申诉人朱振松与被申诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年12月7日作出（2011）江民一初字第1144号民事判决，已经发生法律效力。2015年12月17日南宁市江南区人民检察院以南市江检民（行）监（2015）45010500130号民事再审检察建议书向本院提出再审建议。经本院审判委员会讨论决定，于2016年4月21日作出（2016）桂0105民监字126号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。申诉人朱振松，被申诉人双生物业公司的委托代理人梁培荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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南宁市江南区人民检察院提出再审检察建议，本案与双生物业公司起诉的其他南宁市南国花园商城业主的案件性质同属物业服务合同纠纷，是属于同一事实与性质的系列案件，该系列案件中的部分广西壮族自治区高级人民法院于2015年9月30日已经作出了再审终审判决，撤销了本院和南宁市中级人民法院作出的一、二审判决。广西壮族自治区高级人民法院作出的再审判决对该系列案件具有法律上的既判力，建议本院对作出的（2011）江民一初字第1144号民事判决一案予以再审。 朱振松称，再审请求驳回双生物业公司提出的非法诉讼请求；双生物业公司赔偿朱振松银行帐户资金被冻结至解冻期间的利息；双生物业公司赔偿朱振松精神损失1元；双生物业公司登报道歉，消除对朱振松的不利影响；诉讼费用和执行费用由双生物业公司负担。2004年3月1日双生物业公司与广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》（以下简称《补充条款》），约定物业服务费按0.9元／㎡·月收取，改变了原《前期物业管理服务合同》的约定，将物业服务费收费标准提高了80﹪，是引进本案纠纷的起因。该《补充条款》未经物价部门的核准，未经南国花园商城专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，仅在双生物业公司与阳光嘉园房地产公司之间产生效力，对朱振松没有约束力。双生物业公司违反法律法规和合同的约定，单方提高物业服务费收费标准，拒绝朱振松按0.5元／㎡·月缴纳物业服务费，双生物业公司诉请按0.9元／㎡·月收取物业服务费及滞纳金理由不成立，没有法律依据。原审法院未依法向朱振松送达民事判决书，直至2013年7月南国花园商城大量业主银行帐户被法院冻结后，朱振松才知道已经被双生物业公司告上法庭。原审法院非法剥夺了朱振松合法诉讼权利，致使本案拖延至今6年，责任不在朱振松，因此，从2011年原审法院开庭之日起至今，朱振松不应承担合法诉讼权利被非法剥夺后的物业服务费利息。朱振松从2013年7月起，为了本案重审到处申冤，跟随南国花园商城其他业主奔波于各级法院、检察院、党委、人大、政府部门，精神过度紧张，均系双生物业公司恶意诉讼造成，双生物业公司赔偿朱振松精神损失费。 双生物业公司辩称，南国花园商城物业服务费系列案件争议的相关法律事实发生在2004年1月至2006年1月之间，双生物业公司收取南国花园商城物业服务费的行为是否合法有效应以当时的国家法律和地方相关规定为准，根据法不溯及既往的原则，2006年以后实施的国家法律与地方物业收费文件均不能成为本案的裁判规范，如《物权法》、《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》（南价格﹤2009﹥200号）、《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》等法律文件。《物权法》生效之前，法律没有关于收取物业服务费应该经过业主“双过半”同意的规定，物价部门也从来没有要求双生物业公司提交单个业主是否同意定价或调价的意见，更加没有规定须事先征求业主“双过半”多数同意。本案纠纷发生的当年，双生物业公司按0.9元标准收取物业服务费的行为是否合法有效只能以当时的规定为准，要求双生物业公司按“双过半”的程序与业主协商物业服务费并无法律依据。双生物业公司按0.9元收取南国花园商城连排单栋商住楼物业服务费是基于各方当事人之前对该类物业收费标准“没有约定或约定不明”的情形下，依法依约进行“补充协议”的结果，适用法律时不应适用合同变更协商一致原则，而应适用《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同履行规则，对此，原三级法院在认定事实与适用法律上出现了重大偏差，一、二审法院均已明确认定0.9元的标准与当年“一般市场价格大致相当”的情形下，单个业主依法应当执行0.9元的交费标准，合乎情理和商业惯例。双生物业公司对连排单栋商住楼的业主不存在单方变更或提高物业服务费的违规行为，按0.9元／㎡.月收取物业服务费有充分的事实和法律依据，请求维持原审判决。 双生物业公司向原审法院起诉请求：朱振松支付双生物业公司物业服务费2440.50元、滞纳金4860.02元（滞纳金暂计至2011年4月30日，此后的滞纳金计至朱振松付清欠款为止）；本案诉讼费由朱振松承担。 本院原审认定事实：双生物业公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人，成立于2003年7月4日。2003年8月18日双生物业公司与南宁市南国花园商城的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务，其中住宅房屋的物业管理服务费为0.5元／㎡·月，经营性房屋为1元／㎡·月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。南宁市物价局于2003年12月19日作出（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元／㎡·月收取，“其他的物业管理服务收费实行市场调节价”，该文有效期至2005年12月止。