原告北京超帆文化传播发展有限公司（以下简称原告）与被告北京嘉年木棉金辉创业服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑祥、被告委托诉讼代理人韩可心、张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2018年3月28日签订的《租赁合同》于2018年6月20日解除；2、判令被告退还原告2018年6月21日至2018年6月27日的房屋租金9894.66元；3、判令被告退还原告押金127217.1元；4、判令被告以137111.76元为基数按照日千分之五的标准赔偿原告从2018年6月20日计算至实际给付之日止的违约金；5、判令被告赔偿原告网络服务费1500元、企业互联网专线接入费14000元、搬家费1500元、律师费20000元。事实和理由：2018年3月28日，原、被告签订《租赁合同》（合同编号：ＸＸＸＸＸＸ-ＸＸＸ-ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ），约定原告租赁被告位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村Ｘ号商业金融ＸＸＸ-Ｘ号楼ＸＸ大厦5层503房屋，用于办公使用，月租金42405.7元，租赁期限2年，自2018年3月28日至2020年3月27日。合同签订后，原告依约向被告支付了2018年3月28日至2018年6月27日三个月的房租127217.1元，并交纳房屋押金127217.1元。经原告多次催促，被告一直无法提供办理工商营业执照所需的注册地址材料。无奈之下原告于2019年6月19日书面通知被告解除租赁合同。原、被告于2018年6月20日办理了退房交接，但被告拒绝退还原告的房屋押金和剩余房屋租金。 被告辩称，同意原告第一项诉讼请求，同意退还原告未使用的租金9894.66元，不同意原告第三至五项诉讼请求。第一，2018年3月原告委托房屋租赁代理与被告商谈租赁ＸＸ大厦办公用房事宜，此期间被告明确告知原告代理人ＸＸ大厦尚无法作为工商营业执照注册地，原因是ＸＸ大厦房产证尚在行政审批流程中，且被告从未要求原告出示所承租房屋的房产证，被告默认原告对此事已经知晓，因被告不知ＸＸ大厦何时可以作为工商营业执照注册地，因此在订立《租赁合同》时未将办理迁入工商营业执照注册地作为义务进行约定，仅对迁出营业执照注册地进行了约定。后双方签订《租赁合同》，合同租期至2020年3月27日，如原告提前退租应承担违约责任；第二，原告提前单方解除合同构成违约。签订《租赁合同》后原告曾多次要求被告为其提供工商营业执照注册地址所需材料，被告告知暂时无法办理，原因是ＸＸ大厦房产证尚在行政审批流程中，且在签订合同前已将上述情况告知原告房屋租赁代理，被告积极协调得知ＸＸ大厦不动产权证即将办理完成，考虑原告急需注册工商营业执照注册地，被告愿意提供ＸＸ大厦其他房屋作为原告临时注册地，但原告不同意。随后原告提出退租并解除合同，但被告认为自己不存在违约行为，原告提前单方解除合同构成违约；第三，原告提前单方解除合同构成违约，根据合同约定原告应以月租金标准的三倍向被告支付违约金，被告有权将剩余租金及保证金作为违约金弥补损失，故被告依据《租赁合同》约定扣除保证金折抵违约金；第四，ＸＸ大厦不存在行政上的限制，而是正常办理房产执照过程中；第五，原告共有七日租金未使用，被告同意退还，七日租金共计9759.12元，计算方式为月租金×12个月÷365天×7。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月28日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》，被告将位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村2号商业金融ＸＸＸ-Ｘ号楼ＸＸ大厦5层503户型（以下简称涉案房屋）出租给原告办公使用。《租赁合同》第四条：“本合同乙方的承租期为贰年：自2018年3月28日起至2020年3月27日止。”第六条：“（一）乙方所租房屋租金（含物业费、发票），从起租日起第一年，每月租金为42405.7元。