宁德市自然资源局、登录后查看、国家金融监督管理总局宁德监管分局、宁德市住房公积金管理中心，各县(市、区)住建局、东侨经济技术开发区建设局，市区各商业银行、各房地产开发企业:

为进一步加强商品房预售资金监督管理，保障商品房项目工程建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》《住房和城乡建设部中国人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《福建省商品房预售管理暂行办法》《福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》等有关规定，结合中心城区实际，重新修订了《宁德市中心城区商品房预售资金监督管理规定》，现印发给你们，请遵照执行。各县(市、区)参照制定商品房预售资金监督管理制度。

宁德市住房和城乡建设局

****年*月**日

(此件主动公开)

附件

宁德市中心城区商品房预售资金监督管理规定

第一章总则

第一条 【目的依据】为进一步加强商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》《住房和城乡建设部中国人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《福建省商品房预售管理暂行办法》《福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 【适用范围】凡在蕉城区、东侨经济技术开发区范围内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收存、使用和监督管理工作，适用本规定。

本市建立统一的新建商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统)，通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

商品房预售资金监管遵循政府指导、部门和银行共同监管、多方参与、专户专存、专款专用、节点控制、全程监管原则。

第三条【预售资金、监管银行、监管账户的定义】本规定所称商品房预售资金，是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将其开发建设中的商品房在房屋所有权首次登记完成前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的所有购房款，包括定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

本规定所称监管银行，是指能够达到预售资金网络化管理所需的技术标准，参与项目预售资金监管并确保资金安全的商业银行。

本规定所称监管账户是指开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金管理的账户。

第四条【职责划分】市住房城乡建设行政主管部门(以下简称“市住建部门”)负责对全市商品房预售资金监管工作的监督指导。

国家金融监督管理总局宁德监管分局(以下简称“金融监管部门”)负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。

市住建部门、蕉城区住建部门、东侨经济技术开发区住建部门(以下简称“东侨住建部门”)的建设工程安全质量监督机构负责其监督主体工程施工质量的商品房项目建设进度节点核实工作。

市房地产交易中心(以下简称“交易中心”)负责市本级商品房预售资金监管系统日常管理、预售资金收存核查、数据统计检测、项目进度节点督查等具体监管工作。

东侨房管部门参与东侨属地项目的预售资金监管，参与四方监管协议的签订、资金拨付的初审，负责审核属地项目商品房网签备案时预售资金是否已按要求存入监管账户等具体监管工作。

监管银行负责监管账户中预售资金收存、拨付等监管工作。

市住房公积金管理中心、市不动产登记中心、按揭贷款银行等按照职责分工共同做好商品房预售资金监管工作。

各级住建部门、人行部门、金融监管部门和不动产登记部门应当建立商品房预售资金监管协调机制。

第二章监管协议签订和监管账户设立

第五条【监管银行的选择】开发企业应当在项目所在地(市级区域内)的预售资金监管银行名单中选择银行作为商品房预售资金监管银行。监管银行业务管理系统应当与监管系统兼容对接，实现信息、数据实时交互。

建立预售资金监管银行名单，凡在本市辖区设立银行或分支机构，具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及信息化管理所需的技术标准，没有不良记录，承诺遵守法律法规和监管协议约定，积极配合住建部门做好预售资金监管和房屋交易网签备案工作的，可向住建部门申请，经住建部门、人行部门、金融监管部门公开招标且公示后，纳入预售资金监管银行名单。

第六条【监管账户的开立及台账的建立】一本商品房预售许可证原则上只能开立一个预售资金监管账户。监管账户专用于商品房预售资金的收存和支取，不得在监管账户内开通任何形式的自动扣款业务，不得使用监管账户作为(其他)贷款还款账户或担保账户。

第七条【监管银行的义务】监管银行应当做好监管账户监控，在协助执行冻结、划扣措施时，应告知有关部门预售资金及监管账户的性质和保交楼工作要求，依法采取保全措施，在*个工作日内将保全情况书面告知监管部门。做好各监管账户的资金出入账明细逐日生成并导入资金监管系统，确保数据的有效性、独立性及完整性。开发企业应及时核对每笔出入账明细的详细来源、去向与用途，在资金监管系统中予以确认。

第八条【监管额度的核定】商品房预售资金分为重点监管

资金和非重点监管资金，重点监管资金实行分阶段、按比例监管。

项目重点监管资金监管额度按照以下标准确定，两者取其高：

(一)栋重点监管资金总额=预售项目工程总造价*栋建筑面积**.*/项目建筑总面积。

(二)栋重点监管资金总额=预售项目工程单位面积工程造价*栋建筑面积。单位面积工程造价按以下标准确定：

(*)层数≤**层的，按****元/㎡计算；

(*)**层＜层数≤**层的，按****元/㎡计算；

(*)层数＞**层的，按****元/㎡计算；

(*)全装修预售项目的装修监管资金按实际预算备案价**%计算。

市住建部门可根据建设工程造价成本的波动，适时组织有关专业机构对预售项目的重点监管资金额度标准进行评估、调整及公布。鼓励支持开发企业按有关文件规定申请保函置换重点监管资金。

