项目名称：肿瘤医院徐汇院区物业管理服务

项目经费：医院预算****万/年(服务期*年，合同一年一签)

一、 物业管理主要事项

*、 负责本物业内所有建筑物的维修、养护、管理；

*、 办公楼设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、落水管、污水管、化粪池、卫生设施、通讯电话、照明、泵房、电梯、空调、配电系统等；

*、 卫生保洁：日常保洁包括：办公室、会议室、走道的清洁卫生、垃圾的收集及清运(日产日清)，及所有需要保洁的公共部位；专项保洁包括：监管办公楼外墙的清洗等工作；

*、 管理与物业相关的工程图纸、业户档案与竣工验收资料；

*、 针对本物业所进行的一系列特色服务、有偿服务项目的管理；

*、 协助甲方完成院内各项后勤业务及保障工作；

*、 招标人将视项目的具体情况，对物业管理工作内容可能会有一定的修改或调整，修改或调整事项在物业管理委托合同中予以明确。

二、物业管理费用

本项目包括物业管理年服务费及满意度奖励两部分，其中年服务费根据中标结果按月支付，满意度奖励按照医院实际测评结果按月支付。年总费用不超预算。

满意度以**分为达标分。

三、项目需求及服务要求

复旦大学附属肿瘤医院徐汇院区建筑面积约**万平方米，床位****张，职工约****人，年门诊量约***万人次。

(一)公共设备运行和日常维护

公共设备运行、维护保养的范围：中央空调机房设施、**系统监控设备、水泵房、锅炉设施、配电设施、给排水设施以及各区域所有建筑物设施。涉及专业岗位有资质要求的，其从业人员必须持证上岗。

*. 给排水、供水系统运行服务

*) 建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划；

*) 节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；

*) 保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况；

*) 保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染；

*) 定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转；

*) 保证排水系统的正常运转，防止阻塞；

*) 停水预先通知医院各科室，以便做好安排：

服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。

及时发现并解决故障，维修合格率***％；给排水系统发生事故时，维修人员在**分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水并做好节约用水工作。

*.机电、照明及自动化系统运行服务

*)对医院供电系统高、低压电气设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理，并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。

*)建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。

*)维护保养由变电室至医院各配电柜(箱)或电表柜(箱)上的母排、桥架、线路，并保障供电；医院各级配电间的维护保养。

*)按照国家劳动部门相关规定对院内高压配电间实行**小时值班服务，以及停供电操作服务。

*)医院所有区域的照明及小型设备的小电源开关、插头、插座及应急灯、出口指示灯的维修保养。

*)供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证**小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。

*)停电限电事先出通知、以免影响医疗和科研工作安全。

*)对临时施工工程有用电管理措施和操作流程。

*)发生特殊或紧急情况，如火灾、地震、水灾时，及时采取应急措施。

**)负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。

**)确保所有区域内公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。

**)负责办公楼(区)楼音源、服务器、喇叭正常运行工作。

服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过*小时，零维修合格率***％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好各楼宇灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到**％、弱电设备完好率达到**％。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。

*. 空调系统运行服务

*) 集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常运行和养护。

*) 建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。

*) 根据实际使用情况制订年度总体节能计划。

服务标准：定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在**分钟内到达现场实施维修，并做好记录，维修合格率***％。

*. 供氧系统运行服务

*) 提供供氧设备、管线等全部供氧系统的日常操作运行及保养服务；

*) 配合政府部门进行压力容器的年检；

*) 提供**小时呼叫应急服务。

(二)运送服务

*. 呼叫中心服务内容：

乙方在甲方工作现场设立呼叫中心，提供**小时应答服务，用于乙方现场管理人员与甲方之间的工作联系及安排，处理日常维修的报修服务，对甲方各部门的服务需求快速响应，及时传达、协调运送工作。做好信息的收集和反馈，并能及时有效的处理投诉、临时应急服务等突发事件。

