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黄金时代、新川、观东公交场站综合体项目委托运营管理服务项目
澄清文件
编号：***
致各位潜在投标人：
根据招标文件的约定，本澄清内容是招标文件的组成部分：
提问一：本次投标由有*公司独立投标，此公司具备保租房运营经经验及相关案例。 *公司和*公司分别具备商业项目经验和物业项目经验。 上述三家公司同为关联公司。*公司能否在选择非联合体投标的情况下，将*公司和*公司两家关联公司的项目经验纳为本公司的管理运营经验，且作为后续投标比选时的打分依据？
答复：不可以，按照招标文件“第三章 评标办法(综合评议法)”类似业绩打分项中，均为投标人提供。
提问二：下属公司业绩能否作为投标人业绩证明？
答复：不可以，按照招标文件“第三章 评标办法(综合评议法)”类似业绩打分项中，均为投标人提供。
提问三：投标预算****万**年，是否合作期间全周期总委托管理费金额不允许超过此金额？请明确。
答复：允许超过，具体委管费用金额按双方签订合同约定的计算标准执行。
提问四：不完全响应投标要求未中标情况下，投标保证金能否退还？请明确。
回复：不完全响应投标要求未中标情况下可退还，按照招标文件“第二章 投标人须知”投标须知前附表*.*.*、*.*.*执行。
提问五：投标保证金备注里有写不超过**万，跟**万保证金冲突。全周期预算金额为****万元，履约保保证金要求金额***万元超过全周期合同金额**%，与招标文件履约保证金条款冲突。请明确。
答复：投标保证金按照**万元执行；履约保保证金按照***万元执行。
提问六：商务及技术标评审细则第*点服务方案中，第*小点“*.应承诺上一个计租周期(季度)结束前提前【*】日向租户收取下一个计租周期(季度)租金并且收缴率不低于 **%，同时提供承诺函” 问：承诺函作何保证？承诺后未达到的情况下会有什么处罚？
答复：承诺函内容由投标人自理，处罚参照合同第十一条违约责任第(五)条执行。
提问七：***万履约保证金/保函什么情况下不退？按挂网协议体现，多种情形下甲方均可解除合同并且不退还保证金，其中非乙方主观触发类型如：“若连续两年委管项目考核完成率低于**%”情形下没收保证金处罚过于严苛；另有不可抗力导致解约情形如：“例第十条第(二)点第*小点：项目被征用”情形下，甲方就有权解除合同，并且不退保证金，有失公允。 建议第四条*.*.*“(*)本合同约定甲方有权解除合同的情形”删除。仅情形(*)情况下不再退还乙方全部履约保证金。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问八：考虑到项目为保障性租赁住房，经营受政府政策限制影响较大，建议第十条第二点增加第*小点：因政府或相关主管部门政策限制，导致经营效益无法达到双方预期的情况。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问九：挂网合同第五条第(一)点第*小点表述有歧义。按文字表述理解每个季度只有*.*个月的现金算管理费。剩余*.*个月委托管理费是否结算请明确。
答复：按委托方收到的该季度营运收入金额作为基数进行结算。
提问十：挂网合同第五条第(一)点第*小点表述有歧义，只强调了未到达该营收情况下差额在下季度扣除，若营收超过的情况下是否应在下季度补足？请明确。
答复：营收超额完成按实际完成情况补足。
提问十一：关于收付实现制下收入确认难度的问题及解决方案建议：因委托管理费基于租金收款口径，由于考虑到收款至贵方银行账户，后续需贵方给我司提供银行账户查询权限(仅查询，非共管账户)，确保我司有权限能查到实际收款情况；同时，因租房保证金(押金)不作为委托管理费计算基数，后续补充协议需明确，如出现收款金额与账单金额不一致的情况，默认的收款顺序是先收取租金等纳入委托管理费计算基础的收费项，最后才是保证金，避免双方出现争议影响委托管理费结算。 此建议招标方是否同意。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问十二：***万元履约保证金/保函不符合常规项目逻辑，远高于行业标准，为建立后期双方长久合作基础，我司申请在中标后就项目建设情况、合规性资质等维度聘请第三方律师开展法律尽调工作，尽调通过后签署挂网协议、及就法律尽调发现的问题的双方签署补充协议，若因法律尽调未通过，招标方需同意我方不签署挂网协议，双方解除合作，原路全额退还我方投标保证金。 此申请招标方是否同意。
答复：按招标文件执行。
提问十三：针对招标文件***(第三章 评标办法中的 * 附件中的 附件一：商务及技术标评审细则，第*条 项目团队)的 “注：投标人需按照招标文件第六章“投标人主要人员配置”格式提供并加盖公章，否则不得分。” 问： (*)投标人提供的服务团队的所有人员，是否均需按照“投标人主要人员配置”格式提供并加盖公章？ 按照字面理解，是否仅需提供“主要人员”(如项目负责人、各部门主管)的信息？ (*)若(*)提及的所有人员均需按格式提供，那么格式文件中对应的“主要人员简历表”，是否所有人员都需附对应的简历？
答复：按招标文件执行。
提问十四：因签订合同前支付***万保证金(或银行保函)且需各项目运管周期结束后退还，资金占用时间较长，因项目交付时间不确定。建议甲方发布招标补充公告，并在公告中明确履约保证金缴纳时点应在签订《委托经营合同》及补充协议后(该期间，中标人已锁定**万元的投标保证金未退还)，对缴纳的具体时间建议在补充协议中约定“发包方提前**日历天向乙方发出入场通知，乙方需在收到通知后*个工作日内支付***万元保证金或银行保函”。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问十五：招标文件多次提及甲方有权解除合同(未*日补足；连续*期考核完成率低于**%；乙方过失导致出现一般及以上等级安全生产事故或群诉、群访事件的；逾期未整改或整改完毕，或连续两次整改后仍未达到要求的)，而对乙方只有在甲方三次未按时付款情况下有解除合同情形，合同对双方权利义务约定欠缺公允，且扣款或罚没保证金对乙方违约责任约定过重(该金额超出乙方一年委管费之和)，建议甲方解除合同情形应排除不可抗力或乙方非主观原因下的违约情形，允许协商解除，对群诉、群访、安全事故事件应根据责任发生原因和带来损失评定；对违约金补足时间应至少**个工作日、逾期一个月未补足方可有权解除同。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问十六：请在补充协议中约定，对甲方应退未退乙方履约保证金情形的违约责任，应要求每延迟*天，违约金*‰，与对乙方缴纳保证金的责任相对应，超过一个月按应退未退金额的**%支付违约金；同时增加，如一方无故解约或采取主观、故意方式导致双方合同无法履行的，违约方应向守约方赔偿给其造成的损失。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问十七：请在补充协议中约定，对于考核未达标解除合同的情形是指单项目还是整体三个项目；我司建议不因单项目违约而解除整体三个项目合同。
