原告深圳市合富嘉投资管理有限公司（以下简称“合富嘉公司”）诉被告东莞市红石旅游文化发展有限公司（以下简称“红石公司”）合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理，依法由审判员李慧仪适用简易程序审理，后被告红石公司提起反诉，因本案案情复杂，故转为普通程序审理，并依法由审判员张玉立担任审判长，与审判员李慧仪及人民陪审员姚柏祥组成合议庭于2016年4月21日公开开庭进行了审理，原告合富嘉公司的委托诉讼代理人何晓莲、被告红石公司的委托诉讼代理人黄世昌、成文环到庭参加诉讼。后因工作变动，变更为由审判员庾少锋、审判员李慧仪及人民陪审员姚柏祥组成合议庭于2017年1月18日再次公开开庭进行了审理。原告合富嘉公司的委托诉讼代理人何晓莲、被告红石公司的委托代理人黄世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告合富嘉公司诉称，其与被告红石公司于2014年3月25日签订了《“两湖一园”旅游项目承包经营合同》（以下简称“案涉合同”），约定合富嘉公司向红石公司承包“两湖一园”红线范围的陆地、水面及双方的权利、义务等。合富嘉公司按照约定在2014年4月23日向红石公司支付了履约保证金150000元，后红石公司开具了相关的收据。随后，合富嘉公司积极着手聘请人员和相关专业公司进行项目的规划、投资建设、宣传、招商、购买快艇等，花费473250元。合富嘉公司多次督促红石公司尽快推进各项工作，提供承包土地的土地使用权。至2015年6月，红石公司向合富嘉公司称其不能依约向合富嘉公司提供经营环境及保证相关权益，导致合富嘉公司不能经营管理“两湖一园”旅游项目，另外还赔偿案外人43000元。根据案涉合同的约定，红石公司应承担违约责任，返还履约保证金及赔偿全部损失。原告合富嘉公司多次要求被告红石公司承担违约责任，但红石公司均以各种理由拖延和推搪。原告合富嘉公司为维护自身的合法权利，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告在2014年3月25日签订的《“两湖一园”旅游项目承包经营合同》；2.被告红石公司立即向原告返还履约保证金150000元；3.被告立即向原告赔偿损失516250元，以上合计666250元。后原告合富嘉公司主张截至2016年4月18日，其收到红石公司提交的证据即石排镇土地规划图后才得知本案所涉的“两湖一园”的土地为基本农田保护区,红石公司一直对合富嘉公司故意隐瞒土地性质,诱使合富嘉公司作出错误的意思表示与其签订案涉合同,红石公司作为石排镇政府直属单位,本身就肩负保护基本农田的法律责任,在协商及双方签订合同时，红石公司均未向合富嘉公司明示该土地为基本农田保护区的事实，将合富嘉公司推入“不管是履约开发土地还是闲置土地均为违法行为,并损失巨额合法财产”的深渊。因此,红石公司的合同欺诈行为导致案涉合同不仅损害国家利益,还侵害合富嘉公司的合法权益,依法应属于无效合同。根据基本农田保护条例等规定以及双方签订的案涉合同,红石公司均应向其承担违法和违约责任，故变更其诉讼请求为：1.确认原告与被告于2014年3月25日签订的《“两湖一园”旅游项目承包经营合同》无效；2.被告红石公司立即向原告退还履约保证金150000元；3.被告红石公司立即向原告赔偿损失516250元；以上合计666250元；4.被告红石公司承担本案全部诉讼费用。 被告红石公司当庭答辩称，1.