一、功能及要求：
一、项目概况：
*、地理位置：湖南省宁乡市金湖镇龙桥村关山环通往北***米，东距长沙市区仅**公里。西距宁乡县城区仅**公里，交通便利，地理位置优越。
*、主要技术经济指标：项目总征地***亩，总用地面积***.*亩、容积率*.**。项目分两期建设，目前在建第一期，占地面积约***亩，建筑面积*******。二期为高层住宅，占地约 **亩，建筑面积********.按规划要求保留轻轨及高压走廊控制用地***亩，保留山地、水塘***.*亩。
*、项目定位：龙桥御园小区以健康住宅的设计理念作为开发定位。充分尊重自然与生态。着力人文关怀，以满足用户多样化需求的高档住宅小区、建筑整体风格采用地中海式建筑风格。在居住环境的营造中实现园林化与自然化、实现人与环境的和谐统一，创造具有特定的领域感、场所盛、亲和力的绿化空间、严格按照规范规划进行建设，全力打造一个健康生态、自然舒适的高品味住宅社区。
*、项目规划：目前在建一期共***栋***户。规划二期为高层住宅，占地约**亩，建筑面积********、按规划要求保留轻轨及高压走廊控制用地***亩，保留山地、水塘***.*亩。
*、户型配置：由***栋低密度住宅组成，共***户。住宅部分共分几种基本户型：***、***、***、***、***、***、***、***、***均为***-***平方米大双拼三层纯住宅。*、*类型住宅地上部分一层层高为****、二三层层高为****、架空层层高为****。*类型住宅地上部分一层层高为****、二三层层高为****、架空层层高为****。
*、物业：根据有关政府职能部门的规定、物管用房建筑面积达****余平方米。小区充分考虑衣、食、住、行等的便捷配套设施及功能齐全。
*、周边配套：关山**级景区、登录后查看、刘少奇故里、灰汤温泉山庄、沩山风景名胜旅游区。
*、文通状况：主要交通干道为长常高速关山互通、金洲大道、长沙城际轻轨(待建、现划出入口)。东临市政规划道路欧洲北路、南临长常高速、西临规划市政道路泉洲路。
二、相关标准：
符合国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范
三、技术规格：
二、岗位设置及人员配置：总人数不少于**人、含项目管理层，具体人员配置应在投标方案中体现。
三、物业管理内容：
建筑主体及公共部分的维护管理。
*、装饰装修管理；
*、公共配套设施设备的管理、运行与日常维护保养；
*、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生定期消毒、杀菌及生活垃圾收集清运；
*、公共绿化，山水园林小品的养护和管理；
*、**小时安全防范及公共秩序管理、交通、车辆行驶和停靠管理；
*、社区文化的开展；
*、便民服务；
*、物业档案资料收集、管理。
四、交付时间和地点：
采购人指定时间、地点
五、服务标准：
四、服务内容及要求：
*、基本要求
(*)持有国家二级及以上资质证书。
(*)建立质量管理体系和管理制度。
(*)有完善的物业管理方案，并按规范签订物业管理合同。
(*)管理企业在区内管理中建立本企业的形象识别系统;服务理念、行为规范(专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务等)。
(*)管理人员应***%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应***%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。员工岗前须进行培训，在岗人员也要组织定期培训、定期考核，应设有专门的机构和负责人，并建立良好的奖惩机制。对于物业管理人员的违反等不良行为，须严厉制止，由此带来的后果由物业公司承担。
(*)物业管理企业广泛运用计算机管理。
(*)小区应设置“服务热线”，公示服务联系电话。
(*)适应业主需求，开展有偿特色服务及代办服务;公示服务项目及收费价目。
(*)采取多种形式如走访业主、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与**%以上业主做有效沟通;每年有效投诉处理率***%;每年进行一次满意率测评，满意率应大于**%。
(**)建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、物业租赁档案、日常管理档案)等。
(**)适应业主需求，组织、配合开展文化活动。
(**)建立健全财务管理制度，定期公布一次物业管理费的收支状况。
*、房屋管理
(*)按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。
(*)外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
(*)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。
(*)房屋装修符合规定，有装修管理制度、装修公司及装修人员登记及相关材料，有日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线，破环房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。
(*)主出口设建筑、道路平面分布图。各路口、栋、科室及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
*、设施设备维修养护
(*)共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患;有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。
(*)实行**小时报修值班制度，急修报修**分钟内到达现场，预约维修报修双方约定时间到达现场；回访率***%。
(*)水、电、消防、监控等设备运行人员技能熟练;严格执行操作规程;定期进行消防演习，保证消防通道畅通、消防器材可随时启用。
(*)道路、停车场平整通畅、交通标志齐全规范。
(*)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率**%以上，按规定时间定期开关，
(*)维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
(*)对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
(*)办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。
(*)各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。
(**)各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
(**)停水、停电在接到相关部门通知后。按规定时间提前通知业主：设有备用应急发电机的按规定时间启用。
*、公共秩序维护
(*)出入口**小时值班。安全管理实行一体化管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理。制度完善、落实。做好安全防范和目常巡查工作，及时发现和处理各种安全事故脑患。迅速有效处置突发事件。
(*)门岗的保安根据要求对出入小区的车辆、人员、物品进行安检、登记。对嫌疑人员拒绝放行，对可疑物品留置处理。要求保安员文明礼貌、行为规范、作风严谨、巡逻岗对重点部位每小时巡查一次。