2005年5月16日，南宁市物价局针对双生物业公司上报的《关于重新核准小区费用收费的报告》，作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，批复内容为：“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违规约定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务；物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。2006年3月8日，南宁市物价检查所针对南国花园商城业主举报，作出《关于南价检举（2006）64号南国花园商城物业乱收费问题的调查处理意见》，确认2003年12月至2005年4月底，物业公司在物业管理服务收费中，综合服务费标准按照南价（2003）38号文件的规定执行，从2005年5月1日起，根据南价格（2005）72号文件的规定，该小区（不含Ａ区）的全部物业服务收费执行市场调节价。Ａ区的物业管理服务收费按照南价格（2006）6号文件的规定执行。朱振松于2003年9月15日与阳光嘉园房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了南国花园商城Ｅ4栋22号房，合同约定开发商应于2003年12月31日前交房，商品房建筑面积为183.38平方米。合同未就前期物业服务合同作出约定。2004年1月19日，双生物业公司与朱振松签订了《前期物业管理协议书》，明确朱振松于2004年1月19日入住，双生物业公司“依据国家及地方有关规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为朱振松提供物业管理服务，双方“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。后朱振松交纳了2004年3月至2008年10月的物业管理服务费。2005年9月16日，经南宁市房地产测绘队测量，朱振松的物业产权面积为184.05㎡。另查明：双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。 本院原审认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”最高人民法院法释（2009）8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，双生物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在南国花园商城成立业主委员会之前，与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。双生物业公司与朱振松签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由双生物业公司“依据国家及地方有关规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》”对南国花园商城进行物业管理，朱振松对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司委托双生物业公司进行物业管理的行为给予了追认，双生物业公司与南国花园商城开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。朱振松根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条规定，以开发商没有按照规定进行公开招投标选择物业公司、没有在房屋出售前将《前期物业管理服务合同》报物业管理行政主管部门备案并向业主予以明示为由，认为双生物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》无效，但《广西壮族自治区物业管理条例》的该条规定并不属于影响合同效力的强制性规定，开发商若未能按照该规定办理相关公示、备案手续的，或未按规定进行公开招投标选聘物业公司的，应由行政主管部门依据相关规定对开发商进行处理，对朱振松的上述主张，本院不予采信。双生物业公司为南国花园商城业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；朱振松作为南国花园商城的业主，与双生物业公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。现双生物业公司主张朱振松从2008年11月至2010年1月22日未交纳物业管理服务费，朱振松在答辩中亦予认可，本院予以确认。朱振松认为双生物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，但拖欠物业管理费和违约金的诉讼时效期间，应当从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算。朱振松提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限至少应当至2010年1月22日，自此时起算并未超过诉讼时效，双生物业公司的主张，本院不予采信。朱振松主张其系采取拒付物业管理服务费的方法向双生物业公司索要物业管理收费的知情权，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条之规定，负有将《前期物业管理服务合同》向业主进行公示并向物业管理行政部门进行备案的义务人应为建设单位，即本案的开发商阳光嘉园房地产公司。事实上，按照一般购房常识，业主在买房前对所购小区物业收费情况应当有大致的了解，其也可以在与开发商签订购房合同时要求开发商出示《前期物业管理服务合同》。至于对双生物业公司的服务标准，在双生物业公司与朱振松签订的《前期物业管理协议书》中，双方也明确约定“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。且从朱振松提交的南宁市物价检查所作出的《关于南价检举（2006）64号南国花园商城物业乱收费问题的调查处理意见》来看，并未查出双生物业公司有乱收费的行为。退一步说，如果朱振松认为在开发商与双生物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中存在任意约定明显过高的物业管理收费标准等不合理合同条款，损害业主利益的，业主可以有关条款显失公平、违背诚实信用原则为由，请求物业管理行政部门或法院予以撤销或变更，而不应自行采取拒付物业管理服务费的行为。