双方对案涉合同的土地使用权的现状是充分了解的，可从案涉合同中有关要求原告在旅游项目开发时应尽力保护土地以及环境的义务约定充分体现，同时案涉合同约定合富嘉公司在进行任何项目时，都必须经过红石公司的同意及依法报建，合富嘉公司声称在2016年4月18日才知悉案涉土地为基本农田保护区，该主张与客观事实不相符，事实上，双方曾就案涉合同的履行问题及因合富嘉公司提出相关建设项目不符合基本农田保护的要求而被拒绝等情况进行过多次沟通，双方就是否继续履行合同也多次进行协商。2.合富嘉公司承包案涉项目，其作为经营者对项目所涉及的基本情况应作充分的调查及了解，合富嘉公司声称不知案涉土地的规划性质与基本常识相悖。3.土地规划是规划部门公开公示的，在规划部门公开的信息以及网站均可查询，不存在红石公司隐瞒、欺诈合富嘉公司的前提及事实；4.虽然红石公司是由政府资金投入设立，但红石公司在对外经营过程中，与合富嘉公司一样均是平等的民事主体，没有法律给予额外的权利或限定额外的义务，合富嘉公司认为红石公司应尽到相应的所谓义务，事实上与合富嘉公司一致。 被告红石公司提起反诉称，在充分考察并了解“两湖一园”旅游项目后，其与合富嘉公司于2014年3月25日签订案涉合同，约定红石公司承包项目的经营、租期、承包金等。案涉合同签订后，红石公司按照约定向合富嘉公司交付了项目所涉土地，并依法协助其经营项目需要办理的手续及相关事项，协调与外界的关系及相关事宜。合富嘉公司开始对外经营休闲娱乐项目，并举办多次活动、收益可观。自2015年年中开始，合富嘉公司开始提出各种与合同及法律规定不相符的要求，并提出减少承包金的请求。经多次协商，双方未能达成一致的意见。合富嘉公司在免租期即将届满时提起诉讼，要求解除合同及赔偿所谓的经济损失，合富嘉公司的行为违反合同约定，构成严重违约，红石公司有权没收其履约保证金。合富嘉公司的行为导致红石公司无法取得任何承包金收益，并无偿占用该项目土地两年，造成合富嘉公司严重的经济损失，故其有权参照案涉合同承包租金的标准要求合富嘉公司赔偿土地占用使用费。为维护自身合法权益，红石公司特诉至法院，请求判令：1.红石公司没收合富嘉公司的履约保证金150000元；2.合富嘉公司立即清场并将承包的“两湖一园”旅游项目的土地交还红石公司；3.合富嘉公司向红石公司赔偿土地占用费损失（参照合同约定的承包金标准，由红石公司交付使用之日计算至合富嘉公司交还土地之日，暂计至2016年4月30日为1000000元）；4.合富嘉公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，红石公司明确由于案涉合同可能违反土地管理法以及基本农田保护的规定被认定无效，在合同无效的情况下，合富嘉公司应向红石公司返还其占用土地并赔偿占用土地期间造成其的损失。若案涉合同被认定无效，红石公司的诉请也与反诉状一致，没有变更。 原告合富嘉公司答辩称，本案双方均认为案涉合同无效，所以红石公司的反诉请求不应支持，具体的理由与其的起诉状以及补充的事实理由一致。 经审理查明，2014年3月25日，被告红石公司作为甲方，与乙方原告合富嘉公司即签订《“两湖一园”旅游项目承包经营合同》，约定：乙方向甲方承包“两湖一园”红线范围的陆地及水面，包括海仔湖（潇湴湖的养殖除外）、两湖的岸上的可经营项目、木兰园的可经营项目，或按要求增建的休闲设施，经营和管理本景区；承包年限为12年，首两年免承包租金，由2014年5月1日至2016年4月30日止，从2016年5月1日起缴纳承包金，每年承包金50万元，三年递增一次，递增率10%；乙方在合同签订后一个月内缴交15万元履约保证金，合同期满后，在乙方付清承包金等经营费用后，甲方将履约保证金无息退还给乙方。案涉合同第三条项目配套建设……3.租赁期间，乙方有责任对湖岸周围的设施管理好，若乙方因在经营活动中造成有损坏湖岸上设施的，乙方要负责维修好并承担相关费用；“两湖一园”涉及经营项目的配套设施建设、设备增加、运营管理及安保工作由乙方负责；4.