进一步规范物业服务收费行为，切实保障业主、使用人和物业服务企业的合法权益，酒泉市发展改革委根据《甘肃省定价目录(2022版)》《甘肃省政府制定价格行为规则实施细则》《甘肃省发展和改革委员会甘肃省住房和城乡建设厅甘肃省市场监督管理局关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》《酒泉市物业管理条例》等法律法规和有关规定，拟订了《酒泉市物业服务收费管理办法》。现面向社会公开征求意见建议，征求意见建议时间自2024年4月1日至4月15日截止。提出意见请填写意见反馈表以下方式反馈我委。

附件：1.《酒泉市物业服务收费管理办法》附件一：酒泉市住宅小区物业服务等级标准

　　　2.《酒泉市物业服务收费管理办法》附件二：肃州区普通住宅物业服务收费基准价标准

　　　3.《酒泉市物业服务收费管理办法》附件三：肃州区住宅小区机动车停放服务费收费标准

　　　　意见反馈表

1.通过电子邮件方式发送至：jqwjj@163.com；

2.通过传真方式发送至：0937-2618738；

3.联系人：许琛琛(市发展改革委) 联系电话：0937-2618738

王娅甜(市住建局)   联系电话：0937-2636855

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　酒泉市发展和改革委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2024年4月1日

酒泉市物业服务收费管理办法

(征求意见稿)

第一章 总　则

第一条(法律依据)为进一步规范物业服务收费行为，切实保障业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例(2018年修正本)》《甘肃省价格管理条例》《甘肃省物业管理办法》《甘肃省发展和改革委员会甘肃省住房和城乡建设厅甘肃省市场监督管理局关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》和《酒泉市物业管理条例》等法律法规和有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条(适用范围)本办法适用于酒泉市行政区域内的物业服务收费行为及监督管理。

第三条(费用解释)本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主或物业使用人所收取费用的统称，包括物业服务费、停车服务费和其他服务费。

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、维护、管理以及环境卫生、公共秩序的维护和安全防范等具有公共性、普遍性的服务向业主收取的费用。

停车服务费是指住宅小区内物业服务企业或停车服务企业接受业主或者业主大会(业主委员会)的委托，在物业服务区域内对指定场地(所)停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

第四条(定价方式)物业服务收费依照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

未成立业主委员会的普通住宅小区物业服务费和停车服务费实行政府指导价，为最高限价，按照各级住建部门制定的物业服务等级标准制定收费标准。

已成立业主委员会的普通住宅小区物业服务费和停车服务费以及别墅、公寓、商用综合楼的住宅、非住宅等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，其物业服务收费实行市场调节价。

实行市场调节价管理的物业服务收费标准应在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主或者业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中约定。业主自愿选择或委托物业服务人提供《物业服务合同》规定内容以外的服务项目，双方按照市场原则确定服务收费标准。

第五条(鼓励市场竞争)建立并逐步完善物业服务价格主要由市场决定的形成机制，鼓励市场竞争，鼓励开发建设单位或业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业，确定物业服务收费标准。

第六条(定价主体)物业服务收费按照统一政策、属地管理原则，实行市、县(市、区)分级管理。市政府负责制定全市物业服务收费管理办法和肃州区辖区内实行政府指导价的物业服务收费基准价及浮动幅度。其他县(市)实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照本办法，也可根据实际自行制定。

第二章 物业服务收费标准的制定

第七条(物业费成本项目)物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域内清洁卫生费用；

4.物业管理区域内绿化养护费用；

5.物业管理区域内秩序维护费用；

7.办公费用；

8.物业服务企业固定资产折旧；

9.物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用。

10.经业主或者业主委员会同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。

第八条(一费制)实行政府指导价的物业服务收费执行“一费制”。物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有的公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。

普通住宅小区停车服务费收费管理参照《酒泉市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》(酒政发〔2021〕33号)执行。

第九条(二次转供费用归属)实施二次供暖、二次供水等动力设备发生转供能源收费管理原则和具体分摊办法按照相关规定执行。

第十条(四供费用归属)物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，依据相关法律法规承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。

