原告刘先红与被告娄底三优华邦房地产开发有限公司（以下简称三优华邦公司）、娄底三优华邦房地产开发有限公司西街印象项目部（以下简称西街印象项目部）、颜均初、严辉军委托代建合同纠纷一案，本院受理后，根据被告严辉军的申请，于2012年8月15日追加高同梅作为本案被告参与诉讼。本案由审判员周威担任审判长，与审判员戴艳红、人民陪审员陈燕组成合议庭，于2012年8月16日、2012年11月12日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告刘先红的委托代理人谢青锋，被告严辉军的特别授权委托代理人谢应华到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告刘先红的特别授权委托代理人龚济舟，被告严辉军的委托代理人黎奇，被告高同梅的委托代理人严鑫到庭参加了诉讼。两次庭审，其他当事人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结

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原告刘先红诉称：娄底西街印象联建房系被告颜均初、严辉军以娄底三优华邦房地产开发有限公司西街印象项目部名义开发建设。2007年11月10日，原告从被告处购买了联建房屋一套及车库一个，并签订了《西街印象私房联建合同》。约定：房屋单价998元／㎡，车库均价1178元／㎡；交房时间定在2008年4月20日前；房屋产权证和土地使用权证在2008年7月20日前办好交付，否则承担违约责任。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，但西街印象项目部仅给原告开具临时收款收据，没有开具正式的不动产销售发票。事后，被告既没有按期交房，也没按期办理好房屋产权证和土地使用权证。经业主多次催讨后，被告三优华邦公司才向娄底市房产局递交了西街印象2-10栋房屋的办证申请资料，但其至今未办妥两证。据此，请求人民法院判令被告为原告办好房屋产权证和土地使用权证；判令被告对原告所交房款开具不动产销售发票；判令被告向原告支付违约金12万元；本案诉讼费由被告承担。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、原、被告身份资料，证明原、被告诉讼主体适格； 2、《西街印象私房联建合同》及《车库购买意向合同》，证明原、被告签订了购房合同以及双方就相关合同权利、义务进行了约定；被告颜均初、严辉军是项目负责人； 3、致歉信，证明被告认可涉案房产在2009年才通过竣工验收、交付，被告逾期交房、没有按期发放房产证，已构成违约； 4、娄底市城镇房屋产权籍监理处证明，证明西街印象项目是由被告三优华邦公司开发建设的，被告三优华邦公司在向房产局申请办理西街印象2-8、10栋房产证过程中，因资料不齐，未开具不动产销售发票，故该局未收取办证费用，也没有发放房屋所有权证； 5、陈汉文出具的证明一份及西街印象2、3、7栋共72户私房联建缴金额结算表，证明被告西街印象项目部收取了原告的购房款，西街印象项目是本案适格的被告； 6、住宅质量保证书，住宅使用说明书，证明原告所购房屋于2009年1月份才竣工验收并交付的，被告的行为严重违约，其应承担相应违约责任； 7、国有土地使用权出让合同和补充协议、颜均初等166人的国有土地使用证、娄发改投（2007）279号的通知、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程勘察合同、建设工程设计合同以及建设工程施工承包合同，证明原告的住房是由五被告共同建设的，五被告应承担相应的民事责任。 被告严辉军辩称：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，第十五条之规定，私房联建合同必须要求一方具有房地产开发经营资质，当事人不具有房产开发资质的，应当认定合同无效。