湖面经营由乙方自主综合利用，不得污染湖环境……水上活动项目的建设需要符合高危认证办理及报建工作……第四条甲方的权利和义务……3.本合同涉及村委会及村民权益的事项甲方应和当地村委会及村民协商一致，并完善乙方承包的相关手续，确保乙方享有的权益不受任何影响。如甲方未能保证乙方经营环境及相关权益，影响乙方的项目经营管理，所造成的损失由甲方负责赔偿给乙方……5.本合同签订后，甲方及当地村委会应加快推进各项工作及时完整地向乙方提供承包土地之土地使用权……第五条乙方的权利和义务……2.乙方负责项目的规划设计，在项目的规划设计过程中，乙方应征求甲方的意见，确保规划设计方案符合国家及地方法律法规及政策规定，符合东莞市及石排镇的总体规划要求，新建项目需提前申请，报镇旅游办及城建规划部门审定同意方可建设……第七条其他约定……3.乙方如需对驿站、民房等进行升级、改造、加建或拆除重建，必须经甲方（或相关权属方）同意才能进行，相关费用由乙方承担…… 庭审中，原告合富嘉公司主张被告红石公司应赔偿其损失共计516250元，其对各项损失的举证情况如下： 1.停车场租金及保证金36000元，提供收据（编号：5044802）及《土地使用权租赁合同》佐证,上述收据并无时间的记载，落款签章处写有“王”字；《土地使用权租赁合同》的甲方为王润坤，乙方为合富嘉公司，甲方出租乙方土地10亩作为“两湖一园”的停车场用地，红线图作为附件，落款时间为2014年5月16日（该合同中并无附件）。 2.临时停车场租金及保证金6000元，提供收据（编号：959801）及《零星工程施工协议书》、梁子良的身份证复印件佐证，上述收据显示收到合富嘉公司海仔湖平整工程款6000元，该收据并无时间的记载，收款人为梁子良；《零星工程施工协议书》显示双方为合富嘉公司与梁子良，签订时间为2014年7月5日。 3.快艇费用40000元，提供收据（编号：894762）及《购买快艇协议》、伍瑞兰的身份证复印件佐证。上述收据显示的时间为2014年，填票人处的名字不能辨析；《购买快艇协议》显示签订双方为伍瑞兰及合富嘉公司，协议中并无签订的时间。 4.设计制作安装旅游牌和警示牌费用12000元，提供收款收据（编号：899985）及《广告制作合同》佐证。该收款收据的客户名称为深圳市合富嘉，落款盖有“东莞市卓立广告装饰工程有限公司”字样的印章，但并无时间显示；《广告制作合同》显示签订的双方为合富嘉公司与东莞市卓立广告装饰工程有限公司，落款中并无签订的时间。 5.购买脚踏船的费用141750元，提供收据（编号：815615）及《购销合同》、附件图片佐证。该收据显示的时间为2014年5月28日，加盖有“佛山市佳灵游艇有限公司财务专用章”字样的印章；《购销合同》显示是由佛山市佳灵游艇有限公司与合富嘉公司签订，落款中并无签订时间。 6.临时简易码头及周边防护工程费用30000元，提供收据（编号：0004783）、《零星工程施工协议书》、江泽阳身份证复印件佐证。上述收据显示日期为2014年6月9日，今收到合富嘉工程款30000元，经手人江泽阳；《零星工程施工协议书》显示是由合富嘉公司与江泽阳签订，约定进行海仔湖临时简易码头及周边防护工程。 7.改版设计导游图、宣传活动的组织及承办、租车费用58700元，提供收款收据（编号：899987）、《活动承办合同》佐证。上述收款收据的时间为2014年6月28日，客户为深圳合富嘉，内容为活动承办58700元；《活动承办合同》显示的双方为合富嘉公司与东莞市卓立广告装饰工程有限公司，落款中并无签订的时间。 8.自行车租车点和士多店承包的赔偿金23000元，提供收据（编号：3935884、3935885，且加盖有“东莞市松山湖娴雅日用品商店”字样的印章）、《自行车运营服务协议》佐证。