申诉人廖水龙与被申诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年7月29日作出（2011）江民一初字第100号民事判决，该判决已经发生法律效力。2015年12月17日南宁市江南区人民检察院以南市江检民（行）监（2015）45010500029号民事再审检察建议书向本院提出再审建议。经本院审判委员会讨论决定，于2016年4月21日作出（2016）桂0105民监字26号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。被申诉人双生物业公司的委托代理人梁培荣、粟勤生到庭参加诉讼，申诉人廖水龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结

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南宁市江南区人民检察院提出再审检察建议，本案与双生物业公司起诉的其他南宁市南国花园商城业主的案件性质同属物业服务合同纠纷，是属于同一事实与性质的系列案件，该系列案件中的部分广西壮族自治区高级人民法院于2015年9月30日已经作出了再审终审判决，撤销了本院和南宁市中级人民法院作出的一、二审判决。广西壮族自治区高级人民法院作出的再审判决对该系列案件具有法律上的既判力，建议本院对作出的（2011）江民一初字第100号民事判决一案予以再审。 双生物业公司辩称，南国花园商城物业服务费系列案件争议的相关法律事实发生在2004年1月至2006年1月之间，双生物业公司收取南国花园商城物业服务费的行为是否合法有效应以当时的国家法律和地方相关规定为准，根据法不溯及既往的原则，2006年以后实施的国家法律与地方物业收费文件均不能成为本案的裁判规范，如《物权法》、《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》（南价格﹤2009﹥200号）、《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》等法律文件。《物权法》生效之前，法律没有关于收取物业服务费应该经过业主“双过半”同意的规定，物价部门也从来没有要求双生物业公司提交单个业主是否同意定价或调价的意见，更加没有规定须事先征求业主“双过半”多数同意。本案纠纷发生的当年，双生物业公司按0.9元标准收取物业服务费的行为是否合法有效只能以当时的规定为准，要求双生物业公司按“双过半”的程序与业主协商物业服务费并无法律依据。双生物业公司按0.9元收取南国花园商城连排单栋商住楼物业服务费是基于各方当事人之前对该类物业收费标准“没有约定或约定不明”的情形下，依法依约进行“补充协议”的结果，适用法律时不应适用合同变更协商一致原则，而应适用《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同履行规则，对此，原三级法院在认定事实与适用法律上出现了重大偏差，一、二审法院均已明确认定0.9元的标准与当年“一般市场价格大致相当”的情形下，单个业主依法应当执行0.9元的交费标准，合乎情理和商业惯例。双生物业公司对连排单栋商住楼的业主不存在单方变更或提高物业服务费的违规行为，按0.9元／㎡.月收取物业服务费有充分的事实和法律依据，请求维持原审判决。 双生物业公司向原审法院起诉请求：廖水龙支付双生物业公司物业服务费6250.05元、滞纳金18636.52元；本案诉讼费由廖水龙承担。 本院原审认定事实：双生物业公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日双生物业公司与南宁市南国花园商城的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务，其中住宅房屋的物业管理服务费为每月每平方米0.5元，经营性房屋为每月每平方米1元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。后双方又于2004年3月1日签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》（以下简称《补充条款》），约定“物业管理费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元／平方米·月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业管理费用按1元／平方米·月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。廖水龙向阳光嘉园房地产公司购买了南国花园商城Ｃ4栋5号房，该房属于商住性质，根据南宁市房地产测绘队测算结果，该房屋的产权面积为142.5㎡，其中住宅建筑面积为108.54㎡，铺面建筑面积为33.96㎡，共有分摊面积为4.52㎡。2004年2月15日，双生物业公司与廖水龙廖水龙签订了《前期物业管理协议书》，明确廖水龙于2004年2月15日入住，并约定双生物业公司“依据国家及地方有关规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为廖水龙提供物业管理服务，双方“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。后廖水龙交纳了2004年3月至2005年12月的商铺及住宅物业管理服务费。南宁市物价局于2003年12月19日作出（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元／㎡·月收取（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用），空置房按50%计收。后又于2005年5月16日作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，认为“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。另查明：双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。本院原审认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案廖水龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理，由建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同即为前期物业管理服务合同。