三亚市住房和城乡建设局

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国家金融监督管理总局三亚监管分局

关于印发《三亚市商品房预售资金监管实施  细则》的通知

各商业银行、房地产开发企业：

    为进一步加强我市商品房预售资金的监督管理，保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现将修订后的《三亚市商品房预售资金监管实施细则》印发，请认真贯彻执行。

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国家金融监督管理总局三亚监管分局 

****年*月**日

(此件主动公开)

三亚市商品房预售资金监管实施细则

第一章 总则

第一条 为加强本市商品房预售资金(以下简称预售资金)的监督管理，保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《海南省商品房预售资金监管办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 凡在本市行政区域内申请预售的新建商品房项目，其预售资金的收存、使用和监督管理工作，适用本细则。

第三条 本细则所称预售监管资金，主要是指预售商品房的房地产开发企业(以下简称开发企业)依法将其开发的商品房出售，由购房人缴交的定金、首付款、住房公积金贷款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等各种款项。

第四条 本细则所称“开户银行”(即受托银行)是指与开发企业和预售资金监管主管部门签订《商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)、设立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)的银行。

第五条 预售资金监管期限自取得《商品房预售许可证》开始，至项目完成房屋所有权首次登记后终止。

第六条 三亚市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)是本市新建商品房预售资金监管的主管部门，三亚市房产信息中心具体负责本市新建商品房预售资金监管的实施工作。中国登录后查看指导商业银行做好监管账户管理工作。国家金融监督管理总局三亚监管分局负责监督检查商业银行预售资金监管的操作风险。商业银行(开户银行)按照监管协议做好监管账户监控和拨付工作，并定期与三亚市房产信息中心对账，对发现的违法违规行为及时向市住建局反馈。

第七条 市住建局会同中国登录后查看、国家金融监督管理总局三亚监管分局通过公开招标方式，综合三亚行政辖区内商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，并在市住建局官网予以公示，开发企业应从公示名单中选择商业银行作为监管银行。

第八条 预售商品房的预售资金(含定金、首付款、住房公积金贷款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款)必须全额存入预售监管账户，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款，不得开通监管账户网上银行功能和自动扣款等转账业务，不得办理协定存款等附加业务。当监管账户中留存的预售监管资金达到规定的监管额度后，超出重点监管资金外的资金原则用于本项目相关费用支出，在项目完成房屋所有权首次登记前，不得用于本项目外支出。如项目在完成交付工程后，开发企业可视情况优先用于本项目内其他支出，包括但不限于税款、佣金等费用。鼓励优质企业通过提交符合要求的银行保函等方式替代一定额度的预售资金监管。

第九条 涉及人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔****〕**号)有关要求执行。

第十条 三亚市商品房预售资金日常监管实施信用管理。

第二章 预售资金监管额度

第十一条 预售资金监管额度是指监管账户中确保项目竣工交付所需的监管资金额度，原则上不低于本次办理预售楼栋物价备案总价的**%。监管账户中资金的监管遵循专户专存、专款专用、全程监管，节点控制、多方监督的原则，结合项目施工进度和信用管理情况，视情况、分阶段、分节点确定预售资金监管额度。具体节点如下：

(一)毛坯交付类的商品房，工程节点主要包括主体结构封顶、节能专项验收、联合验收、房屋所有权首次登记四个节点。以上各施工节点完工时，预售资金监管额度分别为：

*．项目主体结构封顶，预售资金监管额度为总监管额度的**%；

*．项目完成节能专项验收，预售资金监管额度为总监管额度的**%；

*．项目完成联合验收，预售资金监管额度为总监管额度的**%；

*．项目完成房屋所有权首次登记，预售资金监管终止，开发企业可全部使用预售资金。

(二)精装修交付类的商品房，工程节点主要包括主体封顶、水电铺设和相关作业(含防水作业和地板铺设等湿作业、涂料作业、木工作业以及油漆作业)、部品安装(含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等)、节能专项验收、联合验收和房屋所有权首次登记六个节点。以上各施工节点完工时，预售资金监管额度分别为：

*．项目主体结构封顶，预售资金监管额度为总监管额度的**%；

*．项目完成水电铺设、装修湿作业(含防水作业和地板铺设等)、涂料作业、木工作业、油漆作业等完工，预售资金监管额度为总监管额度的**%；

*．项目完成部品安装(含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等)完工，预售资金监管额度为总监管额度的**%；