朱振松主张双生物业公司未履行物业管理服务职责，其拒交物业服务费系行使先履行义务抗辩权，并提交了一组照片予以佐证。但照片作为传来证据，存在失真的可能性，且物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等等项目，这些方面均无法完全通过照片予以印证。即使朱振松确能证明双生物业公司提供的物业服务与物业服务合同约定或物业管理行政部门规定的标准存在明显差距的，朱振松作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定向人民法院起诉，而非以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。朱振松之辩解并无法律依据，本院不予采信。关于物业管理费的收费标准，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”朱振松的物业属于（2005）72号文规定的连排单栋独户商住性质，其物业费的收取应当实行市场调节价，即在南国花园商城业主委员会成立之前，应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。双生物业公司与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《补充条款》中虽约定为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元／㎡·月收取，该约定并自南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格（2005）72号文批准南国花园商城实行市场调节价管理时起发生法律效力，参照市场上相类似商住性质物业的管理服务费收费标准，《补充条款》中约定按0.9元／㎡·月为标准收取管理服务费与一般市场价格大致相当，故此，双生物业公司与阳光嘉园房地产公司在南国花园商城尚未成立业主委员会时签订的《补充协议》确定的收费标准有相关法律依据，并经物价部门批准，并非朱振松提出的擅自提高收费标准，故对双生物业公司请求按0.9元／㎡·月收费，本院予以支持。故2008年11月至2010年1月22日的物业管理服务费标准为184.05㎡×0.9元／月·㎡＝165.645元／月，该期间内朱振松欠交的物业管理服务费为：165.645元／月×14个月＋165.645元／月÷31天×22天＝2437元。关于双生物业公司主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，“自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金”，该处的“滞纳金”实属违约金，即朱振松未履行按时向双生物业公司交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业管理服务费的，给双生物业公司造成的应为利息损失，双生物业公司主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30%，现业主以违约金过高进行抗辩的，本院予以支持。结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。则朱振松欠交2008年11月至2010年1月22日物业管理服务费的违约金，应以月应缴纳的物业管理服务费165.645元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。本院原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，最高人民法院法释（2009）8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条之规定，判决如下：一、朱振松支付双生物业公司2008年11至2010年1月22日的物业服务费2437元；二、朱振松支付双生物业公司2008年11至2010年1月22日物业服务费的违约金（违约金计算：以165.645元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；案件受理费50元，由朱振松负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议和证据和事实认定如下：2003年7月4日双生物业公司经工商行政管理机关核准成立，原称“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为“南宁市双生物业服务有限公司”。2005年9月16日，经南宁市房地产测绘队测量，南国花园商城Ｅ4栋22号房物业产权面积为184.05㎡，其中住宅建筑面积为135.39㎡，铺面建筑面积为48.66㎡。其余事实与原审查明的事实一致

一、撤销本院（2011）江民一初字第1144号民事判决； 二、申诉人朱振松支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城Ｅ4栋22号房2008年11月至2010年1月22日期间住宅物业服务费995.77元、商铺物业服务费715.77元，共计1711.54元； 三、申诉人朱振松支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城Ｅ4栋22号房2008年11月至2010年1月22日期间物业服务费的利息（利息计算：以135.39㎡×0.5元／㎡＋48.66㎡×1元／㎡＝116.36元为基数，自当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）； 四、驳回被申诉人南宁市双生物业服务有限公司提出的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由申诉人朱振松负担25元，被申诉人南宁市双生物业服务有限公司负担25元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（汇款：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理

审判长曹克 审判员潘显杰 审判员王瑛 二〇一六年十二月二十六日 书记员梁松文

2016-12-26