（二）从第二租赁年年初开始，该租赁房屋租金每年递增3%，即从2019年3月28日起至2020年3月27日，该租赁房屋月租金为43677.87元。”第七条：“（一）乙方在2018年3月21日前支付甲方相当于叁个月租金即127217.1元，作为甲乙双方签订合同生效以及履行合同条款的保证金（保证金退还时不计利息）。（二）如果乙方违反本租赁合同第十一章及其他相关约定，甲方有权直接扣除保证金，其数额视具体情况而定。由此导致甲方所持乙方的保证金数额少于本条第（一）款约定的数额时，乙方须在接到甲方书面通知后五（5）个工作日内向甲方无条件补足保证金。”第四章第十一条：“支付方式：押叁付叁，先付后用，共计254434.2元，其中付叁的租金为127217.1元，押叁的押金为127217.1元。”第十二条：“如乙方在规定时间内未向甲方足额支付上述首期租金及保证金，每逾期一日，乙方须按未付费用金额的千分之五向甲方支付滞纳金，若乙方逾期时间超过三个工作日（含3个工作日）的，甲方有权解除合同且租赁定金不予退还。以后每期乙方在本协议项下应支付的一切租金、物业管理费及其他定期付款均应每叁个月交纳一次，乙方应于费用（包括但不限于租金、物业管理费）到期当月的15日之前支付下期费用（如到期日为法定节假日，则该到期日提前至上一个工作日）。之后每期付款日分别为：2018年6月13日，2018年9月13日，2018年12月13日，2019年3月13日，2019年6月13日，2019年9月13日，2019年12月13日。” 第十一章第三十七条：“租赁期内，甲方需提前收回该租赁房屋的，应提前九十（90）日书面通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将乙方已支付未使用租金及保证金退还乙方，并按月租金标准的三倍向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前九十（90）日书面通知甲方，与甲方签订书面解约协议并按月租金标准的三倍向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及保证金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日三（3）个工作日内补足。如乙方未按约定提前告知并与甲方签订书面解约协议、办理房屋交还手续的，甲方有权扣留乙方位于本房屋内所有财物并不与之办理清场手续。”《租赁合同》中无关于原告将涉案房屋作为工商注册地址的约定，但是第七条第（三）、第（四）款有关于合同期满终止或提前终止后原告或其相关单位将工商注册地址从涉案房屋迁出（如涉及）及逾期迁出的违约金的约定。 2018年3月22日，原告向被告交纳了2018年3月28日至2018年6月27日的房屋租金127217.1元及保证金127217.1元。 2018年6月12日，原告向被告发送《律师函》，主要内容为：关于：因《租赁合同》项下租赁用房无法作为工商注册地址，要求解除合同，以及暂停停止支付2018年4月、2018年5月应缴电费，以及2018年6月28日至2018年9月27日租金管理费事宜。原告作为一家合法存续的公司，拟以租赁用房作为工商注册地址，并在承租前已与被告确认。按照正常程序，被告必须在30天内提供地址以供原告注册，从原告2018年3月28日承租起，截至今日，已超过60天，被告依旧无法提供与经营地址一致的地址给原告注册。被告和原告签署租赁合同并支付保证金和前三个月租金后，被告称：ＸＸ大厦还在办理房产证书，待房产证书办理好后，才能为原告提供注册地址办理营业执照注册地址变更手续。但因被告目前不能确定房产证书办理下来的具体时间，并且原告称可以提供的注册地址为其他场所，并非所出租的办公场所。原告不愿违规使用其他地址作为工商注册地址，并将如何合法解决《租赁合同》项下租赁用房无法作为工商注册地址问题与被告提出多种解决方案，但被告均未同意。根据相关法律规定，由于出租房屋所在的街道办事处限制ＸＸ大厦整栋用于工商注册，致使原告无法以出租房屋为经营场所办理营业执照，《租赁合同》目的无法实现，原告有权解除《租赁合同》，并有权要求被告承担违约责任。