*.项目完成节能专项验收，预售资金监管额度为总监管额度的**%；

*．项目完成联合验收，预售资金监管额度为总监管额度的**%；

*．项目完成房屋所有权首次登记，预售资金监管终止，开发企业可使用全部预售资金。

第三章 预售资金监管账户的开立及签订监管协议

第十二条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》前，按照一次商品房预售许可开立一个监管账户的原则，选择本市范围内符合条件的商业银行作为监管银行，并与监管银行及三亚市房产信息中心三方签订监管协议。

监管协议文本格式由发文单位拟定。监管协议中应载明开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证号、土地面积、总建筑面积、总套数、监管银行、监管账户名称和账号等相关信息。同时应明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等。未签订监管协议的房地产项目，不予发放《商品房预售许可证》。

第十三条 预售资金监管开户银行及预售资金监管账户、账号应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在商品房销售现场显著位置，以及市住建局官网公示。

第十四条 根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，预售资金监管账户的性质为专用存款账户，户名为开发企业名称，且与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。

第十五条 申请开立监管账户及签订监管协议程序

(一)申请

开发企业持以下材料向三亚市房产信息中心申请办理开立监管账户：

*．开户申请书、委托书及委托人身份证复印件；

*．开发企业营业执照正副本；

*．用款计划明细书(表)；

*．土地使用权证；

*．建设工程规划许可证；

*．施工许可证；

*．规划工审意见；

*．物价备案文件；

*．毛坯交付的项目须提供毛坯承诺书；

**．三亚市商品房预售资金监管协议(一式三份)；

**．预售资金监管银行联络员信息表；

**．预售资金监管项目联络员信息表；

**．其他应当提供的材料。

以上第*、*、*、*、*、*项材料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章；第*、*、*、**、**、**项材料审核原件并留存。

(二)审核

三亚市房产信息中心受理申请开立监管账户后于*个工作日内完成审核，审核通过的，向开发企业出具《新建商品房预售资金监管专用账户开户通知书》。

(三)开立监管账户

开发企业持《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》到商业银行开立监管账户，监管账户名称为开发企业名称。

(四)签订协议

开发企业根据开立的监管账户，与三亚市房产信息中心及监管银行签订三方监管协议。

第四章 预售资金监管账户的变更

第十六条 监管账户一经设立，原则上不得随意变更。确需变更的，应由三亚市房产信息中心、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，重新签订新协议，同时将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。监管账户变更期间，原监管账户范围内的新建商品房暂停销售。

(一)开发企业应持以下材料申请变更开户银行或监管账户：

*．监管账户变更申请书；

*．原监管账户开户通知书；

*．原监管账户开户证明；

*．原开户银行出具同意变更监管账户的证明文件；

*．企业营业执照及经办人身份证、委托书；

*．凡已签订监管协议的，应当交回原监管协议原件。

(二)三亚市房产信息中心受理监管账户变更申请后*个工作日内完成审核，审核通过的，书面通知开户银行，办理变更相关手续。

第五章 预售资金的收存

第十七条 开发企业预售商品房时，应由购房人将购房款直接存入监管账户。开发企业不得直接收取或另设账号收存购房款。开发企业不得向购房人以集资、借款、会员费、工程抵押等形式变相预售商品房，逃避资金监管。三亚市房产信息中心在办理预售商品房交易合同网签备案时，需确认预售商品房的预售资金已按要求同步存入监管账户。

第十八条 按揭贷款购买预售商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入监管账户，并注明用途。

第十九条 分期或其它付款方式购买预售商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入监管账户。

第六章 预售监管资金的使用

第二十条 开发企业向三亚市房产信息中心申请办理拨付监管资金时同步申请对项目工程形象进度进行现场查勘审核通过后，三亚市房产信息中心予以办理监管资金拨付手续，具体材料如下：

(一)监管资金拨付申请表；

(二)已完工节点证明文件(封顶、室内装修等节点需提交现场图片；节能专项验收、联合验收节点需提供验收相关材料；房屋所有权首次登记节点需提供房屋所有权首次登记证复印件)；

(三)开发企业营业执照及经办人身份证、委托书；

(四)监理公司出具的工程进度证明；

(五)监管账户余额单；

(六)上一次同意拨付的银行付款凭证；

(七)其他应当提供的材料。

第二十一条 申请材料审核后，由三亚市房产信息中心在*个工作日内出具同意拨付证明。

第七章 预售资金不明入账的处理

第二十二条 购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，开发企业应当及时予以划分确认，划分确认后方可申请使用该部分资金。