本案中，合同一方为原告等单个委托人，合同另一方为“颜均初等166户私房联建指挥部”，双方均不具有房产开发资质，缺乏联建合同成立的主体要件，故本案双方所签订的私房联建合同无效；二、本案的法律性质应定性为委托代建合同关系。根据合同的约定，被告总计应收原告等娄底市第四中学联建款为13679713元，但截止2008年4月份，即至合同约定交房之日止，原告共计支付了8260000元，离房屋封顶时应付的65%都不到。直到现在，原告等人尚欠被告工程款186049元，故原告违约在先，被告对原告要求办证的诉求享有先履行抗辩权；三、2008年，湖南遭遇特大冰灾，被告延期交房具有不可抗力的因素；四、西街印象项目是娄底市规划局统一规划，设计院统一设计的一个项目整体，而本案2-8栋住宅楼与1栋商住楼是统一规划，消防应予总体验收，但因1栋商住楼建设延后，基于政策的原因消防验收暂没有通过，故两证无法办理；五、原、被告签订的委托建设施工合同约定的日期是2007年10月31日，直至2012年6月，原告才起诉，原告的起诉明显已超过法定的诉讼时效。综上，原告所诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支持自己的答辩主张，向本院提交了如下证据： 1、《毛巾厂宗地联合摘牌联建项目协议书》，证明原告等人在西街印象的房屋属于原告等人与严辉军、高同梅等人共同出资开发的联建房，双方利益共享，合同一方当事人是“颜均初等166户私房联建指挥部”而非原告诉称的西街印象项目部名义开发建设的； 2、原告等人与严辉军、高同梅等人签订的《西街印象私房联建合同》，证明联建合同不具备私房联建的主体条件，属于无效合同。其中合同明显约定只由乙方开具收据，而没有约定应由被告开具不动产销售发票； 3、《关于娄底四中老师联建房相关事宜的补充协议》，证明因2008年湖南遭遇50年不遇的特大冰雪灾害，造成延迟交房，属于不可抗力因素； 4、原告等人的委托书，证明原告等人全权委托陈汉文办理土地使用权证手续，均是以个人名义办理的，与被告的交费手续也是由其代表原告等人统一交与被告； 5、166户联建房的国有土地使用证及名单复印件，证明原告等人只是委托高同梅等人以个名义办理“两证”手续； 6、《娄底市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，证明消防验收必须整个项目作为一个整体验收，这是被告未及时办理两证最重要的政策性因素； 7、向原告等业主关于延迟办证复函，证明被告因政策原因不能按时办理两证，及时告知了原告并承诺及时办理； 8、娄底日报刊登的交房通知及与原告等人的工作联系函，证明被告在具备交房条件时及时通知原告办理交房、交款手续，但原告等人没有在约定的时间办理交房、交款手续，是造成两证未能用时办理的重要原因； 9、四中私房联建房款项明细表，证明原告等人没有按私房联建合同约定及时向被告支付相应款项，被告未及时办理两证理由正当，且具有合法性； 10、娄底市建设工程规划竣工验收表，证明原告等人没有及时交付合同约定相应款项，但是被告还是及时办好了竣工验收及备案手续； 11、函告，证明被告向原告通知要求交清所欠房款。 12、娄房权证娄底字第××号房屋产权证复印件，证明被告已为原告办妥房屋产权证。 被告高同梅表示同意被告严辉军的答辩意见。被告三优华邦公司、被告西街印象项目部、被告颜均初未予答辩、未予质证，亦未予向本院提供相应证据。 经庭审质证，被告严辉军、高同梅对原告提交的证据1、2的真实性不持异议，但认为，证据2，因私房联建合同的双方都是自然人，且项目部不具有房产开发资质，故该私房联建合同应当认定无效；证据3、4，与本不具有关联性；证据5，不合法，且与本案无关联；证据6，真实性无异议，但与本案无关联；证据7，真实性无异议，但西街印象项目是由被告严辉军负责，应由其处理善后事宜。 原告对被告严辉军提交的证据1、2、3、6、12的真实性不持异议，但认为，证据1、3，与本案不具有关联性；证据4、5，办理两证是被告的合同义务，故该组证据均不能达到被告的证明目的；证据7、11与本案不具有关联性；证据8，与原告提交的证据3相互矛盾，且不能证明被告的证明目的；证据9，真实性没有异议，证明目的有异议；证据10，不能达到被告的证明目的。 