申诉人钟艺娟与被申诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年4月24日作出（2011）江民一初字第1305号民事判决，已经发生法律效力。2015年12月17日南宁市江南区人民检察院以南市江检民（行）监（2015）45010500131号民事再审检察建议书向本院提出再审建议。经本院审判委员会讨论决定，于2016年4月21日作出（2016）桂0105民监字127号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。申诉人钟艺娟，被申诉人双生物业公司的委托代理人梁培荣、粟勤生到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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南宁市江南区人民检察院提出再审检察建议，本案与双生物业公司起诉的其他南宁市南国花园商城业主的案件性质同属物业服务合同纠纷，是属于同一事实与性质的系列案件，该系列案件中的部分广西壮族自治区高级人民法院于2015年9月30日已经作出了再审终审判决，撤销了本院和南宁市中级人民法院作出的一、二审判决。广西壮族自治区高级人民法院作出的再审判决对该系列案件具有法律上的既判力，建议本院对作出的（2011）江民一初字第1305号民事判决一案予以再审。 钟艺娟称，再审请求驳回双生物业公司提出的诉讼请求；双生物业公司赔偿钟艺娟精神损害金；诉讼费用由双生物业公司负担。2003年8月18日双生物业公司与南宁市南国花园商城的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订的《前期物业管理服务合同》和2004年3月1日签订的《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》（以下简称《补充条款》），只是双生物业公司与阳光嘉园房地产公司双方的行为，对南国花园商城的业主没有约束力。双生物业公司2006年1月之后，擅自将按物业服务费由0.5元／㎡·月提高到0.9元／㎡·月，没有与业主签订合同，政府相关部门没有明确收费标准，双生物业公司坚持按0.9元／㎡·月收取物业服务费没有法律依据。南国花园商城的房屋2004年6月29日钟艺娟从原业主易军购买，钟艺娟持续交纳物业服务费至2006年3月，2006年4月钟艺娟按0.5元／㎡·月交费遭到双生物业公司拒收，责任在双生物业公司。钟艺娟购房后，从未与双生物业公司签订过任何协议，双生物业公司主张按日3‰计收滞纳金，从何而来。2008年5月28日钟艺娟已经将房屋转卖给了林馨恩，并于同年7月31日将产权过户到林馨恩名下，双生物业公司2011年2月25日才起诉，过了诉讼时效。从2014年以来，陈惠由于本案的冤屈，奔波于各级法院、检察院和政府部门，牵扯了大量的时间和精力，影响正常的工作，经济和精神方面造成严重伤害，要求双生物业公司赔偿。 双生物业公司辩称，南国花园商城物业服务费系列案件争议的相关法律事实发生在2004年1月至2006年1月之间，双生物业公司收取南国花园商城物业服务费的行为是否合法有效应以当时的国家法律和地方相关规定为准，根据法不溯及既往的原则，2006年以后实施的国家法律与地方物业收费文件均不能成为本案的裁判规范，如《物权法》、《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》（南价格﹤2009﹥200号）、《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》等法律文件。《物权法》生效之前，法律没有关于收取物业服务费应该经过业主“双过半”同意的规定，物价部门也从来没有要求双生物业公司提交单个业主是否同意定价或调价的意见，更加没有规定须事先征求业主“双过半”多数同意。本案纠纷发生的当年，双生物业公司按0.9元标准收取物业服务费的行为是否合法有效只能以当时的规定为准，要求双生物业公司按“双过半”的程序与业主协商物业服务费并无法律依据。双生物业公司按0.9元收取南国花园商城连排单栋商住楼物业服务费是基于各方当事人之前对该类物业收费标准“没有约定或约定不明”的情形下，依法依约进行“补充协议”的结果，适用法律时不应适用合同变更协商一致原则，而应适用《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同履行规则，对此，原三级法院在认定事实与适用法律上出现了重大偏差，一、二审法院均已明确认定0.9元的标准与当年“一般市场价格大致相当”的情形下，单个业主依法应当执行0.9元的交费标准，合乎情理和商业惯例。双生物业公司对连排单栋商住楼的业主不存在单方变更或提高物业服务费的违规行为，按0.9元／㎡.月收取物业服务费有充分的事实和法律依据，请求维持原审判决。双生物业公司向原审法院起诉请求：钟艺娟支付双生物业公司物业服务费1102.31元、滞纳金1896.74元（滞纳金暂计至2010年1月30日，此后的滞纳金计至被告付清欠款为止）；本案诉讼费由钟艺娟承担 本院原审认定事实：双生物业公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日双生物业公司与南宁市南国花园商城的开发商阳光嘉园房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务。钟艺娟向阳光嘉园房地产公司购买了南国花园商城Ｃ1栋1号住宅，住宅建筑面积为181.90㎡。2004年4月5日，双生物业公司与钟艺娟签订了《前期物业管理协议书》，约定钟艺娟于2004年4月5日入住，双生物业公司为其提供物业服务。之后钟艺娟交纳了2004年3月至2009年6月的物业服务费，自2009年7月至2010年1月22日的物业服务费钟艺娟没有支付。2003年12月19日、2005年5月16日南宁市物价局分别作出南价格（2003）38号文、南价格（2005）72号文，批准双生物业公司对南国花园商城住宅物业服务费可按0.5元／㎡·月收取，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理。依照《前期物业管理服务合同》的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》约定，物业服务费按连排单栋独户住宅计算为0.9元／㎡·月收取。 本院原审认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案钟艺娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。双生物业公司与开发商阳光嘉园房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》、《补充条款》，为南国花园商城业主提供前期物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定，是合法有效的。钟艺娟作为南国花园商城业主，与钟艺娟签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。双生物业公司诉请的住宅物业服务费，符合合同约定，且未超过物价部门核定的标准，本院予以支持。