为维护原告的合法利益，原告委托并授权本所向被告提出如下严正要求：第一，请被告在收到本函之日三个工作日内，与原告协商解除该《租赁合同》，并退还房租押金（人民币127217.1元），原告将不承担任何违约金。第二，被告于2018年6月10日发出《缴款通知书》，原告将在《租赁合同》解除前，暂停停止支付一切费用。包括，2018年4月份电费（人民币327.99元）、2018年5月份电费（人民币241.74元），以及2018年6月28日至2018年9月27日租金管理费（人民币127217.1元）。请被告收到本函24小时内给予答复。原告保留解除《租赁合同》并采取一切必要的法律行动追究被告法律责任的权利。2018年6月13日，被告签收该《律师函》。 2018年6月13日，原告再次向被告发出《律师函》，主要内容与2018年6月12日《律师函》一致，原告要求：第一，请被告在收到本函之日三个工作日内，与原告协商解除该《租赁合同》，并退还房租押金（人民币127217.1元），原告将不承担任何违约金。第二，被告于2018年6月10日发出《缴款通知书》，原告将在《租赁合同》解除前，停止支付2018年6月28日至2018年9月27日租金管理费（人民币127217.1元）。请被告收到本函24小时内给予答复。原告保留解除《租赁合同》并采取一切必要的法律行动追究被告法律责任的权利。2018年6月15日，被告签收该《律师函》。 2018年6月19日，原告向被告发出《公函》，内容为：由于被告无法在要求时间内为原告提供与租赁场所一致的注册地址，因此，原告特以此函告知，1、原告现单方面与被告解除合同，并不再支付2018年6月28日至2018年9月27日租金管理费（人民币127217.1元）；2、请被告收到此函后，立即退还原告支付的押金（人民币127217.1元）否则原告将按照同期银行贷款利率作为基础追究被告的延期付款违约责任；3、原告将于2018年6月20日腾空承租房屋，请被告于2018年6月20日下午收回所租赁房屋。2018年6月20日，被告签收原告发出的《公函》。 2018年6月20日，被告向原告发送《公函》，内容为：关于原告2018年6月20日发来的公函，被告特以此函告知：1、被告与ＸＸ大厦产权方沟通了解到，ＸＸ大厦产权证已于2018年6月13日办理完成，现正在北京市朝阳区工商局办理产权证工商备案，完成工商备案后即可进行工商注册。2、按照合同约定，目前情况原告无单方解约权，原告如坚持提前退租，请按照合同约定期限提前告知，且租赁保证金作为违约金不予退还。3、鉴于以上情况，如原告坚持于2018年6月20日办理提前退房，将视为原告违约，原告支付的租赁保证金将作为违约金不予退还。原告对被告该《公函》的真实性认可，承认收到，但认为在2018年6月20日涉案房屋还没有完成工商备案，原告提出解除合同时仍不能办理工商注册。 2018年6月20日，原、被告办理了涉案房屋的退房交接，签署《ＸＸ大厦办公区域房屋设备设施客户退房清单》、《配套家具清单》。 关于原告主张的各项损失，原告提交《网络服务合同》及发票，用以证明原告接受网络接入光纤调试服务花费1500元。原告提交《ＣＨＩＮＡＮＥＴ专线接入合同书》（2018年度）及发票遗失证明、丢失增值税专用发票已报税证明单、北京增值税专用发票复印件，用以证明原告花费了专线流量费14000元／年。原告提交兄弟鸿运搬家公司收据一张、发票一张，用以证明搬家费1500元。原告提交《委托代理协议》及律师费发票复印件，用以证明律师费支付20000元。被告对原告提交的上述证据中搬家费收据、律师费发票真实性不认可，对其他证据真实性认可，但认为上述费用属于原告自行使用的费用，与被告无关，网络可以迁移，不认可属于损失。 经被告申请，本院调取了北京市朝阳区崔各庄乡大望京村2号商业金融ＸＸＸ-Ｘ号楼（现为朝阳区望京ＸＸＸＸ区Ｘ号楼）ＸＸ大厦5层的不动产登记簿，显示房屋所有权人为北京居业置业有限公司，2018年6月11日办理了房屋所有权初始登记，2018年6月21日办理了更正登记新建，显示房屋性质为商品房，规划用途为办公。原、被告对本院调取证据的真实性认可。 庭审中，原告称签订《租赁合同》时其知晓涉案房屋没有办理房产证，但不清楚未办理的原因，签合同时原告告知被告其需要办理工商注册，并认为租赁用途是办公，如果不能办理工商注册其不会承租涉案房屋。