苏滁文体中心运营管理服务项目更正公告
一、项目基本情况
原公告的项目编号：************-***
原公告的项目名称：苏滁文体中心运营管理服务项目
首次公告日期：****年*月**日
二、更正信息
更正事项：采购文件
更正内容：
*、问：第二章投标人须知，第六点合同的授予第**条，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起**天内，根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。如因合同中其余条款双方未达成一致意见导致最终中标人未与招标人签订条约，是否算作中标人违约？
答：中标通知书发出之日起**日内由于中标人单方面原因不订立书面合同，视为中标人违约，需承担相应违约责任。
*、问：第二章投标人须知，第三点(三)投标文件的编制第**条，“**.*有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：(*)中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的。”建议明确标准合同模板，双方应建立在合作的基础上，明确双方的权利义务，避免应前期合同未明确，且不让增加附加条件，而导致的无效违约责任。
答：合同模板目前无法明确，合同核心条款以招标文件为主，其余条款不违背招标文件。
*、问：第四章采购需求第二条运营管理模式第一点，“运营期限为**年(自项目竣工交付运营管理之日起开始计算)，委托运营期内按照净利润累计计提模式分成，若当年有运营净利润(即收入减去成本有利润，收入不包含运营补贴)，运营单位与招标人根据净利润按照累计计提方式进行分成，***万元以内不分成(该部分留在项目公司账上，滚动到下一年度，以此类推)，保证下一年的运营提升及改造等费用。”利润分成是独立分配每一运营年当年的运营利润，还是不断累计计算运营期内的利润并进行分配？根据目前该条款的约定，按照净利润累计计提的话是要累计运营期内的利润进行分配，该种利润分配模式对运营方压力较大。
答：利润分配模式只分段计提运营年当年的运营利润，如当年利润达到***万元及以上时按照分段计提模式分配利润，如招标人发现有调整利润的情况，招标人有权对中标人进行追责，具体追责方式以后期合同为准。
*、问：第四章采购需求第二条运营管理模式第二点，“本项目目前正处于设计阶段，具体项目规模以竣工资料为准，运营面积因政策性调整或招标人原因调整的，运营单位须无条件服从，招标人不予任何补偿”。如招标人不同意运营方的专业建议，导致最终建设的场馆不利于运营方运营，或最终建设的场馆的规模和招标阶段的建设内容不同，导致运营方运营收益及成本有变化，招标人是否和中标方就商务条款进行调整沟通？
答：目前项目正在施工图深化设计阶段，后期运营招标结束后，招标人、中标人、设计单位三方将在各自专业角度提出一致意见后推进项目施工图深化及后期建设工作，如遇最终建设的场馆规模与招标阶段的建设内容有重大变更的，招标人会提前书面告知中标人。
*、问：第四章采购需求第三条运营管理目标及要求第二点运营要求第一项运营总体要求第(*)点，“合同约定的委托运营期限内招标人分成利润不少于***万元”，综合本项目采购需求，运营方运营压力较大，建议取消保底分成利润的要求。
答：本项目按照招标人前期调研，项目周边未来*年内住宅入住情况及园区周边人口基数来看，本项目未来赢利空间有限，但按照招标文件所示利润分成模式，**年内招标人分成利润至少能达到***万元，不予变更。
*、问：第四章采购需求第三条运营管理目标及要求第二点运营要求第一项运营总体要求第(*)点，“为各级公益性体育赛事、全民健身活动免费提供场地保障”。需明确具体每年使用场次的数量和单次的时间，此外基础能耗及人工费用需由使用方进行保障。
答：运营范围内全年**天免费给招标人使用，超过免费使用天数，招标人额外支付能耗费用及人工保障费用。