答复：按招标文件执行。
提问十八：要求在补充协议约定，明确租金(商业、保租房、停车位)、物业费、项目奖励款项、(租户)违约金/赔偿金等收入归属甲方，其他由乙方通过提供增值服务或场地多种经营而获取的收入或收费(如多经场地租赁费、入户保洁费、送水费、网络费、快递代收、打印费、广告费、或其他服务性收费等)应由乙方收取。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问十九：因合同中约定了甲方需对乙方有较多的约束和管理要求(如运营、招商方案、租赁合同等需报甲方审批)，可能存在因甲方审批或反馈不及时，导致乙方运营管理动作缺乏自主性和时效，导致乙方经营实现受影响。要求在补充协议约定，“乙方报甲方审批具体事项的期限，并约定甲方联系人和乙方方案送达方式”。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十：当前未约定甲方为乙方项目运营管理团队提供办公场所的问题，请明确“甲方需在每个单体项目向经营管理团队免费提供经营场所”。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十一：要求在补充协议约定，乙方有权根据招商和租户情况调整“租赁合同”和“物业合同”模板及内容，甲方在审批中应充分给予便利。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十二：当前文件未明确*个项目的具体交付时间，且又约定了乙方需在合同签订前支付履约保证金，请明确交付时间，并在补充协议约定“如延期，需根据每单项目的延期时间向乙方支付保证金资金占用成本(按***万*年化*%*延期日历天数计算)；超过*个月的(不足一个月的按*个月计算)，每延期*个项目，应按延期项目首年预算目标对应运管费的**%/***延期月数支付运管补贴；超过*个月的，应付补贴标准为**%。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十三：要求在补充协议约定，明确对物业及机电设备大型维修、公区装饰装修、翻新改造、餐饮条件预留等情形下的费用归属应归甲方承担，并约定支出方式。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十四：约定我方应提前三个月做承接查验，相关发现的问题需由甲方按期整改完毕。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十五：甲方交付项目时需保障项目证照合规齐全；乙方在后续运营过程中，需要办理各公共事业证照(如：二次消防、水电过户等)甲方应予以配合。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十六：关于涉及设施、设备的大修、公共区域的工程改造如外墙、泛光照明、地下室、停车场等改造需约定维修周期。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十七：甲方对项目进行翻新改造、做出停业或歇业安排等事项或其他不可抗力(如因政府规划调整、施工建设、大型活动、临时管制、疫情封控)等原因，造成项目经营条件(经营时间、经营面积、物业使用状态)发生较大变化的，双方应基于上述客观实际协商调整考核指标、考核结果和相应奖罚方案。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十八：根据“买卖不破租赁原则”，甲方出售、交换、转让或其它方式处置经营项目，不得影响租赁的履行，要求在补充协议约定，该情形下，甲方对乙方的委管合同处理方式，如“甲方处置行为不得对乙方、租户造成影响或损失，否则应予以赔偿。”
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问二十九：在高收缴率考核要求下，运营方会采取必要措施进行催缴，群诉、群访事件有一定的发生风险，故需增加商户存在违约的表述，细化责任。要求补充协议约定，就该情形和影响进行界定，乙方在完成各项经营工作中采取的合理经营管理措施，造成的群诉群访应予以豁免，并细化时间处理责任。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问三十：对安全事故、群诉、群访等事件发生需**分钟内告知甲方有一定难执行性，建议补充协议约定宽限时长、需根据现场情况进行汇报，并约定信息汇报机制。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问三十一：建议补充协议明确因非乙方因素导致的合同终止甲方要负责商户的赔偿问题。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问三十二：在补充协议中约定，甲方延迟付款应约定日*‰的违约金，以该情形计算违约金超过**万元的，乙方有权解除合同，并要求甲方退还保证金及赔偿损失。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
提问三十三：增加乙方可解除合同的情形及权利义务，如连续*年亏损(以甲乙双方认可的第三方会计事务所出具的审计报告意见为认定亏损标准)，乙方可以无责退出；或乙方违约赔偿最大限额为解约当年*.*年的委管费，同时收回履约保证金或保函。
答复：招标文件第四章合同条款及格式作为双方签订合同的基础，不得与经确认的投标承诺以及招标文件的实质性内容相背离，投标承诺、招标要求可根据项目情况列入合同条款中并据实对条款做相应调整。
招标文件涉及以上内容均做相应调整，其他内容保持不变。
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