原告任月清、原告陕西鑫宇工程劳务有限公司（以下简称鑫宇公司）与被告天地源股份有限公司（以下简称天地源公司）、被告天地源股份有限公司西安置业分公司（以下简称天地源西安置业公司）、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司（以下简称高新枫叶公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告任月清、原告鑫宇公司的共同委托诉讼代理人赵彦松，被告天地源公司、被告天地源西安置业公司的共同委托诉讼代理人曹娟、张涵，被告高新枫叶公司的委托诉讼代理人田磊、亓中鲁，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

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原告诉称：2003年12月，原告任月清购买了位于高新区ＸＸ路ＸＸ号ＸＸ区ＸＸ号楼ＸＸ幢ＸＸ单元ＸＸ室面积为192.66平米的办公房屋（又称杰作广场）一套用于办公，由于该房屋位于楼层顶层，从2016年开始该房屋漏水严重。原告多次找三被告进行协商，三被告始终进行推脱，至今房屋处于漏水状态（有照片为证），造成原告办公物品等经济损失严重。原告由于无法再次居住办公，只得从2017年7月起搬离该住所另租其他房屋使用至今，由此造成原告经济损失巨大。综上，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、三被告立即给原告修缮位于高新区ＸＸ区ＸＸ号楼12004房屋以达到能够正常使用；2、三被告支付原告由于房屋漏水而造成的物品经济损失47270元，办公租房费用356037元；3、本案鉴定费用、诉讼费用由三被告承担。 被告天地源公司、天地源西安置业公司共同辩称：一、天地源西安置业公司并非本案适格被告；二、任月清与鑫宇公司不符合作为本案共同原告的条件，且鑫宇公司并非本案适格原告；三、被答辩人的诉讼请求不明确；四、答辩人未侵害任月清对房屋享有的物权；五、涉案房屋的相关防水工程已经超过保修期限，被答辩人主张无法律依据；六、被答辩人主张的物品和租房费用损失与答辩人无关。 被告枫叶物业公司辩称：一、原告鑫宇公司不是本案适格原告，与其诉请的房屋维修、办公租房损失等无法律上的利害关系；二、房屋维修因属于开发商质量缺陷，应由开发商负责；三、原告诉请的物品经济损失和办公租房费用，已超过法律规定的诉讼时效，原告诉请提出房屋是2016年漏水，但涉案房屋漏水应在开发商质保期内就已经出现。原告起诉物业的时间是2019年3月，在此期间原告从未向物业主张过物品经济损失和办公租房费用，其诉请超过了法律规定的诉讼时效，依法不应当支持；四、关于物品经济损失和办公租房损失也应属开发商质量缺陷导致，应由开发商负责，与物业公司无关。关于装饰装修部分的损失和修复不能重复计算，关于办公租房费用损失，首先任月清的房屋并未对外经营出租收益，而是自用，所以不存在办公租房费用损失的问题，即便存在损失，在房屋漏水发生后，任月清有义务积极采取措施防止损失扩大，未采取措施的应就损失扩大部分承担责任，所以即便要对其房屋损失进行核定，也应当以三个月为宜，超过三个月的房租损失应当由其自行承担；五、对于原告鑫宇公司而言，其支付办公租房的合同和租金，未经过司法鉴定，所以其主张的办公租房费用于法无据，应依法驳回。 经审理查明：2003年，原告任月清（买受人）与天地源股份有限公司西安分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告任月清购买天地源股份有限公司西安分公司开发的枫叶新都市第Ａ10幢20层12004号房（顶层），房屋用途为办公，建筑面积192.37平方米，房屋总价款1044569元。交房时间为2003年1月31日前。2015年7月22日，任月清取得涉案房屋的所有权。此后原告任月清将房屋用于鑫宇公司日常办公使用，物业费由鑫宇公司缴纳。经查询鑫宇公司工商信息，该公司成立于2008年7月31日，法定代表人为任月清，职务为执行董事兼总经理。被告枫叶物业公司系该小区物业服务企业。 原告主张自2016年开始涉案房屋屋顶开始漏水，被告枫叶物业公司确认确有漏水的事实。