再审申请人广州市广百展贸股份有限公司（以下简称广百展贸公司）因与被申请人广州市海珠区龙美百货店（以下简称龙美百货店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终20726号民事裁定，向本院申请再审。本院于2019年6月27日作出（2019）粤民申2652号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结

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广百展贸公司向广东省广州市海珠区人民法院起诉称：广州市海珠区江南大道北路55-57号103房的产权人是广州百货企业集团有限公司（以下简称广百集团），广百集团将上述房屋出租给广百展贸公司经营管理。2014年1月1日，广百展贸公司（原名广州市广百置业有限公司，于2016年6月15日经广州市工商行政管理局核准变更为现名称）与陈永耀就上述房屋签订《广州市房屋租赁合同》，约定由广百展贸公司将房屋出租给陈永耀，租赁期限从2014年1月1日至2016年12月31日，其中2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为9450元／月。租赁期间，陈永耀在上述房屋开设了个体工商户即龙美百货店，将上述房屋改作商铺用于商业用途。上述《广州市房屋租赁合同》期满后，因双方无法就租金标准事宜达成一致，未再续签租赁合同。从2017年1月1日开始，广百展贸公司要求陈永耀按照合同标准支付租金，陈永耀要求按照公房标准支付租金，至今未支付租金，但仍然使用涉案房屋，构成不定期租赁关系，根据合同法的规定，广百展贸公司有权解除双方的租赁关系。诉请：1.解除双方之间的租赁合同关系；2.龙美百货店向广百展贸公司支付从2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金，按照9450元／月的标准计算；3.龙美百货店向广百展贸公司交还广州市海珠区江南大道北路55-57号103房；4.本案诉讼费由龙美百货店承担。 一审法院认为，陈永耀是广州市商业储运公司的职工。广百展贸公司确认广州市商业储运公司为广百集团的下属公司，广百展贸公司也是广百集团的下属公司。陈永耀租赁涉案房屋是基于原单位广州市商业储运公司向其分配作职工宿舍使用，涉案房屋为全民性质的住宅。现广百展贸公司因陈永耀租赁使用涉案房屋而产生的纠纷属单位内部建房、分房等引起的占房、腾房问题。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发［1992］38号）第三条关于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”的规定，本案不属法院受理民事诉讼的范围，依法应当驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项和《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，一审法院于2018年9月5日作出（2018）粤0105民初7490号民事裁定：驳回广百展贸公司的起诉。 广百展贸公司不服一审裁定，向广州市中级人民法院提出上诉称：（一）一审法院对本案主要事实认定错误，广百展贸公司与陈永耀之间属平等主体间的市场化房屋租赁合同纠纷，并非“单位内部建房、分房等引起的占房、腾房问题”。首先，陈永耀曾是广州市商业储运公司的职工，于2006年从该公司离职。广百展贸公司与陈永耀于2014年签订房屋租赁合同，合同签订时陈永耀并非广百展贸公司的职工，双方不存在任何行政隶属关系和劳动管理关系。其次，广百展贸公司与陈永耀签订的租赁合同中约定的房屋用途是商业用途，租金标准也是商业化租金标准，《广州市房屋租赁合同》也向所在街道房屋管理中心申请办理了租赁备案手续，证明该合同是市场化租赁合同，由政府房地产管理部门统一备案监督管理。再次，《广州市房屋租赁合同》第七条第3款明确约定，租赁期届满，陈永耀应当将房屋交还广百展贸公司，即并非分配给陈永耀。同时，合同第十二条也约定双方发生争议协商不成时“依法向人民法院起诉”。（二）一审法院根据法发［1992］38号通知第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”为由驳回起诉，显然属于适用法律错误。首先，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》于1992年发出，规定“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”。由于“分房”并无法律解释其范围及适用情况，所以在1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》（法发［1993］37号）中规定：“职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁关系后，第三人抢占的，或者职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理。”该会议纪要是最高人民法院在1992年《通知》后对房地产案件受理范围的具体解释，明确了法院不受理“单位的分房决定意见”，但应受理单位与职工建立租赁关系后的纠纷。其次，经对现有司法解释适用查证，审查单位与职工之间的房产纠纷是否属于人民法院受理范围，不能机械地适用这一司法解释，应审查纠纷双方是否属于平等主体，如果是平等主体间的纠纷，法院应予受理。例如，单位与职工之间的房屋租赁纠纷以及单位分配的住房房改后，职工依法取得了房屋所有权，因其他职工占房引起的纠纷等等，均属于平等主体之间的权属纠纷，人民法院应当依法受理。因此，在广百展贸公司与陈永耀不存在任何行政隶属关系和劳动管理关系的情况下，双方按照商业用途、商业化租金标准签订涉案市场化租赁合同，一审法院适用法律错误，进而作出错误裁决。 二审法院认为，根据由广州市人民政府出具的《关于组建广州百货企业集团有限公司和广州百货企业集团有关问题的批复》、涉案《房地产权证》《广州市房屋租赁合同》等材料，陈永耀租赁的涉案房屋是原单位广州市商业储运公司向其分配作职工宿舍使用的，现涉案房屋权属为广百集团，同时广百展贸公司也属于广百集团的下属公司。本案是由于广百展贸公司下属企业的职工宿舍使用而引起的纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院依法不予受理本案并无不当。综上所述，一审裁定正确，予以维持。广百展贸公司上诉的理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条规定，二审法院于2018年11月21日作出（2018）粤01民终20726号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。 广百展贸公司不服二审裁定，向本院申请再审称：广百展贸公司与陈永耀签订的租赁合同约定房屋用途是商业用途，约定的租金标准是商业化租金标准，是平等民事主体之间按照商业用途、商业化租金标准签订的市场化租赁合同，与单位内部分房无关。陈永耀曾是广州市商业储运公司的职工，该公司曾将涉案房屋出租给陈永耀作为宿舍使用，2006年陈永耀从广州市商业储运公司离职。2014年，广百展贸公司与陈永耀签订涉案房屋租赁合同时，陈永耀并非广百展贸公司的职工，双方不存在任何行政隶属关系和劳动管理关系。而且，单位给职工分配房屋旨在解决职工居住问题，单位分配的房屋只能用于居住，涉案租赁合同约定房屋用途是商业用途，可以印证涉案房屋不是作为职工宿舍分配给陈永耀使用的。一、二审法院将涉案房屋认定为单位内部分房，据此作出的裁定也是错误的。请求：1.撤销一、二审裁定；2.指令一审法院对本案进行审理

一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初7490号民事裁定和广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终20726号民事裁定； 二、指令广东省广州市海珠区人民法院对本案进行审理

审判长邹莹 审判员苏大清 审判员邵静红 二〇一九年九月二十日 书记员郑奕芬

2019-09-20