依照《前期物业管理服务合同》、《补充条款》的约定，连排单栋独户住宅计算为0.9元／㎡·月，《前期物业管理协议书》中双生物业公司与钟艺娟约定无物价部门核准定价的按市场价执行，以此为计算标准并无不妥，本院予以支持。双生物业公司请求物业服务费的滞纳金按日千分之三计算，有合同依据，钟艺娟也未提出抗辩，本院予以准许，至于钟艺娟违约的时间，因其未提出抗辩，本院对双生物业公司的主张予以采信。根据双生物业公司提供的证据及陈述，可认定钟艺娟应交纳的物业服务费为：（﹤181.90㎡×0.9元／㎡·月﹥×6个月）＋（﹤181.90㎡×0.9元／㎡·月﹥÷30天×22天）＝1102.31元。 本院原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、钟艺娟支付双生物业公司2009年7月至2010年1月22日的物业服务费1102.31元；钟艺娟支付双生物业公司逾期付款滞纳金（滞纳金计算：以每月应交物业服务费共计163.71元作为计算基数，从当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至钟艺娟付清物业服务费之日止，按每日千分之三计取）；案件受理费50元，由钟艺娟负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议和证据和事实认定如下： 阳光嘉园房地产公司是南宁市白沙大道35号南国花园商城的建设单位（开发商）。2003年8月18日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务；住宅房屋双生物业公司按建筑面积0.9元／㎡·月，经营性房屋双生物业公司按建筑面积1元／㎡·月向业主或物业使用人收取物业服务费。小区交付使用后，由双生物业公司根据小区具体情况测算后，经阳光嘉园房地产公司审核同意，并报物价部门审批，如有变动，执行物价部门核准的物业管理服务收费标准；管理服务费标准的调整，由双生物业公司提出方案，经阳光嘉园房地产公司同意，报物价部门核准后执行；业主委员会成立前，维修基金暂按建筑面积0.5元／㎡·月收取；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业服务费的3‰交纳滞纳金。2004年3月1日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司又签订《补充条款》，条款明确了前期物业管理服务是指南国花园商城小区业主委员会成立前的物业管理，并约定“根据费用测量结果，物业管理费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元／平方米·月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业管理费用按1元／平方米·月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。 钟艺娟系南国花园商城Ｃ1栋1号房业主。经南宁市房地产测绘队测算，该房屋的产权面积为181.90㎡，其中商铺部分建筑面积为47.90㎡，住宅部分建筑面积为134㎡。2004年4月5日钟艺娟与双生物业公司签订《前期物业管理协议书》，协议主要约定：双生物业公司依据国家及地方有关规定和《前期物业管理服务合同》对南国花园商城小区统一实施前期物业管理；钟艺娟于2004年4月5入住南国花园商城Ｃ1栋1号房，有义务遵守住宅小区的物业管理制度和规定，按时缴纳物业管理各项费用和维修基金；双生物业公司制定的小区各项管理规定不得与国家、地方法律法规相抵触；双方同意物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例执行）执行。协议签订后，钟艺娟交纳了南国花园商城Ｃ1栋14房2004年3月至2009年6月的物业服务费，从2009年7月起，双生物业公司按0.9元／㎡·月收取住宅的物业服务费，钟艺娟此后未再向双生物业公司交费。 另查明：2003年12月19日、2006年1月17日、2008年1月7日，南宁市物价局分别作出南价格（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》、南价格（2006）6号《关于“南国花城商城”Ａ区物业管理服务收费标准的批复》、南价格（2008）3号《关于“南国花园商城”Ａ区物业管理服务收费标准的批复》复函双生物业公司，批准双生物业公司自2003年12月起至2009年12月，对小区住宅综合服务费可按0.50元／㎡﹒月收取。南价格（2003）38号和南价格（2006）6号文件明确规定，该项收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。针对双生物业公司提出的重新审核南国花园商城小区收费的请求，2005年5月16日南宁市物价局又作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，批复双生物业公司：南国花园商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节管理，即由双方达成的服务内容、服务性质、服务成本、收费项目、收费标准、违约责任签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。 再查明：双生物业公司于2003年7月4日经工商行政管理机关核准成立，原企业名称为“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为现企业名称。双生物业公司于2003年9月经南宁市房产管理局核准取得南宁市物业管理企业临时经营资质，2005年6月该局核准双生物业公司的物业管理资质为三级，有效期从2005年6月15日至2010年6月15日止。双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时终止

一、撤销本院（2011）江民一初字第1305号民事判决； 二、申诉人钟艺娟支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城Ｃ1栋1号房2009年7月至2010年1月22日期间住宅物业服务费449.55元、商铺物业服务费321.39元，共计770.94元； 三、申诉人钟艺娟支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城Ｃ1栋1号房2009年7月至2010年1月22日期间物业服务费的利息（利息计算：以134㎡×0.5元／㎡＋47.90㎡×1元／㎡＝114.90元为基数，自当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）； 四、驳回被申诉人南宁市双生物业服务有限公司提出的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由申诉人钟艺娟负担25元，被申诉人南宁市双生物业服务有限公司负担25元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（汇款：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理

审判长曹克 审判员潘显杰 审判员王瑛 二〇一六年十二月二十六日 书记员梁松文

2016-12-26