*、问：第四章采购需求第三条运营管理目标及要求第二点运营要求第二项运营期间基本要求第(*)点，“运营单位的运营收入及支出须接受招标人的全面监管，运营单位须健全财务管理制度和体系，规范预算管理、收支管理和专项资金使用。招标人有权对运营单位委托运营管理期间的相关财务管理进行全面监督和不定期核查，运营单位应无条件配合，运营单位应将运营管理期内的每年 年度审计报告提交招标人备案”。请明确招标人如何对收入和支出进行监管，“招标人有权对运营单位委托运营管理期间的相关财务管理进行全面监督和不定期核查，运营单位应无条件配合”以上所产生的成本以及导致运营无法开展等情况是否由招标人承担，此外不建议该条款要求的监管机制，仅保留运营单位向招标人提交每年年度审计报告进行备案。
答：运营委托管理期内，设立共管户，同时中标人须按照季度提供财务报表及附注、按年度提供审计报告，招标人通过共管户及以上材料对项目运营进行收支监管。
*、问：第四章采购需求第六条投标报价及相关费用说明第三点运营补贴支付方式第一项，“运营补贴按照前四年取平均值支付，且每年度预付 **%的补贴”，建议调整补贴年度支付金额，前高后低，缓解前期运营方运营压力，此外每年预付建议提升到**%，保证经营能正常开展，如果费用不足是否可以直接停业等待补助到账继续开展工作。
答：关于采购需求、考核方式、补贴给予方式等核心商务条款不予变更。
*、问：第四章采购需求第六条投标报价及相关费用说明第三点运营补贴支付方式第四项，“委托运营管理期内，运营单位应按照年度考核任务进行季度分解，应在每季度分别提交季度运营方案，业主方有权按照季度运营方案对项目运营进行检查考核，季度检查结果与年度考核结果挂钩”。本项目为委托运营管理，应保证运营方运营自主权，年度任务按季度分解且需要提交方案，运营方日常运营工作量过大，不利于运营自主，且季度检查结果和年度考核结果如何挂钩？请明确。
答：按照招标文件所示考核方式对中标人进行年度考核，按照年度考核指标分解到季度，向招标人提报季度运营方案，招标人按照季度运营方案各项指标可对项目不定期进行检查，最终考核结果以年度考核结果为准，季度考核结果作为参考。
**、问：第四章采购需求第三条运营管理目标及要求第二点运营要求第三小点其他要求的第* 条“在运营期内，运营单位不得出店经营，不得私自占用公共区域、公共设施，不得随意在项目内任何公共区域张贴广告、悬挂标志或文字”，整个项目基本无法宣传，请明确是否按照此条执行。
答：在运营期内，中标人不得出店经营，不得私自占用公共区域、公共设施，如需在公共区域张贴广告、悬挂标志或文字，须提报方案经招标人同意后实施。
**、问：第四章采购需求第七条其他要求第一点，“中标单位确定后，须安排专业人员辅助施工图深化设计，承诺后期无功能性调整改造，施工阶段安排专人驻场配合体育工艺施工管理”。建议取消施工阶段专人驻场，改成根据实际需求进行配合，专人驻场成本过高，且施工期较长，或招标人承担专人驻场的全部成本。
答：中标人确定后，须安排专业专人辅助施工图深化设计，承诺后期无功能性调整改造，施工阶段安排专人负责全权对接配合体育工艺施工管理，中标人各类意见以书面盖章意见为准，招标人如提出需驻场或出差现场考察需求，中标人应无条件配合。
**、问：第四章采购需求第七条第四章采购需求第七条其他要求第一点，其他要求第二点，“不得从事噪音大和污染的经营活动等。”体育比赛本身就存在较大噪音，是否可以举办，请明确噪音要求。
答：中标人各类赛事活动举办过程中产生的噪音及污染应符合各项法律法规要求，同时要适当控制举办时长，避免引发周边居民投诉。
**、问：第四章采购需求第八条考核细则第一点一票否决制：“招标人每年定期或不定期对运营单位进行一票否决制考核，如运营单位发生一票否决行为，招标人有权随时调整运营方式或无条件解除运营合同，相关责任由运营单位承担。” 由于一票否决权中的部分条款过于笼统及主观，建议明确要求，避免产生分歧。
*)“未将收费价格张贴场馆，告知并报送招标人备案。场馆收费过高，高于政府部门指导价的 ***%。”请提供明确的政府指导价，便于运营方评估项目收益。
