一、功能及要求：
项目概况
为完善我区物业管理服务体系，强化为民服务意识，全面推进和谐小区建设，更好的处理基层治理工作，现针对负责*****电话接访回访、各类信访投诉处理、物业管理信息收集与反馈、物业小区维修踏勘、物业小区日常巡查等相关工作，以政府购买服务外包的形式，确认一家服务单位，为其提供相应保障服务。
项目服务事项
(一)管理服务范围
*、湖南湘江新区辖区范围内具备物业管理服务企业的商品房、保障住房等商住用房。
*、本次招标的服务范围涉及**个街道，***个物业项目，建筑面积共*****万平方米。新区登记在册的物业服务企业共***家，从业人员约*万人。
(二)服务内容
*、协助采购人对服务范围内从事物业服务活动的物业服务企业进行监督考核，负责对各类小区物业服务企业的日常巡查、维护踏勘、安全保障、政策宣传、矛盾调解等。
*、负责对物业管理活动中的*****、信访等各类投诉工作运行情况进行常态化跟踪测评、分析处理，统计并反馈回访情况、建立受访管理台账。
*、负责配合街道、社区指导小区成立业委会，对前期物业承接查验备案、前期物业招投标备案等物业行业相关工作，提供技术指导。
*、负责采购人交办的其它事项等工作。
二、相关标准：
符合国际行业地方相关标准
三、技术规格：
/
四、交付时间和地点：
*、服务期限：本项目服务期限为一年，合同一年一签，自合同签订之日起算；在此期间未履行合同，不遵守承诺，采购人有权解除合同，其一切责任由供应商负责，不得以任何理由向采购人提出任何索赔要求。
*、服务地点：采购人指定地点。
*、履行方式：成交供应商应根据采购人要求，完成物业行业管理服务外包的每项工作，直至项目验收合格。
五、服务标准：
整体服务要求
(一)日常管理工作
*、负责对各类小区物业服务企业开展日常巡查工作，加强房屋安全监管，对存在安全隐患的行为或事件，应当及时联系物业公司配合制止，并规定处理。
*、针对物业公司进行动态监管并督促物业服务企业建立好相关台账。
*、协助采购人对湖南湘江新区行政区域范围内从事物业服务活动的物业服务企业进行监督考核，考核采取日常检查、不定期抽查、个案监督三种方式进行.
(二)安全生产工作
*、加强房屋安全检查，负责定期排查承租户占用公共场所、公共通道、消防通道等安全隐患。
*、负责定期巡查小区消防设施情况，加强住户用水、用电、用气等日常安全知识的宣传和住户电梯、管道、阀门、热水器、燃气灶等电器的安全巡查。
(三)信访工单处理
*、负责对物业管理活动中的工作运行情况进行常态化跟踪测评、分析处理，以及其他提升满意度的服务举措。
*、负责与相关职能部门的沟通协调，收集、处理和反馈物业管理活动中出现的各类问题。
*、负责对信访工单进行回访服务，统计并反馈回访情况，建立受访管理台账。
(四)人员培训
*、岗前培训：新聘用人员原则上由采购人统一组织岗前培训。通过学习和掌握物业管理制度、工作制度，熟悉岗位职责、日常工作流程、工作要求。经培训考核合格后，统一安排上岗。因人员离职、合同终止等原因造成的个别人员调配，一般按照“老带新”的方式进行单个人员培训。
*、在职培训：由采购人采取集中轮训、参观学习、交流座谈等方式每年组织相应的在职培训。主要对物业专职工作人员物业管理能力、矛盾调解水平、政策文件、规章制度的把握等方面进行培训。
(六)其它约定事项
(*)采购人不负责提供服务人员的就餐费用和住宿，由供应商自行解决。
(*)采购人负责为服务人员提供办公管理用房。
(*)在管理期限内，供应商的管理必须按照采购文件所约定的标准提供优质服务。
(*)因供应商人员本身原因造成财产的直接损失，由供应商进行全额赔付。
(*)服务时间原则上为工作日*:**-**:**；如有特殊情况，需配合采购人进行加班。
(*)供应商应确保及时、准确、妥善的处理服务人员的整套人力资源管理服务工作(包括招聘及离职手续办理、劳动合同管理、绩效管理、工资管理、保险福利管理等)，确保和谐、稳妥的处理服务员工的劳动纠纷、劳动诉讼及人事仲裁事件，避免妨碍采购人的正常工作或给采购人带来不利社会影响。
服务人员要求
(一)人员数量要求