被告称签合同时原告没有告知被告需要办理工商注册，被告告知过房屋中介无法办理工商注册，因为涉案房屋的房产证在行政审批流程中，后原告提出以涉案房屋办理工商注册，由于房产证没有办理完，被告曾与原告协商为其提供一个临时注册地址，原告不同意。原告称被告一直推脱为其办理工商注册，确实提出给原告提供一个替代地址，但原告没有同意。 被告提交《ＫＡＳＯ木棉创谷金辉基地租赁代理委托合同书》一份、中国建设银行单位客户专用回单两张，用以证明其向北京环流房地产经纪公司、北京ＸＸ房地产经纪有限公司支付了代理佣金共计67085.12元，由于原告提前退租，造成了原告代理佣金的损失。 对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下： 关于涉案房屋无房产证能否办理工商注册地址迁入。原告称没有房产证可以办理工商注册地址迁入，原告称多次找被告要过办理所需资料，被告都没有提供，被告一直说目前办不了，房产证马上下来，但三个月后被告还是这个理由，没有具体期限。被告称没有房产证无法办理工商注册地址迁入，因此被告明确告知原告不能办理，签合同之后原告确实找被告要过办理资料。原告为证明其主张，提交了《办理住所证明所需材料》（以下简称《所需材料》）及2018年9月29日电话录音。原告称《所需材料》是ＸＸ大厦提供给每一个承租人的，内容如下：“（一）物业管理机构应向电子城管委会提供以下材料：1、营业执照副本复印件；2、房屋产权证书复印件（如尚未取得房屋产权证书，应提供（1）规划意见书、（2）立项核准批复、（3）建设用地规划许可证、（4）国有土地使用证、（5）建设工程规划许可证、（6）建筑施工许可证、（7）竣工验收备案表、（8）建设工程消防验收意见书、（9）北京市门牌楼牌编号证明信等相关证明文件的复印件）；3、承诺书；4、其他需要说明的情况。（二）申请入驻企业应向电子城管委会提供以下材料：1、营业执照副本（迁入企业）或工商名称核准通知书（新办企业）复印件；2、租赁协议或购房协议复印件；3、承诺书；4、法定代表人身份证复印件；5、迁入企业还需提供税务登记证和近3个月的（地税）纳税申报表复印件；6、取得消防验收意见书或小规模室内装修消防安全告知书。”被告对《所需材料》的真实性、关联性、证明目的不认可，但被告在庭审中称《所需材料》是ＸＸ大厦让其下发。原告称2018年9月29日的录音是原告员工与电子城管委会招商处赵某、朱某某的通话录音，用以证明办理工商注册地址不需要房产证，开证明也可以办理。原告员工与朱某某通话录音主要内容为：“原：请问您那边是电子城管委会吗？朱：是的。原：是这样的，我这边是ＸＸ大厦这边租户，然后呢，我们是在我们的这个中介，相当于中介机构那个嘉年木棉那边租的房子。朱：嗯嗯，在那边租的。原：是这样的，他给我们提供了一个材料，就是办理住所证明所需材料，这个文件是您那边发过来的是吗？朱：是啊。原：我们这边就是有一个小小的疑问。朱：您说。原：对，第一就是您那边这个是隶属于这个区，就是朝阳区工商局吗？如果我们拿这些。朱：我们不是隶属。原：啊？朱：我们不是隶属工商局，我们就是我们，我们跟他那个区里边都是，我们属于区委，区机关那个派出机构。…朱：他这个楼没有房产证，所以呢就是要出个住所证明，这个材料就是，我们给你出住所证明的话，您就提供这些材料给我们，我们给你批个住所证明，拿着住所证明到工商局办这个注册，工商注册，这样呢，工商是认的，是工商认可的住所证明，知道吗？原：对对对，因为，因为我们问了一下工商那边的朋友，他们给我们的回复也是说，说我们这个应该是属于市级以上的各类园区。朱：嗯对。…朱：对，您那个，就是您准备一下，您去要注册的企业，您是迁入的企业还是迁出的企业啊。原：哦，是属于迁入。…朱：你就准备那个，其实准备材料看的主要是，不难准备。原：哦。朱：企业营业执照复印件，你们不是已经是注册过的企业，你就可以盖章。原：嗯。朱：企业营业执照副本复印件，然后那个法人身份证复印件，这复印件你要盖章，然后有个承诺书，底下我有模板，你照着模板套写一下就行。原：哦，对对对对对，没问题。…朱：跟他（木棉）签的租赁协议复印件，对，然后就是纳税这个报不报都行，这个你可以报一下三个月的纳税，反正你在朝阳纳税嘛，这个无所谓。