上述《自行车运营服务协议》显示是由合富嘉公司与东莞市松山湖娴雅日用品商店签订，合富嘉公司将海仔湖景区的出租自行车服务项目（两个租车服务点）及两间士多店承包给东莞市松山湖娴雅日用品商店经营，落款处并未显示签订的时间。 9.农家餐厅承包的赔偿款20000元，提供收据（编号：0004769、0004770，且加盖有“东莞市松山湖辉洪便利店”字样印章）及《农家餐厅合作协议》佐证。上述《农家餐厅合作协议》首页中显示甲方为合富嘉公司，乙方处的名称空白，约定甲方就海仔湖景区的农家餐厅合作经营事宜向乙方提供500平方可建筑的临时用地作为投资，乙方负责在地块上建设钢架结构仿古屋顶临时用房及水电等工程，乙方为保证优先参与该农家餐项目，交纳人民币40000元作为保证金，甲方因故未能履行协议的，必须退还保证金及赔偿人民币20000元作为乙方前期的投资损失，该协议落款中乙方处盖有“东莞市松山湖辉洪便利店”字样的印章，但并未显示签订时间。 10.2014年7月至2015年6月的员工工资148800元，提供东莞石排海仔湖7月至2015年6月的工资表佐证。 11.提供照片，证明合同签订后，合富嘉公司积极着手聘请人员及进行项目的规划，投资建设、宣传推广及招商等。 被告红石公司对上述证据的第2至11项均不予确认，主张合富嘉公司向第三方租赁的土地与本案无关，合富嘉公司签订《零星工程施工协议书》等时并未告知红石公司，亦无相关的报建手续，案涉土地为基本农田保护区，不能进行与基本农田保护无关的报建，另合富嘉公司主张的快艇费用、广告费用等均属于其自身的经营行为及成本，合富嘉公司的盈亏与案涉合同无关。 被告红石公司对其诉求的举证情况如下： 1.说明及确认书（分别加盖有“东莞市石排镇横山股份经济联合社、东莞市石排镇田边股份经济联合社、东莞市石排镇中坑股份经济联合社”的印章）及红线图三份，证明“两湖一园”项目的土地分别属于东莞市石排镇横山股份经济联合社、东莞市石排镇田边股份经济联合社、东莞市石排镇中坑股份经济联合社所有，且该三个经济联合社均同意将相应的土地交由红石公司进行统一管理与处分，红石公司有权就土地使用权及地上建筑物行使占有、使用、收益、处分权利，且三个经济联合社清楚原、被告签署之承包合同并确认红石公司对其处分。 2.石排镇土地利用总体规划图（2010-2020），证明“两湖一园”所在地区域属于基本农田保护区。 3.企业信用信息公示系统查询结果2份（打印件），证明东莞市松山湖娴雅日用品商店、东莞市松山湖辉洪便利店的经营者均为张日阳，合富嘉公司存在利用两个体户签订合同及违约金，夸大损失的嫌疑。 原告合富嘉公司对上述石排镇土地利用总体规划图（2010-2020）、企业信用信息公示系统查询结果2份（打印件）的真实性、合法性、关联性没有异议，对三份说明及确认书、红线图的真实性没有异议，对其合法性有异议，主张红石公司在签订案涉合同前已明知“两湖一园”所在土地的性质为基本保护农田，红石公司在签订案涉合同前存在隐瞒该事实，实施合同欺诈，红石公司并未向合富嘉公司提供合法并适合开发的土地使用权益，导致合同的目的无法实现，给原告造成损失，应承担赔偿责任，另根据案涉土地的性质，该三村委会及红石公司无权对案涉土地进行更改、规划、使用及发包。 被告红石公司提供2012、2013年东莞市国民经济和社会发展统计公报打印件，证明案涉土地被占用的损失远大于其请求的损失。原告合富嘉公司主张该证据已超出举证期限，无法核实真实性、合法性，且该证据与案件无关。 