第二十三条 在销售过程中若发生退房导致监管账户出现不明入账的，开发企业可向三亚市房产信息中心申请办理退款事宜，将汇入监管户的购房款直接退还购房者。

第二十四条 属于资金错误划入监管账户等不明入账的，开发企业应当提交以下资料到三亚市房产信息中心申请办理《不明入账退款通知书》：

(一)不明入账退款申请表；

(二)开户银行出具的证明文件；

(三)企业营业执照及经办人身份证、委托书；

(四)其他应当提供的材料。

由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的证明文件。

第二十五条 三亚市房产信息中心受理申请后于*个工作日内完成审核，审核通过的，向开发企业出具《不明入账退款通知书》。开发企业于*个工作日内持《不明入账退款通知书》到开户银行办理退款手续。

第八章 预售资金监管的解除

第二十六条 开发企业完成项目房屋所有权首次登记后，可凭相关证明文件向三亚市房产信息中心申请解除预售资金监管。

第二十七条 开发企业申请办理解除预售资金监管，应当提交以下材料：

(一)解除监管申请表；

(二)完成项目房屋所有权首次登记证明材料；

(三)企业营业执照及经办人身份证、申请书及委托书；

(四)三亚市商品房预售资金监管终止协议(一式三份)。

第二十八条 三亚市房产信息中心受理申请后于*个工作日内完成审核，审核通过的，向开发企业出具《解除监管通知书》。开发企业持《解除监管通知书》到开户银行办理解除监管账户手续。

第九章 加快行业监管机制构建

第二十九条 加快健全以信用体系为基础的商品房预售资金监管机制，以信用风险为导向优化配置监督管理资源，对全市房地产开发企业实施信用分组分类监管，对信用良好的房地产开发企业和项目在预售资金监管、农民工工资保证金等方面给予优惠政策，在进一步减轻企业资金压力的同时，打造诚实守信的行业发展环境，进一步提升行业监管精准性和有效性。

第三十条 充分发挥行业协会在商品房预售资金监管中的协同配合作用，在日常监管同时，由行业协会组织在行业内开展商品房预售资金监管业务培训和考核，进一步规范开发企业和从业人员在商品房预售资金监管方面的行为。对于房地产开发企业和经办人员违规使用、申请商品房预售资金的行为，一经主管部门查实，将作为行业通报和行业自律的重要依据。

第十章 监督管理

第三十一条 市住建局成立的三亚市房产市场稽查队(以下简称稽查队)负责对我市开发企业进行日常监督检查，发现异常的项目，应责令开发企业限期整改。

第三十二条 有下列情形之一的，市住建局协调相关部门暂停拨付监管账户内的预售资金：

(一)开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

(二)预售项目发生质量事故或存在严重质量问题的；

(三)预售项目出现逾期交付的；

(四)预售项目出现违法违规建设和销售的；

(五)预售项目未按照本细则规定收存、使用预售资金的；

(六)开发企业提供虚假证明材料申请使用预售资金的；

(七)开发企业以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的；

(八)违反预售资金监管规定的；

(九)出现可能导致影响社会秩序稳定情形的；

(十)市住建局认定应当暂停拨付的其他情形。

第三十三条 开发企业所提供的资金监管和拔付的相关材料须真实准确。若发现开发企业提供材料弄虚作假的，依法追究企业和相关责任人的法律责任，涉嫌犯罪的移送司法机关处理。

第三十四条 开发企业不按规定将购房款存入监管账户、不按规定将项目工程建设资金支付给相关单位或者不按规定将购房款退还购房人的，由市住建局责令改正；情节严重或者拒不改正的，经查证属实，暂停其监管资金拨付，同时关闭该项目网签系统，将该企业列入黑名单，并作为开发企业不良行为信用信息扣分依据，在三亚市企业信用信息共享平台上公示。

第十一章 附则

第三十五条 办理具体申请事项时，可根据工作需要，动态调整所需材料。

第三十六条 本细则未尽事宜按《海南省商品房预售资金监管办法》等规定执行。

第三十七条 本实施细则的具体应用问题由市住建局负责解释。

第三十八条 本细则自****年*月**日起施行，有效期至****年*月**日。

本细则实施之日起，《三亚市商品房预售资金监管实施细则》(三住建〔****〕***号)同时废止。在****年*月**日前已完成办理商品房预售许可证的，按照三住建〔****〕***号预售资金监管额度执行；在****年*月**日后新建的预售商品房按本细则执行预售资金管理。