(*)根据小区的特点。设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗。确保公共秩序良好。中央监控室** 小时实施监控。
(*)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、天台等危险隐患部位、设置安全防范警示标志。(*)建立清晰完善的交通标识及安全标识。停车场标线视实际情况及时翻新。进出小区的车辆实施登记管理。并引导车辆出入。有序停放车辆(含非机动车)。
(*)保证小区正常的生活秩序，禁止闲杂售货人员入园。进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理;对可疑人员作盘问、登记管理，对访客指引行走路径。
(*)小区内无火灾、刑事和交通事故的苗头。制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。
*、保洁服务
(*)清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善。
(*)保护好环卫设施齐备、定期杀虫、灭蚊、灭蟑螂、灭鼠。
(*)实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。
(*)结合别墅住宅小区的特点，合理安排定期作业的时间，尽最减少对业主生活秩序的干扰。
*、绿化养护管理
*)草坪养护
*、质量标准
*)草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达**%以上。
*)草地无人为破坏，缺损的及时补植。绿化完好率达**%以上。
*)清除杂草，无明显高于****的杂草，草地纯度达**%以上。
*)适时适量浇水施肥，肥不伤草，长势优良。
*)适时剪草，留程高*-*厘米，修剪平整，美观，边缘整齐。
*)草地嫩绿，无烂草、感病草。
*)注意防风排涝、暴风雨过后**小时，草地无*平米以上积水。
*、管理要求
*)淋水：生长季(非雨季)每*天*次：非生长季(非雨季)每周*次。
*)施肥：每年早春、晚秋各施*次全效复合肥;每两次草坪修剪后薄施*次速效复合肥、氮肥：节庆期间追施叶面肥或草坪增绿剂。
*)修剪：生长季每**天修剪*次，留荐高不超过****;每年开春前重剪*次。
*)梳草打孔：草坪种植三年后每年*次。
*)喷药：每月喷施广晋性杀菌条虫药*次：突发病虫害进行针对性防治;要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
*)除杂草：随时人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀。
*)乔木养护
*、质量标准
*)生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶，
*)适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥、覆土平整，肥料不露出土面。
*)基部无****高以上萌孽枝，无杂草、杂物、土面不板结，透气良好。
*)及时修剪，保持造型优美。修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。
*)无明显病害枝。
*、管理要求
*)淋水：生长季(非雨季)每周*次;非生长季(非雨季)每半月*次
*)施肥：早春施有机肥或复合肥*次;每年**月追施复合肥*次。
*)修剪：每年**月至次年*月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状;对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状：棕榈种植物老化枝叶枯黄而积达*/*时即应除，其壳在底部开裂达*/*以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤：棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边;每天巡查及时清剪因折断等而枯黄的枝叶。
*)喷药：每月喷施广普性杀菌条虫药*次：突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间噗药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
*)灌木室外养护
*、质量标准
*)株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐、棱角分明。
*)适时适量浇水、松土、施肥、采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。
*)灌木脚部整齐清洁、无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。
*)及时修剪，造型优美。
*)无长****以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。
*)无明显病害枝。
*)对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。
*、管理要求
*)淋水：生长季(非雨季)每周**次;非生长季(非雨季)每半月*-*次。
*)施肥：早春或入冬前施有机肥或复合肥*次：生长季每两个月追施复合肥*次。
*)修剪：每年**月至次年*月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝等：生长季非观花类每**天修剪*次。观花类每次观花后修剪*次。
*)喷药：每月喷施广普性杀菌条虫药*次;突发纲虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
*)水系养护
*、质量标准
*)水面无枯枝残叶及杂物，无异味。
*)水面干净清澈，水广场要求清激见底。
*)水质良好，水中不应有任何植物、鱼类等。
*、管理要求
*)每天清除枯枝残叶及杂物*次。
*)每周投放药物防止水中产生微生物等。
*)视水质情况进行水循环或换水。
*)景观小品维护及小区内公共区域游乐设施的管理
*、质量标准
*)景观小品及健身器材、儿童游乐设施无损坏、松脱;
*)景观小品及健身器材、儿童游乐设施无污染。
*、管理要求
*)每天巡查。有无破损、松脱、污迹，发现问题及时处理;
*)景观小品每周擦抹一次、健身器材及儿童游乐设施每天擦抹。
*、保证绿化完好率**%，草坪纯度达**%。
六、验收标准：
采购人验收
七、其他要求：
六、服务期限：物业管理招标服务期限壹年。
七、项目预算：根据龙桥御园未销售房屋*****.**平方米，其服务费的招标控制价金额为******.**元/年。含物业人员工资、福利、保险、服装、工具材料、交通以及税金、经营利润等费用在内。
八、结算方式
*、付款人：登录后查看(通过国库集中支付)。
*、结算方式及空置费支付标准：按季度支付。空置费结算按季度支付，支付标准按照《宁乡县住建局物业服务绩效考核办法》扣除相应费用后按季度支付应付款数。如物业公司工作中有重大过失，甲方有权单方面解除委托合同。
*、项目采用费用包工方式、物业公司应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由物业公司免费提供，甲方不再支付任何费用。
*、物业公司在投标前、如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
*、对于上述项目要求，物业公司应在投标文件中进行积极响应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