庭审中，原告合富嘉公司主张是石排镇政府出面要求其进行“两湖一园”的开发建设，其曾要求被告红石公司提供相应的土地使用资料，当时红石公司提供了红线图，保证由政府及红石公司完善“两湖一园”的土地经营环境及相关权益，确保合富嘉公司的项目管理及开发建设，基于对政府的信任及红石公司的背景，其对案涉合同中第四条第三款的约定深信不疑。被告红石公司则主张因案涉土地并无权属证明及建设用地规划许可证，故双方协商时，其曾通过口头形式告知合富嘉公司案涉土地的规划情况、用地性质及权属等。 关于场地交接的问题，原告合富嘉公司主张2014年5月1日为免承包金的开始时间，其实际进场时间为2014年7月，双方并未办理进场及退场的交接手续，均是口头交接，其已于2015年6月退场。被告红石公司主张案涉合同签订后，双方并未办理特别的交接手续，但根据案涉合同第二条第二款的约定及实际情况，合富嘉公司是在2014年5月1日进场，双方并未就退场办理交接手续，合富嘉公司在2015年12月起诉解除案涉合同，侧面证明案涉合同仍在履行，合富嘉公司对交接问题负有举证责任。在法院组织现场指认后，被告红石公司确认合富嘉公司在2016年12月13日向其归还案涉土地。在2016年4月21日的庭审中，原告合富嘉公司明确其同意返还案涉土地，但需要红石公司对其进行赔偿。被告红石公司主张需要合富嘉公司将加设的设备清场，合富嘉公司的代理人称需要与当事人核实后与红石公司协商。 本院于2016年12月13日组织合富嘉公司、红石公司到现场查勘及拍摄相关的照片。根据现场查勘情况可知，海仔湖岸边有脚踏船14条、远处约有2条脚踏船，驿站搭建有简易水泥平台、防撞措施（轮胎及水管），现场并无合富嘉公司所称的快艇、停车驿站、农家餐厅、士多，另合富嘉公司指认的停车场位置现在为菜地。原告合富嘉公司主张该查勘时间相隔其退场时间即2015年6月已有一年半，现场情况无法还原当时的状况，另现场并无有关基本农田保护区的保护标识，不符合基本农田保护的规定。被告红石公司不确认合富嘉公司指认的停车场，主张合富嘉公司一直没有办理退场交接手续，且在起诉前，合富嘉公司一直要求延长免租期或降低年租金以便继续承包，此期间场地承包的土地及合富嘉公司留置的所有设施设备，合富嘉公司负有管理责任，查看时的现场情况与合富嘉公司主张的情况不一致，由此产生的不理后果由合富嘉公司承担。 关于查勘时现场仍存在的脚踏船等设施的处理问题。原告合富嘉公司主张其已于2015年6月退场，其并非案涉土地的管理方，现场财物的处置权归管理方即被告红石公司，即使给予其时间，其亦无权拆除或移走上述设施，上述设施是一次性不可逆转的投入，其不清楚现场遗留设施的价值，即使给予其时间，其亦无法证明价值，要求被告红石公司根据合同的约定赔偿其投入的价值。被告红石公司主张恢复案涉土地原状的义务在于合富嘉公司，其不愿意接收现场遗留的设施，对于其移除可移动设施、恢复原状产生的费用，其保留追索的权利。后在2017年1月18日的庭审笔录中，合富嘉公司主张其不能确定现场遗留的设施是否其进场时的设施，因其在2015年已退场完毕。 被告红石公司要求没收合富嘉公司的保证金15万元，理由为根据案涉合同第二条第三款第二点的约定，案涉合同期限尚未届满，原告合富嘉公司要求解除合同，其有权没收保证金。对于占用土地使用费，被告红石公司主张因合富嘉公司实际占用其享有收益处分权利的土地，其存在收益损失，故合富嘉公司应支付其损失，按照案涉合同约定的承包租金每年50万元的标准，从2014年5月1日计算至合富嘉公司清场交还土地之日止。原告合富嘉公司主张案涉合同无效，有关承包金的约定亦无效，案涉土地的性质不符合案涉合同的目的，且双方在签订案涉合同前，该土地并未进行农业耕作，并无收益，红石公司亦未提交证据证明“两湖一园”作为耕地的收益情况，故不应支持红石公司的请求。 另查，为查明案涉土地的情况，本院发函至东莞市国土资源管理局调查案涉土地的情况，该局复函称，1.