本案审理过程中，原告申请对漏水原因、修复费用、屋内物品损失、同等面积同地段办公租赁费用进行鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西省建筑工程质量检测中心有限公司出具陕建筑检（2019）委鉴字第024号鉴定意见书，确认漏水原因如下：（1）通过对12004号房屋现场查验，由红外热像与可见光图像对比分析，发现12004号房屋卫生间以及写字间、会议室等多处存在不同程度的渗漏痕迹；（2）对屋面现场闭水试验过程中，12004号房屋写字间顶部渗漏速度明显变快，且渗漏滴水中含有预掺入的荧光剂，说明该房屋对应屋面防水层存在质量缺陷；（3）在12004号房屋上方屋面现有多台通讯设备，均与屋面采用后浇筑混凝土基座加地脚螺栓固定方式，通过现场核实这些设备安装后2016年出现渗漏加剧现象，推断这加剧了防水层质量缺陷。鉴定意见为：12004号房屋顶部出现漏水是由屋面防水层失效造成的，修复费用为44216.3元，建议按原装饰标准维修恢复12004号房屋受损的顶面和墙面，翻修屋面防水层。陕西精诚资产评估有限责任公司出具陕精诚评报字（2019）第045号资产评估报告，确定12004号房屋大厅、会议室、财务室、过道、卫生间财产损失47270元，自评估基准日2019年7月23日至2020年7月22日有效。陕西旭隆房地产价格评估有限责任公司出具陕旭隆（估）字2019第232号房地产估价报告，确定12004号房屋月租金10789元，估价应用有效期1年，自2019年8月29日至2020年8月28日。 原告主张因房屋漏水无法进行日常办公，致使鑫宇公司自2017年7月起租赁房屋办公，年租赁费198000元，现依据鉴定意见按月租金10789元主张2017年的7月份至2020年3月的租金356037元。两原告确认鑫宇公司系无偿使用涉案房屋。另查，原告主张涉案房屋的装饰装修及室内财产均为原告鑫宇公司所有。 被告天地源公司、天地源西安置业公司提交天地源西安置业公司工商信息及屋面淋水蓄水试验记录、屋面防水工程检查验收记录、西安市建设工程竣工验收备案表、商品住宅质量保证书，以证明天地源股份有限公司西安分公司已注销，且涉案房屋的屋面保修期已过。原告主张未收到商品住宅质量保证书。 被告枫叶物业公司所签订的物业服务合同约定，被告枫叶物业公司管理服务事项包含：对房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基本、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。第八条约定：为了加强对枫叶新都市小区专项维修资金的管理，保证枫叶新都市共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护枫叶新都市住宅专用维修资金所有者的合法权益，需要使用住宅专项维修资金更换、维修的共用设施设备，由甲乙双方互相协助按照《西安市住宅专项维修资金管理办法》及枫叶新都市《业主管理规约》的相关规定、程序办理。 以上事实，有《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、陕建筑检（2019）委鉴字第024号鉴定意见书、《住宅质量保证书》、陕精诚评报字（2019）第045号资产评估报告、陕旭隆（估）字2019第232号房地产估价报告、物业服务合同等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定

一、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司应于本判决生效后三十日内对原告任月清所购房屋枫叶新都市第Ａ10幢20层12004号房所对应的屋顶进行维修至正常使用。 如果未按照本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。 二、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司应于判决生效后十日内赔偿原告陕西鑫宇工程劳务有限公司财产损失47268.24元； 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回两原告其余诉讼请求。 本案案件受理费7350元，鉴定费36000元，由两原告承担8468元，由被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司承担34882元。由于两原告已垫付，被告于支付上述款项时一并交付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院

审判长刘洁 人民陪审员肖宏伟 人民陪审员贾根利 二〇二〇年七月二十四日 书记员祁鑫

2021-02-26