第十一条(未抄表到户四供费用归属)对供水供电供气供热企业暂未直抄到户的终端用户，总表与分表之间(未收费到户)的正常损耗，应由终端用户平均分摊，任何单位或个人不得在水电气暖费用中加收其他费用。

第三章 物业服务收费计费方式

第十二条(计费方式)业主或者业主委员会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用，实行政府指导价的物业服务收费仅适用于包干制。提倡实行酬金制。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和物业服务企业酬金构成。

第十三条(预收费)物业服务费根据合同的约定按月计收，预收不得超过一年。

第十四条(收费面积)物业服务费根据房屋的产权面积计收。已办理不动产权属证书的房屋，按照权属证书记载的建筑面积计算；已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋，按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；合同另有规定的，从其约定。

第十五条(物业交付过程中的收费)纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋或车位，物业服务费或者停车服务费由开发建设单位交纳。

已交付给物业买受人或已符合交房条件，开发建设单位或物业服务企业已书面通知物业买受人，物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付手续的，物业服务费自物业交付或书面通知次月起由业主按月交纳。

业主因自身原因逾期未办理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费和停车服务费从开发建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次月起由业主按月交纳。

第十六条(代收费)物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专营单位委托代收费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定，不得向业主收取手续费等额外费用。也不得以未交物业费为由限制或妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开，不得损害业主利益，全体业主有权查看相关合同。

第四章 行为规范与监督管理

第十七条(《物业服务合同》)新建普通住宅小区销(预)售前，开发建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，依据物业服务等级标准和物业服务收费标准，参考物业服务企业信用评价等级，在政府指导价范围内与物业服务企业签订《物业服务合同》，合理确定预售物业项目的服务等级和物业服务费标准、停车服务费标准，向物业项目所在县(市、区)住房和城乡建设部门备案后，收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门。

《物业服务合同》应当明确物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物业管理区域内同类型的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。

开发建设单位应在销售现场醒目位置公示《物业服务合同》。

第十八条(合同服务与增值服务)物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件，强制捆绑、强制服务、强制收费，不得降低约定的服务等级或者减少服务内容，变相提高收费标准的价格行为或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。

特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费，由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。

第十九条(提供质价相符的服务)物业服务企业应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行物业服务合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务。

物业服务企业实行星级服务，各星级服务对应的的内容和标准由住建部门负责制定、调整、考核和解释。

第二十条(建立成本核算制度)物业服务企业应当建立健全成本核算制度，完整准确记录并单独核算物业服务的经营成本和收入。

第二十一条(明码标价)物业服务企业应在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况、优惠减免政策、投诉举报电话以及属地行业主管部门监督电话等信息，自觉接受监督。

物业服务企业应向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及支出明细。

第二十二条(出入证管理)实行政府指导价管理的住宅小区，应当为每户业主首次免费配置不少于4张出入证(卡)。业主另有需求申请办证(卡)的，物业服务企业可以按物业公示标准收取制作成本费用，不得盈利。

(装修服务)业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。

业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。

第二十三条(物业费交纳)业主应当按照《物业服务合同》约定按时足额交纳物业服务费、停车服务费或其他服务费，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法催缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者使用人应当结清物业服务费等费用。

第二十四条(部门职责)各级发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门要按照职责分工加强物业服务及收费行为的监督管理。

市发展和改革委员会要严格按照有关法律法规规定，制定物业服务收费管理办法和物业服务收费标准及其他有关政策规定。各级发展改革部门负责做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监督管理工作。

市住房和城乡建设局按照法律法规规定，制定物业管理服务相关政策规定，制定物业服务星级内容，做好物业服务项目及星级的备案和常态化监督考核等工作。各级住房和城乡建设部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加大对物业企业服务质量监督检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理。

各级市场监督管理部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

第五章 附 则

第二十五条(解释)本办法由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。

第二十六条(时效)本办法自2024年　月　日起实施，有效期5年。凡本办法之前的有关规定与本办法不符的，按本办法执行。法律、法规、规章以及上级机关另有规定的，从其规定。