华街甲1号，报警时间：2014年12月17日12时00分，现场调查走访情况：经现场调查，走访报警人，值班人员等知情人，北京瑞驰酒店配电室内一配电柜起火……火灾事故事实：经调查：火灾原因系配电室电缆线路老火所致。证明火灾事故造成实际损失发生；3、房屋续租合同，证明深圳发展银行北京分行（平安银行）租赁房屋的事实及租金；4、租赁合同，证明北京味多美食品有限责任公司租赁房屋的事实及租金；5、房屋租赁合同，北京多彩苑图文设计中心租赁房屋的事实及租金；6、房屋租赁合同，证明商品部（瑞丰晴雨）租赁房屋的事实和租金；7、房屋租赁合同，证明北京市西城区学而思培训学校承租一层门面及二层办公室房屋的事实和租金；8、房屋租赁合同，证明北京两湖轩餐饮文化有限公司租赁房屋的事实和租金；9、房屋租赁合同，证明中国移动通信集团北京有限公司租赁房屋的事实和租金；10、房屋租赁合同，证明北京寅亨泰商贸有限公司租赁房屋的事实和租金；11、涉案承包经营合同（即涉案合同）；12、北京中鑫瑞驰酒店管理有限公司员工解除／终止劳动合同补偿金统计表，证明被告和第三人因原告的违约造成的员工解除合同损失9.96万元。13、被告自行制作的《2012年5月1日至2013年10月30日交报社承包费》，如下：2012年5月1日至2013年10月30日被告先后向原告及其原告指定的账户打入如下款项：（1）、支付2012年5月承包费（中国电力报社）25万元；（2）、2012年5月30日，支付中国电力报社承包费41,66万元；（3）、2012年6月21日付中国电力报社2012年6、7月承包费支票133.34万元；（4）、2012年7月19日付中国电力报社承包费支票50万元；（5）、2012年10月17日付电监会承包费服务费250万元；（6）、2013年3月22日付中国电力传媒集团往来款250万元；（7）、2013年3月27日付中国电力传媒集团往来款100万元；以上合计850万元。 原告不认可证据12、13，其余证据的真实性均予以认可。但认为证据10没有关联性。 第三人对被告上述证据的真实性、关联性和合法性均予以认可。 另查： （一）、合同约定租赁面积为9265.3平方米，但由于原告在签约之前已经部分面积出租给不同的案外人，实际交付被告的面积范围，双方持有异议。原告主张被告实际占用面积为4471.41平方米（9265.3平方米减去案外人租赁面积4793.89平方米），被告和第三人对此不予认可，称包括原告和案外人实际占用5857.39平方米，由此推算被告只占用3407.91平方米。理由是12、13及后院二层，原告均未实际交付。原告称房本只有11层，12、13是后来加盖的违章建筑，后院二层也是原租户加盖的自建房屋。 （二）、关于实际占用面积年租金的标准，原告主张按照合同约定标准每平米应为863.4元／平方米（800万元÷9265.3平方米）。被告占用面积年应交租金为386.0615万元（4471.41平方米×863.40元），占房期限为32个月（2012年5月1日至2014年12月31日），总计应交租金为1029.4974万元（3860615.39元÷12个月×32个月）。 （三）、有关原告外租给案外人的面积及租金，原告整理如下：1、平安银行股份公司北京分公司承租面积为674.6平方米，年租金为270.8510万元，合同期限为2011年2月11日至2015年2月（本次计算租赁期限自2012年5月1日至实际租赁期限2017年3月7日），原告计算租金（至2014年12月31日）为722.2717万元；被告主张租金为847.818066万元（2012年8月10日，被告另行计算租金金额）。2、北京味多美食品有限责任公司承租面积为69平方米，年租金为32.70万元（3%逐年递增），合同期限为2009年6月8日至2019年6月30日，实际租赁期限至2014年12月31日），原告计算租金（本次计算租赁期限自2012年5月1日至2014年12月31日）为89.30万元；被告主张租金为113.471444万元（被告计算包含水电费）；3、北京多彩苑图文设计中心承租面积为204平方米，年租金为50万元，合同期限为2010年2月11日至2018年2月10日，本次计算租赁期限自2012年5月1日至实际租赁期限2014年12月31日）原告计算租金（至2014年12月31日）为133.3333万元；被告主张租金为141.249079万元（包含水电费）；4、北京瑞丰晴雨商店承租面积为30平方米，年租金为10万元，合同期限为2013年4月26日至2013年10月25日（本次计算租赁期限自2012年5月1日至实际租赁期限2014年12月31日），原告计算租金（至2014年12月31日）为16.6667万元；被告主张租金为52.059752万元（2013年4月26日，被告另行计算租金金额）；5、北京学而思教育科技有限公司承租面积为85平方米，年租金为31.0250万元，合同期限为2009年11月21日至2014年11月20日（本次计算租赁期限自2012年5月1日至实际租赁期限2014年11月20日），原告计算租金（至2014年12月31日）为77.5625万元；被告主张租金为96.498409万元（2014年11月20日以后对方另行计算租金金额；被告包含水电费）；6、北京市西城区学而思培训学校承租面积为477.88平方米，年租金为32.3000万元，合同期限为2009年11月21日至2014年11月20日（本次计算租赁期限自2012年5月1日至实际租赁期限2014年11月20日），原告计算租金（至2014年12月31日）为130.75万元；被告主张租金为141.150083万元（2014年11月20日以后对方另行计算租金金额；被告包含水电费）；7、北京两湖轩餐饮文化中心有限公司承租面积为2080.19平方米，年租金为80万元，合同期限为2009年7月15日至2014年7月14日，原告计算租金（本次计算租赁期限自2012年5月1日至实际租赁期限2014年7月14日）为176.6666万元；被告主张租金为960.768973万元（每年租金为80万元，其余185万元为被告酒店客人消费冲抵租金，被告是受益者）；8、中国移动通讯集团北京有限公司承租面积为20平方米，年租金为50万元，合同期限为2009年3月6日至2019年6月19日，原告计算租金（本次计算租赁期限自2012年5月1日至实际租赁期限2014年12月31日）为13.3333万元；被告主张租金为13.3333万元；9、一层美容美发承租面积为30平方米，年租金为0元，被告主张租金为64.698万元（已进行价格评估）。10、北京寅亨泰商贸有限公司承租面积为70平方米，年租金为5000元，合同期限为2006年12月30日至2017年12月29日，不在租赁面积内；被告主张租金为1.3333万元；11、12层（电力报社）酒店公司，面积为177.5平方米，不在租赁面积内，被告主张租金为155.703723万元；12、北京瑞驰铂滋酒店管理有限公司占用面积1123.22平方米，被告主张租金为1050.163206万元，合同约定由被告负责清理，被告清理完毕后补办承租手续。被告和第三人对原告所列的统计表中被告认可的租金作出如下说明：我方统计的上述数额，截止到2015年6月30日，虽然有些租赁合同早已到期，但是原告仍与该承租人实际履行租赁合同，后续部分我方是按照市场价统计的租金标准计算的。 （四）、审理中，被告多次以涉案合同约定，双方在过渡期中使用的共管账户一直由原告实际控制为由，申请原告提交该账簿自2012年5月1日至今的账簿（北京瑞驰大酒店有限公司位于平安银行北京宣武支行的账户），理由是：案外人租赁物的全部租赁款均进入该账户，在合同期内这些款项总数究竟有多少？支出多少？均不清晰。据被告所知：该账户内有大约850万元。经本院核查：涉案合同约定过渡期内乙方即（被告）接收租赁资产后至其酒店经营公司设立。乙方可以使用北京瑞驰大酒店有限责任公司的账户进行经营，但甲方即原告监管全部经营活动。乙方设立酒店经营公司由该公司履行本合同，并与北京瑞驰大酒店有限责任公司结算账户使用期间的收支。鉴于瑞驰大酒店是原告的原承租经营方，作为甲方的原告负责监管全部经营活动，本院责令原告提交上述账簿，并释明提交不能的诉讼风险，2015年7月29日庭审时（庭审笔录第3页），原告曾表示可以向法院提交，后又以该账簿与本案无关为由，拒绝出具该账簿。 （五）、审理中，本院曾于2015年3月11日去现场勘验，发现酒店已经全面停业，锅炉房、中控室和配电室均由原告派专人看守，对于配电室设备损坏无法使用事宜，原告称将尽快自行委托相关机构维修，但至今未予维修

