上诉人巫溪县利民城市建设发展有限责任公司（以下简称利民公司）因与被上诉人曾代清合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2020）渝0238民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结

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利民公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判由曾代清承担物业专项维修资金（即大修基金）2225.40元；2.改判利民公司不承担2017年11月10日之后的违约责任；3.诉讼费由曾代清负担。事实和理由：利民公司与曾代清所签《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》性质为买卖合同，该合同没有约定物业专项维修金由利民公司承担，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第九条、第二十九条规定，物业专项基金应当由业主曾代清交存，故一审判决物业专项维修资金由利民公司承担错误。利民公司先后于2017年11月8日、2018年2月2日、2019年12月1日三次通知曾代清选择车位，并告知其不签订合同、不交纳尾款、不交存专项维修资金的后果，曾代清均表示拒绝，导致车位产权证无法办理。故曾代清应当自行承担2017年11月10日之后的停车损失。综上，请求支持利民公司的上诉请求。 曾代清辩称，案涉《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》具有补偿性质，该协议第六条约定办理车位产权证费用由利民公司负担，该费用包括了物业专项维修资金，相关法律法规也未明确物业专项维修资金的承担主体，故物业专项维修资金应由利民公司承担。利民公司逾期交付车位，其行为构成违约，应当对曾代清承担停车损失。综上，请求维持一审判决。 曾代清向一审法院起诉请求：1.判决利民公司承担曾代清已缴纳的大修基金费用2225.40元；2.判决利民公司赔偿曾代清逾期交付车位的损失，从2017年2月13日至2020年8月20日按照每天25元的标准进行计算；3.律师费5000元由利民公司承担；4.一审案件受理费由利民公司承担。 一审法院认定事实：为改善南门农贸市场片区人居环境，缓解老城区停车难问题，巫溪县人民政府决定对南门湾片区实施综合改造，并指定利民公司负责改造。2014年2月12日利民公司（甲方）与曾代清（乙方）签订了《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》。其中第四条约定，甲方按乙方在宁河农贸市场上的房屋建筑面积进行补偿，补偿标准为每平方米120元（120元／㎡×88.01㎡＝10561元），补偿时间为合同签订之日。协议第五条约定，甲方必须将南门农贸市场改造成停车场的车位对乙方进行销售，购买车位交款方式：分期付款，两次付清，第一次为甲方对乙方补偿款项以定金方式转甲方，第二次结清余下款项。交款时间：第一次为合同签订之日，第二次为车位交接之日。协议第六条约定，甲方负责为乙方办理车位产权证（费用由甲方负责），在车位交付时一并交付于乙方。协议第七条约定违约责任：（一）合同签订之日起满三年交付车位，逾期未能交付的将由乙方按照相关法律法规进行赔偿。（二）如甲方不能履行向乙方交付车位，宁河农贸市场“一改二”改造增加的楼层（第二层900多平方米），按乙方证载土地分摊面积无条件归乙方所有。（三）如果甲方不能为乙方提供车位产权证，车位总价款下浮25%。（四）“一改二”改造造成乙方房屋损害和其他安全问题由甲方全权负责赔偿。协议还对其他事宜进行了约定。 后利民公司未对南门湾片区实施综合改造，该工程实由巫溪县禄川房地产开发有限公司实施。2017年6月17日，利民公司合并到巫溪县城市建设有限公司，但没有被注销。 从2017年11月8日至2019年10月29日，巫溪县城市建设有限公司代利民公司多次以张贴通知、通告的形式向包括曾代清在内的各住户告知选择停车位的相关事项以及逾期未缴纳停车位尾款和大修基金的法律后果。 2019年10月11日，巫溪县城市建设有限公司（甲方）与巫溪县禄川房地产开发有限公司（乙方）签订回购合同，其中合同第二条对车位价款及支付方式约定，乙方同意甲方按43750元／个的标准回购车位，甲方代每个车位购买人向乙方支付车位购买款50个车位共计555757元，余下款项1631743元由50个车位购买人于2019年11月30日前自行向乙方缴纳（具体需缴纳金额详见附表）。乙方同车位购买人签订《重庆市商品房买卖合同》后，办理停车位产权证需缴纳的契税、印花税、权证登记费由甲方承担。 2019年12月17日，巫溪县城市建设有限公司向巫溪县禄川房地产开发有限公司支付包括曾代清在内的50户住户从2018年3月1日至2019年11月30日共计21个月的停车位服务管理费52500元。 