潇湴湖所在土地面积约299.7亩，土地性质为集体所有，其中281.2亩所有权属石排镇田边股份经济合作社，18.5亩所有权属石排镇横山上宝谭股份经济合作社，该土地并未办理供地手续，无土地使用权登记，土地利用现状为276.6亩为农用地，20.7亩为建设用地，2.4亩为未利用地。2.木兰园所在土地面积约29.6亩，土地性质为集体所有，其中29.2亩所有权属石排镇横山下宝谭股份经济合作社，0.4亩所有权属石排镇田边股份经济合作社，该土地并未办理供地手续，无土地使用权登记，土地利用现状为28.6亩为农用地，0.9亩为建设用地，0.1亩为未利用地。3.海仔湖所在土地面积约354.5亩，土地性质为集体所有，其中352.4亩所有权属石排镇中坑股份经济合作社，1.9亩所有权属石排镇横山下宝谭股份经济合作社，0.2亩所有权属石排镇田边股份经济合作社。354.5亩用地中有50.8亩已获得集体建设用地批复（土地使用权人为东莞市石排镇中坑村村民委员会，土地用途为工业用地），均无土地使用权登记，其余303.7亩用地并未办理供地手续，无土地使用权登记，土地利用现状为331.7亩为农用地，19.5亩为建设用地，3.3亩为未利用地。因图纸中并无界址点坐标，其只能结合石排规划所提供的坐标红线图及来函附件面积提供大致范围内的权属性质及现状地类情况。 以上事实，有原告提供的收据（编号：5044802）及《土地使用权租赁合同》、收据（编号为959801）及《零星工程施工协议书》、收据（编号894762）及《购买快艇协议》、收款收据（编号899985）及《广告制作合同》、收据（编号为815615）及《购销合同》、附件图片、收据（编号0004783）、《零星工程施工协议书》、江泽阳身份证复印件、收款收据（编号899987）、《活动承办合同》、收据（编号3935884、3935885，且加盖有“东莞市松山湖娴雅日用品商店”字样的印章）、《自行车运营服务协议》、收据（编号0004769、0004770，加盖有“东莞市松山湖辉洪便利店”字样印章）及《农家餐厅合作协议》、东莞石排海仔湖7月至2015年6月的工资表佐证，被告提供的说明及确认书（横山）、说明及确认书（田边）、说明及确认书（中坑）及红线图、石排镇土地利用总体规划图（2010-2020）、企业信用信息公示系统查询结果2份（打印件），本案庭审笔录、问话笔录、照片及本院调取的复函等附卷为据

一、确认原告（反诉被告）深圳市合富嘉投资管理有限公司与被告（反诉原告）东莞市红石旅游文化发展有限公司于2014年3月25日签订的《“两湖一园”旅游项目承包经营合同》为无效合同； 二、被告（反诉原告）东莞市红石旅游文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市合富嘉投资管理有限公司返还履约保证金150000元； 三、驳回原告（反诉被告）深圳市合富嘉投资管理有限公司的其它诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）东莞市红石旅游文化发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费10462.5元、反诉受理费7575元，已分别由双方预交，由原告深圳市合富嘉投资管理有限公司负担8106.5元，由被告（反诉原告）东莞市红石旅游文化发展有限公司负担本诉受理费2356元、反诉受理费7575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院

审判长庾少锋 审判员李慧仪 人民陪审员姚柏祥 二〇一七年三月十四日 书记员黄淑珍

2017-03-14