被告高同梅对被告严辉军提交的证据均无异议。 被告三优华邦公司、西街印象项目部、颜均初未向本院提交书面答辩状和证据，亦未到庭参加诉讼。 根据原、被告提交的证据并综合双方的质证意见，本院经审查后分析认证如下：被告对原告提交的证据1、2、6、7以及原告对被告严辉军提交的证据1-5、12，各自对对方证据的真实性不持异议，本院均予以采信；原告提供的证据3、4，与本案具有关联性，且与客观事实相符，本院予采信；证据5，载明的房款金额与原告向陈汉文交纳的房款金额一致，本院予以采信。被告提供的证据6，被告方对竣工验收的合理期限应当有充分估计，两证没有及时办理不属于可归责于政府的原因造成，故本院对被告的证明目的不予采信；证据7，该证据客观真实，本院予以采信；证据8、9、11，虽与客观事实相符，但结合其他案件事实，尚不能证明被告的证明目的，故对被告的证明目的部分，本院不予以采信；证据10，客观真实，本院予以采信。 综上，本院根据所采信的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实： 2006年11月，被告严辉军得知娄底市国土局将于2006年12月20日在娄星区迎宾馆公开拍卖娄底市毛巾厂等宗地，遂与娄底四中教师黄运梅等商量联合摘牌事宜，并成立了“毛巾厂宗地摘牌联建小组”（以下称联建小组）。 2006年12月12日，联建小组发出“毛巾厂宗地摘牌联建报名须知”。告知：报名者以自愿集资方式在指定时间内预缴5万元至联建小组指定银行；并带银行回执单于缴费日期截止前到陈汉文老师处登记，开具临时收据；摘牌成功后开具正式收据，双方签订购房合同，所交款项充抵购房款。如摘牌不成功，三天后，凭临时收据到陈汉文处领取预缴存折。至报名截止之日，娄底四中84户及其他社会人员共166户报名联建。 2006年12月18日，黄运梅、陈汉文、刘心丹、徐岳雄、苏军作为甲方娄底四中教师集资户代表与乙方严辉军、高同梅、赵文新、颜均初签订《毛巾厂宗地联合摘牌联建项目协议书》，约定：甲方与乙方依据《娄底市娄星拍卖有限公司拍卖公告》，共同筹资，联合摘牌的方式取得以下标的，1、娄星区毛巾厂位于娄底乐坪西街以南，丽春路东侧、土地总面积约为7255.08平方米（其中临街综合用地面积约为986.16平方米，里面住宅用地面积约为6268.92平方米）。2、紧临娄星区毛巾厂的娄星区政府土地位于娄底市乐坪西街南侧，总面积为10588平方米。其中宗地内商业用地面积为643.59平方米；拍卖标的公开拍卖底价1080万元，报名保证金900万元；宗地开发性质是住宅用地和商业综合用地。协议书第二条约定：“联合摘牌联建原则：……二、联合开发原则：1、甲方与乙方联建住房开发。2、甲方与乙方在摘牌过程中都是主体。3、甲方与乙方共同受益”。 2006年12月20日，“颜均初等166人”与娄底市娄星拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，上述宗地，“颜均初等166人”以土地成交价1860万元摘牌成功。2006年12月26日，娄底四中参与联建的84户共同委托陈汉文办理土地使用证。2007年4月27日，娄底市国土地资源局分别与“颜均初等166人”及三优华邦公司签订《国有土地使用权出让合同》，并于2007年7月2日将上述出让的国有土地使用权属证书办理到“颜均初等166人”和三优华邦公司的名下。其中，“颜均初等166人”的国有土地使用权属证书号为娄国用（2007）第ＳＧ3130号，使用权面积15075.97㎡。三优华邦公司名下的国有土地使用权证书号为娄国用（2007）第Ａ0229号，使用权面积2767.13㎡。 2007年8月15日，三优华邦公司将上述竞标取得的土地以“西街印象”住宅小区工程项目的名义报娄底市发展和改革委员会核准立项，并通过娄底市规划局整体规划。此后，“西街印象”住宅小区工程项目分两期开工建设。