2020年1月7日利民公司向钟雪莲送达《关于市长信箱（2019）44819号办理情况答复群众意见书》，告知各住户应依法向人民法院提起诉讼，住户代表支出的合理的律师服务费由城建公司承担，法院的生效裁判结果及于其他住户。 在诉讼过程中，为化解矛盾，经本院协调，由曾代清与巫溪县禄川房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，先行缴纳尾款及大修基金，以便办理产权证，缴纳的大修基金由哪方负担，由法院裁判。曾代清遂与巫溪县禄川房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，支付了尾款，并于2020年7月7日向巫溪县房屋管理服务中心缴纳大修基金（即物业专项维修资金）2225.40元。2020年8月20日，巫溪县禄川房地产开发有限公司向巫溪县规划和自然资源局申请不动产登记，曾代清于同日取得案涉停车位产权证书，编号为渝（2020）巫溪县不动产权第ｘｘｘｘｘｘｘｘｘ号，权利人为曾代清、许大庆。 另查明，案外人黄某在案涉车库租停车位一个，年租金为3600元，其中含物业管理费600元。 一审法院认为，双方当事人签订的《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》系双方的真实意见表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人亦不持异议，予以确认。利民公司认可曾代清支付的律师费5000元由其负担，予以照准。结合双方诉辩意见，本案争议的焦点为：一是车位大修基金即物业专项维修资金负担问题；二是逾期交付车位的损失问题。 关于争议焦点一。双方当事人签订的《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》属补偿性质，并非商品房买卖合同关系。虽然巫溪县城市建设有限公司代利民公司多次通知曾代清缴纳尾款、大修基金、并与巫溪县禄川房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，但是在未取得曾代清同意或双方签订补充协议的情形下，未能改变协议的性质。根据合同的约定，利民公司在交付停车位时，应一并交付车位产权证，所产生的费用由利民公司负担。双方在协议中未对大修基金的负担作出约定，根据《重庆市物业管理条例》第八十七条第二款规定，缴纳大修基金是办理产权证的前置要件，结合协议的补偿性，大修基金应由利民公司负担。经一审法院协调，曾代清已先行支付大修基金，现利民公司应补偿给曾代清。 关于争议焦点二。利民公司认可2017年2月13日至2017年11月10日曾代清存在损失，并认可按年租金的标准予以支付，一审法院不再评判。自2018年3月1日至2019年11月30日利民公司已为曾代清的车位缴纳管理费，车辆可以停放，车位的基本功能可以实现，对于曾代清主张的该期间损失，不予支持。但不可否认的是，该行为仍然不是协议约定的有效交付。2019年12月1日至车位取得产权证即2020年8月20日止，利民公司未再给曾代清的停车位支付管理费，如前所述，利民公司应对该期间的逾期交付停车位损失承担责任。即利民公司应对2017年2月13日至2018年3月1日前以及2019年12月1日至2020年8月20日两个期间逾期交付停车位承担违约责任。由于双方没有在协议中明确约定逾期交付停车位损失的违约责任，可以参照印象南门地下停车位年租金标准予以赔偿，一审法院酌情支持4000元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、利民公司于一审判决生效之日起十日内补偿曾代清为办理车位产权证所缴纳的大修基金（即物业专项维修资金）2225.40元；二、利民公司于一审判决生效之日起十日内赔偿曾代清逾期交付停车位损失4000元；三、利民公司于一审判决生效之日起十日内给付曾代清因一审诉讼所支付的律师服务费5000元；四、驳回曾代清的其他诉讼请求。案件受理费323.44元，由利民公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。2020年11月9日，曾代清向本院书面申请撤回请求利民公司承担物业专项维修资金2225.40元的诉讼请求

一、撤销重庆市巫溪县人民法院（2020）渝0238民初905号民事判决第一项； 二、维持重庆市巫溪县人民法院（2020）渝0238民初905号民事判决第二、三、四项； 一审案件受理费323.44元，由巫溪县利民城市建设发展有限责任公司负担223.44元，曾代清负担100元；二审案件受理费1120元，由巫溪县利民城市建设发展有限责任公司负担720元，曾代清负担400元。 本判决为终审判决

审判长何洪 审判员刘丽苹 审判员李迪云 二〇二〇年十一月十九日 法官助理刘松 书记员向彦霖

2020-12-28