最高人民法院法释（2009）8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，双生物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在南国花园商城成立业主委员会之前，与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。双生物业公司与廖水龙签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由双生物业公司“依据国家及地方有关规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》”对南国花园商城进行物业管理，廖水龙对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司指定双生物业公司进行物业管理的行为给予了追认，双生物业公司与南国花园商城开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。双生物业公司为南国花园商城业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；廖水龙作为南国花园商城的业主，与双生物业公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。现双生物业公司主张廖水龙自2006年1月起至2010年1月22日未交纳住宅及商铺物业管理服务费，廖水龙未到庭答辩亦未提交证据予以反驳，对双生物业公司的这一主张本院予以采信。关于物业管理服务费的收费标准，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”廖水龙的物业属于连排单栋独户商住性质，并不属于应当实行政府指导价的普通住宅，而应当实行市场调节价，即在南国花园商城业主委员会成立之前，应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。住宅及商铺物业管理服务费的收费标准，根据双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》及南宁市物价局（2003）38号文，南国花园商城住宅物业服务费应按0.5元／㎡·月收取、经营性房屋物业管理服务费按每月每平方米1元收取。而双生物业公司、廖水龙《前期物业管理协议书》中同时约定无物价部门核准定价的按市场价执行。双生物业公司与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《补充条款》中虽约定为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元／㎡·月收取，但同时约定该收费标准应“于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”，故自南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格（2005）72号文批准南国花园商城实行市场调节价管理时起，《补充条款》约定的收费标准方发生法律效力，参照市场上相类似商住性质物业的管理服务费收费标准，《补充条款》中约定按0.9元／㎡·月为标准收取管理服务费与一般市场价格大致相当，对双生物业公司这一请求本院予以支持。故2006年1月至2010年1月22日的物业管理服务费标准为142.5㎡×0.9元／月·㎡＝128.25元／月，该期间内廖水龙欠交的物业管理服务费为：128.25元／月×48个月＋128.25元／月÷31天×22天＝6247元。关于双生物业公司主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，“自逾期之日起，每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金”，该处的“滞纳金”实属违约金，即廖水龙未履行按时向双生物业公司交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。现双生物业公司请求物业管理费的滞纳金按日千分之三计算，有合同依据，廖水龙也未提出违约金过高的抗辩，本院予以支持。本院原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条，最高人民法院法释（2009）8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、廖水龙支付双生物业公司2006年1月至2010年1月22日的物业服务费6247元；廖水龙支付双生物业公司2006年1月至2010年1月22日的物业服务费的违约金（违约金计算：以128.25为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按每日千分之三计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；案件受理费422元，由廖水龙负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议和证据和事实认定如下：2003年7月4日双生物业公司经工商行政管理机关核准成立，原称“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为“南宁市双生物业服务有限公司”。其余事实与原审查明的事实一致

一、撤销本院（2011）江民一初字第100号民事判决； 二、申诉人廖水龙支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城Ｃ4栋5号房2006年1月至2010年1月22日期间住宅物业服务费2643.47元、商铺物业服务费1654.18元，共计4297.65元； 三、申诉人廖水龙支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城Ｃ4栋5号房2006年1月至2010年1月22日期间物业服务费的利息（利息计算：以108.54㎡×0.5元／㎡＋33.96㎡×1元／㎡＝88.23元为基数，自当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）； 四、驳回被申诉人南宁市双生物业服务有限公司提出的其他诉讼请求。 案件受理费422元，由申诉人廖水龙负担211元，被申诉人南宁市双生物业服务有限公司负担211元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费422元（汇款：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理

审判长曹克 审判员潘心武 审判员王瑛 二〇一六年十二月二十六日 书记员梁松文

2016-12-26