第一期工程由严辉军以“颜均初等166人私房联建项目”的名义开工建设，并成立了“颜均初等166人私房联建指挥部”及西街印象项目部，总建设面积44853.78㎡，建成的第2-8栋，除分配给娄底四中联建户和其他社会参建人员166户外，其余均归严辉军所有。第二期工程由三优华邦公司作为商品房开发建设，总建设面积30122.89㎡，所建成的房屋全部归该公司对外出售。 2007年11月10日，原告刘先红（甲方）与被告严辉军、高同梅（乙方）签订《西街印象私房联建合同》，刘先红和严辉军分别代表甲、乙方在合同上签名确认，合同加盖“颜均初等166人私房联建指挥部”公章，但高同梅并没有在合同上签字。该合同约定：甲、乙双方以拍卖方式共同取得位于乐坪西街南侧、丽春路东侧土地共17843.08平方米，土地使用证号第ＳＧ3130号，宗地图号67.75-498.50-1-3-106-2，其中15075.95平方米规划为甲方的住宅用地作为私房联建，甲方委托乙方全盘运作，使用年限按国家土地政策办事；甲方购买的联建房位于“西街印象”第叁栋中住房一套，车库壹个；甲方所购联建房住房均价为人民币998元／平方米，车库均价1178元／平方米；面积确认及面积差异处理根据《毛巾厂宗地联合摘牌联建项目协议书》第二条第三款第2点所确认计价，以2007年6月14日公示的由娄底市规划设计研究院设计的《西街印象规划总面积》及《西街印象方案设计户型图》的设计面积为依据，进行面积确认，面积增减幅度在正负3%以内。房屋面积以产权登记面积为准，房款多退少补；甲方联建房按以下方式向乙方付款，以转账方式转入乙方财务部设立的基建账号，并由乙方开出收据：①［（总房价＋车库价）×65%-5万］÷7层＝ｘ元为每层的工程款，每建好一层付该层的款。2＃、3＃、7＃同层整体付款，且以2＃、3＃、7＃最后建好的层数为该层付款时间。娄底四中联建房业主代表通知甲方，将款项交乙方财务部设立的基建账号（三优华邦公司财务部）。②搞好室内水电安装、内外粉刷、贴好外墙瓷砖，再付住房均价的15%。③小区进出道路、硬化、绿化、亮化、垃圾站、物业管理设施、变压器设备、水电安装、围墙等完工及小区整体验收后，再付住房均价总额的10%。④乙方将分户的房产证（住房、车库）、土地使用权证（住房、车库）交给甲方后，住房均价总额全部付清；乙方应当在2008年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的联建房（住房、车库）交付给甲方。（2＃楼其中一个单元因施工需要，待该楼其它单元外装修完工后，推迟到2008年5月20日交付使用）。乙方应当在2008年7月20日将房产证（住房、车库）、土地使用权证（住房、车库）交付给甲方。如遇气候恶劣、地质条件差等不可抗力的特殊原因，乙方未能按时交房，经双方协商可适当延长交付时间；除遇不可抗力的特殊情况外，乙方如未按合同规定的期限将联建房交付甲方使用，则按以下方式处理：1、逾期在30天以内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已付房款的千分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30天至90天，乙方按日向甲方支付已付房款的千分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90天后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自甲方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按甲方累计已付款的10%向甲方支付违约金。如甲方不解除合同，乙方每30天按甲方已付房款的10%向甲方支付违约金，合同继续履行。3、甲、乙双方任何一方无故单方面终止本合同，构成对本合同的根本违约，违约方应向守约方已支付住房、车库总价30%的违约金；联建住房达到交付使用条件后，乙方应当电话或书面通知甲方办理交付手续。