*. 乙方**小时提供运送服务。

*. 日常计划性运送：

检验报告运送、运送预约病人治疗检查、标本运送、血样运送、外勤运送、院内物品搬运、病区药品送领、供应室消毒敷料运送、生活垃圾及医用废弃物的清运；

*. 临时性运送：

病人运送、药品领用、外勤运送、医用设备器械送修运送等相关运送服务；

*. 院内突发工作安排。

(三 )环境卫生与保洁服务

*. 负责门诊楼、病房、科研楼、外环境、连廊等区域的保洁、运送、院内垃圾清运以及会务服务等。

*. 严格按照医院消毒隔离的有关规定，每天对病区以及院内各个区域进行消毒。

*. 请专业清洁人员组建保洁部，每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。

*. 楼(区域)内垃圾按照医院消毒隔离相关规定实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理。

*. 及时清扫大区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。

*. 对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。

*. 对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。

*. 定期对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。

*. 将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。

**. 对人员出人频繁场所，进行不间断的走动保洁。

**. 清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。

**. 擦净、抹净各楼层内会议室、接待室、图书馆、休息室、餐厅等内的桌、椅台面、文件柜等家具。

**. 定期清扫各楼天台、设备机房等部门。

**. 清洗及保洁各楼层的洗手间、更换卫生纸、洗手液，抹净各类洁具等工作。

**. 定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。

**. 定期、定点、定计划使用专业消毒、配合院方杀虫害等环保收尾工作。

**. 每年专项地面保养两次，按标准要求进行地面、镜面的日常保护，保证持久如新。

**. 保洁服务工作覆盖时间以*:**—**:**为主。

服务标准：建立各区域环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率***%。

具体标准要求如下：

*. 严格执行医院消毒隔离相关规定，严格区分清洁区、半污染区和污染区，保洁工具按照区域的不同分颜色配备。保洁员要按规定做好个人防护，并严格按规定进行床单位终末消毒保洁；

*. 外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍；

*. 绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味；

*. 大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽； 门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘；

*. 会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍，桌椅干净，物品摆放整齐、有序；

*. 楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净元灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网；

*. 公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘；

*. 开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味；

*. 电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽；

**. 电器设施、灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹；

**. 垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过*个，垃圾不应超过*／*，内胆应定期清洁、消毒；严格执行垃圾分类；

**. 消防栓、消防箱，公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话、插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹；

**. 垃圾中转房 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清；

**. 设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

(四)垃圾清运、处理

*、垃圾清运、处理分为：生活垃圾(干垃圾、湿垃圾、可回收垃圾、有害垃圾)、医疗废弃物清运处理。督促装修队伍装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾收集、分类清运处理应符合上海市有关法律、法规规定。

*、垃圾清运、处理的范围分为：

*) 行政办公楼等日常生活垃圾；

*) 病区、门诊等医疗废弃物；

*) 餐厅等生活垃圾；

*) 建筑垃圾；

*) 公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾

*、垃圾清运、处理工作分为：

*) 每天定时清运、处理至少*次；

*) 将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。

服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督，四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。

(五)电梯驾驶

*、保证医院内所有电梯的正常运行。电梯运行出现故障在第一时间报修。

*、电梯工需使用规范性的文明用语，微笑服务维持电梯乘坐的良好秩序。

*、保证电梯轿厢内清洁。

(六)综合服务岗位：

根据医院实际运作需求，配备一定数量的综合服务人员，辅助各科室开展各项医务工作。综合服务人员在工作期间需服从科室管理和工作安排，自觉遵守岗位工作时间和工作纪律

(七)其他

由中标方负责院内废纸及可再生废弃物的外运处置工作，甲方不再额外支付相关工作的费用成本。

(八)项目各岗位服务时间需求表

备注：投标单位应根据上表中所涉及的服务需求，合理配置相应的岗位人员。提供岗位成本测算明细及说明。人员配置不违反《劳动法》和国家、上海市相关用工管理规范，如有违反，由此引起的责任由投标人负责。

四、本项目绩效指标

*、全年服务满意度≥**分

*、在上级各类检查督查中合格率***%

*、各类人员培训覆盖率***%

五、 院内论证资料需求

*、按照项目要求制定有针对性的服务方案、考核方案

*、提供服务承诺、服务质量保证措施及奖罚措施

*、提供服务团队信息及资历情况

*、提供近*年服务业绩、相关管理证书或资格能力证明资料

*、其他与本项目有关的材料

如有意者请于****.*.** **:**之前与后勤服务科取得联系联系人：袁鹤鸣。联系电话：***********