(*)为确保服务效率和质量，供应商应安排不少于**名专职服务人员。
(*)供应商投入的专职服务人员，专职为本项目服务，不得兼职其他事项。
(二)人员服务要求
*、基本要求：
(*)按照实际工作需要配备物业管理专职服务人员，所有工作人员须通过专业培训，保证上岗人员具备上岗应具备的素质，符合国家相关法律法规的规范要求。
(*)统一着装，持证上岗。
(*)物业管理专职服务人员能自觉遵守采购人(业主)的各项规章制度。物管企业及人员必须严格执行保密制度。
(*)物业管理、法律等相关专业，专科及以上学历，**周岁(含**岁)以下。
*、有下列情形之一的，不得从事社区物业工作：
(*)曾受刑事处罚的；
(*)曾受行政拘留的、劳动教养的；
(*)曾因违反国家有关法律规定或物业专职服务人员相关管理规定，被解除劳动合同的；
(*)法律法规规定的其他不得从事社区物业专职服务人员工作的情形。
人员管理要求
(一)人员调配
物业管理专职服务人员由区采购人进行统一培训后安排至各街道从事物业管理具体工作。根据各街道所辖物业小区数量、面积等因素综合考虑，物业规模大或情况复杂的街道社区由区采购人统一调配。
(二)管理职责
*、贯彻落实国家及省、市、区等相关法律法规和政策文件精神；
*、负责参与和指导业主大会及业主委员会的筹建和成立、业主管理规约和业主大会议事规则的制定、物业服务企业的选聘及其承接查验等工作；
*、负责按照物业服务行业标准体系要求，开展物业小区的巡查及物业服务企业的考评工作，督促物业服务企业依合同落实服务质量，保障水、电、气等公共设施设备的安全运行；
*、负责收集、处理和反馈物业管理活动中出现的各类问题，协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业等参与物业活动各方主体之间的矛盾纠纷；
*、完成区采购人交办的其他物业管理工作。
(三)人员安排
供应商安排的物业管理专职服务人员，原则上实行一个月的试用期，试用期满经采购人确认合格的纳入区物业管理服务考核范围。各街道负责对供应商安排的正式就职的物业管理专职服务人员进行日常管理，采购人负责对街道使用物业管理专职服务人员情况和物业管理专职服务人员履职情况进行考核。考核合格供应商方可继续担任其物业管理专职服务人员。
物业管理专职服务人员有下列情形之一的，予以解除或更换:
(一)散布有损国家声誉的言论，组织或参加反对国家的集会、游行、示威等活动；
(二)不服从管理，不履行岗位职责的；
(三)因工作失职、渎职或其他自身原因导致社区居民投诉，造成不良社会影响的；
(四)连续无故旷工*天以上或累计年旷工**天以上的；
(五)连续*个月考核不称职的；
(六)出现贪污、行贿、受贿及其他违法违纪行为，被湘江新区开发建设局(交通运输局)追究责任的；
(七)有法律法规规定不得聘用的其他情形。
六、验收标准：
*、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一；本项目按照关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知(长财采购【****】*号)进行验收。
*、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。
*、项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。
七、其他要求：
结算方法
*、支付方式：湖南湘江新区管理委员会开发建设局(交通运输局)(通过国库集中支付)；
*、付款方式：本项目按季度进行支付，每季度合同款于次月**日前，由成交供应商应向采购人出具合法有效的全额增值税普通发票后进行支付；否则采购人有权不予安排付款，且不视为违约。
其他要求及说明
*、本项目采用费用包干方式建设，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。
*、供应商在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