双方验收交接时，乙方应当出示竣工验收合格证明文件，并向甲方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如资料不齐全，甲方有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由乙方承担。乙方应当在联建房交付90天内即2008年7月20日，办理权属登记，乙方将相关资料报产权登记机关备案，并办好分户土地使用证（住房、车库）、房产证（住房、车库），缴清房屋维修基金。如果乙方责任，甲方不能在规定的期限内取得房产证（住房、车库）、土地使用证（住房、车库）双方同意按以下方式处理：1、甲方退房，乙方在甲方提出退房要求之日起，30天内，将甲方已付房款退还甲方，并按已付房款的10%向甲方赔偿损失。2、甲方不退房，乙方每30天按甲方已付房款的10%向甲方支付违约金。 2008年3月26日，娄底四中教师联建业主作为甲方与乙方娄底三优华邦房地产开发有限公司签订补充协议，约定：甲方同意按每户捐资480元，总价400320元作为乙方遭冰灾损失；2号楼12户住宅因乙方施工需要，经甲、乙方协商同意推迟到2009年6月20日交付，时间自2008年8月20日至2009年6月20日止。未按期交付12户住宅，违约方应按私房联建购房合同有关条款承担违约责任。刘心丹和严辉军各自作为甲、乙方代表在补充协议上签字。 2009年1月16日，“颜均初等166人私房联建项目”通过竣工验收。同年1月19日，娄底三优华邦房地产开发有限公司在娄底日报上登载交房通知。同日，西街印象项目部致函娄底四中联建户业，办理房屋移交手续，并催缴余欠房款。 2009年6月13日，西街印象项目部以西街印象项目是娄底市规划局统一规划，设计院统一设计的一个项目整体，而本案2-8栋住宅楼与1栋商住楼是统一规划，消防应予总体验收，但因1栋商住楼建设延后，基于政策的原因消防验收暂没有通过为由，复函业主称：两证暂无法办理。经各业主多次与被告沟通，2011年8月1日，西街印象项目部向2-8栋业主发表致歉信，慎重承诺于2011年底对符合发证手续的业主发放房屋产权证。此后，因两证一直未予办妥，双方交涉未果，原告遂诉至本院。 另查明，“颜均初等166人私房联建项目”于2007年8月13日取得建设用地规划许可证，于2007年11月30日取得建筑工程施工许可证，建筑工程施工许可证载明：合同开工日期2007年10月18日，合同竣工日期2008年6月18日，施工单位娄底市建安工程有限公司。 还查明，原告刘先红系娄底四中参与联建的84户之一。原告通过银行转账5万元给该校联建代表陈汉文，此后分别于2007年11月8日转帐3万元，2007年12月25日转账1.5万元，2008年1月6日转账1.1万元，2008年1月7日转账0.4万元，2008年11月17日转账3.5万元，另其于2009年3月4日通过银行按揭支付8万元，并于同日退款6.5万元，于2009年11月27日退款0.7万元，以上合计支付房款15.3万元。房屋交付后，原告刘先红通过娄底四中组织的抓阄分得西街印象0003幢151号房屋一套及3栋20号车库一个。房屋面积130.17㎡，车库面积20.44㎡，总房款为153987.98元，西街印象项目部向原告刘先红出具了房款收据。2011年4月11日，被告为原告办理好房产证

一、由被告严辉军在本判决生效后九十天内为原告刘先红办理好并交付西街印象的0003幢151号房屋及3栋30号车库所有权证及土地使用权证； 二、由被告严辉军在本判决生效后十天日内向原告刘先红支付违约金4255元； 三、驳回原告刘先红的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用2500元，由原告刘先红承担500元，其余由被告严辉军负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算

审判长周威 审判员戴艳红 人民陪审员陈燕 二〇一三年十一月十三日 书记员吴细宁

2013-11-13