原：对的。…朱：那你就承诺书里面写没有进行二次装修，直接入住就行。承诺书里面最后一段，倒数第二段吧有这句话，从括号里的，我公司直接入住，没有进行二次装修，把括号外的那个给它删了就成。原：嗯，明白。朱：然后那个，这个就可以了，就是您这边准备材料就可以了。原：好的好的，谢谢。朱：没事没事，这种单位实际上，是这样啊，木棉跟你租呢，因为我们还是针对金辉这一块，这个他得找一下金辉去，金辉给您出一个那个，金辉给您出一个那个他们盖章的住所证明页，那个住所证明上半部分是ＸＸ大厦给你们盖，下半部分是我们给你盖，知道吗？原：哦，明白。朱：金辉出个承诺书，我那个材料里也有模板，就照那个模板套写就行。原：哦，行。朱：对，金辉那你就找那个汪洋、汪洋就行。原：好的好的，另外我也想问一下，因为我们也是通过那个ＸＸ地产找到他们租的，就是说那个房产证是不是很快就下来了呀，还是说已经下来了。朱：房产证他有可能下来，但是他如果没有到工商备案的话也没用，他房产证下来，他要到工商备案以后，他企业注册才有效，而工商那边才能认，知道吗？原：那。朱：我们不太清楚下来不下来，因为是金辉的事。原：嗯嗯，我明白，那如果他们备案下来了，我们最快多久可以注册呢，因为我们也挺着急的。朱：不是，您现在不需要等他房产证呀，我们这个注册证明就是代替房产证了呀。原：哦，明白明白明白，好的，太感谢您了。朱：你直接过来办吧，估计十月份，如果你材料准备齐了，十月份应该能办完。原：嗯，好的好的，谢谢谢谢。…”被告对电话录音的真实性不认可，认为电话录音中也提到房产证下来经过备案才能办理工商注册。被告提交北京市工商局网页打印件，用以证明办理变更营业场所需要提交房产证。北京市工商局网页打印件内容为：“问题：有限责任公司分公司变更营业场所提交材料。答：…（2）变更营业场所还需：提交经营场所使用证明（一般应为产权人签字或盖章的房产证复印件。产权人为自然人的应亲笔签字，产权人为单位的应加盖公章；您所选择的公司营业场所应为房产证的合法建筑，且房产证上记载的用途应与注册公司使用用途一致。…”原告对北京市工商局网页打印件真实性不认可，认为该证据并没有说必须是产权证，可以提交使用证明。本院认为，结合双方质证意见，被告虽不认可《所需材料》的真实性，但其在庭审中称《所需材料》是ＸＸ大厦让其下发，表明被告知晓该文件的存在，并将该文件发放给了原告，因此，本院对《所需材料》的真实性予以采信。关于2018年9月29日的电话录音，被告不认可录音的真实性，仅有电话录音不能核实对话人员的身份，本院对电话录音的真实性不予采信。关于被告提交的北京市工商局网页打印件，被告未出示原件，原告对此不认可，本院对其真实性不予采信。综上，本院认为，根据原、被告的庭审陈述，《所需材料》并非被告发放给原告，原告没有证据证明被告曾承诺没有房产证也可以为被告办理工商注册地址迁入，因此，仅有《所需材料》不能证明涉案房屋无房产证也能办理工商注册地址迁入

一、确认原告北京超帆文化传播发展有限公司与被告北京嘉年木棉金辉创业服务有限公司于二〇一八年三月二十八日签订的《租赁合同》于二〇一八年六月二十日解除； 二、被告北京嘉年木棉金辉创业服务有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京超帆文化传播发展有限公司二〇一八年六月二十一日至二〇一八年六月二十七日的房屋租金九千八百九十四元六角六分； 三、驳回原告北京超帆文化传播发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3782元，由原告北京超帆文化传播发展有限公司负担3700元（已交纳）；由被告北京嘉年木棉金辉创业服务有限公司负担82元（原告北京超帆文化传播发展有限公司已预交，被告北京嘉年木棉金辉创业服务有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京超帆文化传播发展有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院

审判长乔红星 人民陪审员赵雅筠 人民陪审员王艳芬 二〇一九年五月十三日 书记员刘茵茵 书记员栾晨焕

2019-05-13