本院在执行申请执行人东亚银行（中国）有限公司广州分行（以下简称东亚银行）与被执行人罗继明、吴咏仪、罗苏光、罗继勇金融借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤01执5816号】过程中，通知黄绍辉本院拟拍卖被执行人罗继明、吴咏仪名下的位于广州市天河区汇景南路120号房（以下简称涉案房产），拍卖方式为不带租约拍卖。黄绍辉对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年1月10日举行了听证。异议人的委托诉讼代理人、申请执行人的委托诉讼代理人参加了听证。现已审查终结

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异议人黄绍辉称:异议人与被执行人罗继明就涉案房产的地下室及一楼大厅、花园共用自2015年3月17日起签订有20年的租赁合同，租赁期自2015年5月1日起至2035年4月30日止。异议人为此一次性支付了租金3000000元以及保证金（即押金）190000元。且涉案房产租赁部分自2015年5月1日起至今一直由异议人使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条第一款的规定：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”贵院可依法查封涉案房产，但不得影响异议人依法享有的租赁权。故请求：在涉案房产的拍卖信息中明确载明涉案房产的地下室及一楼大厅、花园共用，带有租约，租赁期至2035年4月30日止，涉案房产的拍卖为部分不交吉拍卖。 申请执行人东亚银行答辩称：一、对异议人与被执行人罗继明之间的租赁关系不予认可，所谓的租赁行为实为异议人与被执行人恶意串通，阻碍法院执行的行为。首先，异议人与被执行人罗继明签订的合同未在相关登记机关登记备案，对其真实性不予认可。异议人提交的租金支付流水未显示是异议人的账号转出的款项，也无标注交易款项用于支付租金，租赁关系真实性存疑。其次，异议人未提交任何对抵押物占用使用的证据。最后，租赁合同约定的租金支付方式和租金价格均明显违背常理。二、即便上述租赁关系存在，也不能对抗抵押权及妨碍抵押权的实现。首先，抵押权设立在先，此后成立的租赁权不得妨碍抵押权的实现，其次，异议人所主张的租赁权将对抵押权的实现造成重大影响，应在拍卖前予以涤除。故请求驳回异议人的异议请求。 本院查明，关于原告东亚银行与被告罗继明、吴咏仪、罗苏光、罗继勇金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月19日作出（2016）粤01民初245号民事判决，判令：一、原告东亚银行与被告罗继明、吴咏仪、罗继勇于2011年8月24日签订的合同编号为54470的《房地产抵押贷款合同》自2015年8月13日起解除；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告罗继明、吴咏仪支付银行贷款本金港币29142127.12元及利息、罚息（利息，以本金港币29142127.12元为基数，按照月利率2%，自2015年8月13日计至款项全部清偿之日；罚息：以本金港币29142127.12元为基数，按年利率7.8%，自2015年8月13日计至款项全部清偿之日）给原告东亚银行；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告罗继明、吴咏仪支付提前还款补偿金港币520901.66元、保险费港币24500元、律师费人民币2万元给原告东亚银行；四、原告东亚银行有权就本判决主文第二项、第三项确定的债务对被告罗继明、吴咏仪提供的位于广东省广州市天河区汇景南路120号的房产（房地产权证号：01××79、01××80）享有抵押权，有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；五、被告罗继勇、罗苏光对本判决第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任，被告罗继勇、罗苏光在承担保证责任后有权向被告罗继明、吴咏仪追偿；六、驳回原告东亚银行的其他诉讼请求。该判决生效后，因上述被告未按照判决指定期限履行上述判项确定的义务，原告东亚银行向本院申请强制执行。本院于2017年12月6日以（2017）粤01执5816号案立案执行。 在执行过程中，本院依法查封了被执行人罗继明、吴咏仪名下的涉案房产，黄绍辉向本院提交执行异议申请书，并提交了《房屋租赁合同书》和转账查询明细，请求保障其对涉案房产的租赁权和优先购买权。申请执行人东亚银行认为该租赁合同是租赁双方恶意串通伪造，该租赁合同无论真假都是在抵押权之后签订，不能对抗抵押权，请求法院去除租约拍卖。 本院于2018年12月12日通知黄绍辉，本院拟拍卖涉案房产，拍卖方式为不带租约拍卖。异议人黄绍辉遂提出本案异议。 黄绍辉向本院提交罗继明（甲方、出租方）与其（乙方、承租方）于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同书》，内容为：甲方将涉案房产地下室及一楼大厅、花园共用租给乙方，租赁期间乙方可以转租给他人使用；租赁期限从2015年5月1日至2035年4月30日；乙方一次性支付20年的租金合共3000000元；乙方于合同签订之日起一个月内向甲方支付保证金190000元；等。黄绍辉另提交收据2份、转账3000000元及190000元的银行查询明细（未显示何人转账）、门卡及钥匙照片。黄绍辉提交的上述证据均为复印件。 另查明，罗继明、吴咏仪以涉案房产作为抵押，向东亚银行借款，抵押权登记的时间为2012年7月24日

驳回异议人黄绍辉的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议

审判长张华 审判员刘璟 审判员邹殷涛 二〇一九年二月十三日 书记员陈洁雅

2019-02-13