*)“未按照省、市、区级及招标人要求及时完成数据统计整理上报工作，建立完善数据记录制度，关注数据安全问 题，保证数据安全使用。”请明确数据统计具体要求、内容及时限，无法保证要求是否合理。
*)“赛事及大型活动的审批和无形资产的开发未接受招标人的监管。”明确如何监管，是否会影响到运营的正常开展。
*)“恶意损坏文体中心内的建筑及设备设施或管理存在主要过错。”无法评估该条款约定的过错程度及责任划分，请明确。
*)“未按合同要求支持重点培育的运动项目，每年举办相关项目的大型赛事。区级以上人民政府或政府体育部门举办的体育活动(赛事、培训)，场地免费使用”。 请明确具体使用的场次、数量，同时基础能耗、物料及人员成本应由使用方全部承担，否则运营方无法测算补贴数额。此外政府及体育部门可以举办赛事活动，但不建议举办培训，否则长时间占用场馆的场地导致项目无法经营。
*) “未合法合规开展经营活动，利用本项目房产开展违法活动，在本项目房产内存放危险物品。”园区存在保洁消毒、泳池消毒、酒精消毒等，均属于危险品，建议调整要求。
*) “未经招标人书面同意，以任何形式转租、分租、出借本项目房产”。请明确运营方与第三方联营合作或将部分场地出租第三方合作运营是否违反本条款约定，因本项目部分商业面积以及培训业态将与第三方开展合作，如运营方无自主运营权和转租权力，将影响项目运营。
答：*)各类场馆收费标准方案由中标人提报后经招标人核准后方可实施。
*)运营委托管理期间，中标人应配合招标人接受各级检查，并按时按质提供资料。
*)各类赛事活动举办前，中标应向招标人提前提报赛事方案，待审批通过后方可实施。
*)具体运营委托期限内涉及到人为恶意损坏或运营失误过错的以实际事项发生后招标人回复意见为准，无法提前明确。
*)同*回复。
*)各类经营所需酒精消毒类等危险品须按国家标准执行，做到使用安全、存储安全，接受相关部门监管。
*)委托运营面积部分原则上不允许委托第三方运营或合伙经营，如需委托第三方或是合伙经营须经过招标人同意后实施，体育室外场地、室内场馆不允许转租、分租。
**、问：此外本项目大修成本的承担及具体的维修界面分工请明确。
答：工程质保期以内，涉及工程质量、安全问题的维修由招标人承担，人为损坏导致的维修招标人不予承担，工程质保期外，重大工程结构安全质量问题由招标人承担，日常运维涉及的维修由中标人负责。
**、苏滁文体中心的项目概况调整为“苏滁文体中心项目位于徽州路与九梓大道交口东北角，占地面积约 ***** ㎡，总建筑面积约*****.** ㎡，其中地上建筑面积约 ***** ㎡，地下建筑面积*****.** ㎡。地上* 层，地下 * 层，总投资约 *.* 亿元。室内体育场馆、室外体育场地及项目所有公区范围内由运营单位负责运营管理，具体管理范围以运营合同签订范围为准。
更正日期：****年*月**日
三、其他补充事宜
此更正公告视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。请各潜在投标人及时查看下载，如因投标人不及时查看，造成后果由投标人自行承担。给各潜在投标人带来不便，敬请谅解。
四、凡对本次公告内容提出询问，请按以下方式联系。
*.招标人信息
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地 址：滁州市徽州南路****号苏滁商务中心*楼
联系方式：***********
*.招标代理机构信息
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地 址：滁州市龙蟠大道***号房产大厦*楼
联系方式：****-*******、***********
*.项目联系方式
项目联系人：方敏、杨韦
电 话：***********、****-*******