一、自2015年8月15日起解除原告中国电力传媒集团有限公司与被告中宇慧通资产管理集团有限公司签署的《承包经营合同》。 二、原告中国电力传媒集团有限公司自本判决生效后十日内向被告中宇慧通资产管理集团有限公司支付未交付部分场地租金利益损失3088482元（不含北京瑞驰铂滋大酒店有限责任公司占用部分）。 三、原告中国电力传媒集团有限公司自本判决生效后十日内赔偿被告中宇慧通资产管理集团有限公司停业损失1894380元。 四、原告中国电力传媒集团有限公司自本判决生效后十日内赔偿被告中宇慧通资产管理集团有限公司装修损失346028元。 五、原告中国电力传媒集团有限公司自本判决生效后十日内退还被告中宇慧通资产管理集团有限公司押金2000000元。 六、鉴定费49700元，由原告中国电力传媒集团有限公司承担。 七、驳回原告中国电力传媒集团有限公司其他本诉请求。 八、驳回被告中宇慧通资产管理集团其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费81800元，由被告中宇慧通资产管理集团承担。反诉费184727元，由原告中国电力传媒集团有限公司负担129398.90元，由被告中宇慧通资产管理集团负担55418.10元，以上费用均自本判决书生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院

审判长李凤新 人民陪审员关广凤 人民陪审员韩世和 二〇一八年五月十五日 书记员刘晓冉

2018-05-15