第九条 【监管协议的签订、内容】《商品房预售资金监管协议》(以下简称“监管协议”)由交易中心、监管银行、开发企业共同签订；其中，东侨经济技术开发区项目由交易中心、东侨房管部门、监管银行、开发企业四方监管。

开发企业通过监管服务平台发起签订监管项目监管协议申请，按照“预售资金监管各流程操作程序”执行(附件*)。

监管协议应作为商品房预售方案的附件。

预售项目开发成本、工程建设进度、规划指标、融资计划等主要内容发生重大变更时，开发企业应当自变更之日起**个工作日内向住建部门提供变更后的相关资料(东侨项目向东侨房管部门申请)，并通过监管系统申请监管额度变更。

第十条【开发企业公示义务】商品房预售期间，开发企业或中介机构应当在合同签约前书面提示购房人，提示内容包括告知购房人将定金和首付款等购房款直接存入该商品房资金监管账户内、不得要求将购房款存入非资金监管账户。

开发企业在办理商品房网签前，应审核购房人首付款是否足额存入监管账户，并核对网签系统购房人身份和房号等预认购信息和银行缴存款信息一致性。

开发企业应主动在商品房销售现场显著位置、线上线下合作销售平台及住建部门门户网站对外公示资金监管账户名称、账号、预售项目节点进度及监督举报电话。

第十一条【预售资金监管的变更】变更预售资金监管银行或监管账户，由开发企业提出申请，经交易中心初审后(东侨项目由东侨房管部门负责初审后，报交易中心审核，以下属于东侨项目均需东侨房管部门初审，不再列明)，报市住建部门审核同意后方可解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的资金监管账户，开发企业按照第十条规定同步进行公示。

第十二条【退房情形下监管资金的解除】开发企业与购房人解除《商品房买卖合同》的，开发企业可持网签备案部门出具的网签合同注销证明向监管银行申请退还该部分购房款。住建部门应当在*个工作日内进行核实，经核实情况属实的，通知监管银行解除对该部分购房款的监管。

第十三条【预售资金监管的解除】非全装修的预售项目取得所有权首次登记的，或全装修的预售项目完成装修工程竣工验收备案的并取得所有权首次登记的，开发企业可向住建部门申请解除预售资金监管，经审核通过后，监管服务平台解除相应的预售资金监管。

第三章预售资金的收存

第十四条【预售资金收存】购房人应当按照《商品房买卖合同》约定的交款方式及时限，凭新建商品房预售资金缴款通知书(开发企业应注明监管账户购房人姓名及商品房房号等信息)，将购房款直接存入《商品房买卖合同》中载明的监管账户。

监管银行核实缴款信息后，按照缴款通知书收取预售资金并向购房人出具缴款凭证(监管银行应注明存款账户信息)。开发企业应当根据监管银行出具的缴款凭证为购房人换取交款票据。

购房人申请商品房贷款的，按揭银行应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至监管账户。

开发企业和按揭贷款银行不得擅自截留或挪用预售资金。

监管企业应当根据合作书收取预售资金并向购房人出具缴款凭证。房地产开发企业办理《商品房买卖合同》网签时，应当审核并上传购房人将商品房预售资金存入监管账户的凭证；申请办理《商品房买卖合同》备案时，应提供商品房购房发票。

第四章预售资金的使用

第十五条【预售资金的使用】预售资金应当用于本预售项目开发建设，同时优先保障项目重点监管资金。

第十六条【预售资金的具体使用范围】重点监管资金专门用于支付预售项目工程建设费用，包括工程进度款、建筑材料和设备款、农民工工资以及保证工程按时交付所必须的相关费用。

监管账户内超出栋的重点监管资金的部分，优先用于其他已批预售楼栋项目建设；超过全部已批预售楼栋的重点监管资金总额为非重点监管资金。非重点监管资金开发企业应优先用于本项目建设、缴纳契税和按比例偿还本项目贷款。

第十七条【监管额度内资金的支取节点】开发企业应当根据项目建设方案(含单体工程、道路绿化、配套设施等)及施工进度编制预售项目用款计划。开发企业按照工程用款计划、工程建设费用支付节点，以栋进度为单位申请核拨栋实际入账重点监管资金。预售项目的具体支取预售资金节点如下：

(一)取得商品房预售许可证的，可申请支取不超过栋实际入账重点监管资金的**%；

(二)建设工程量达**%的，可申请支取不超过栋实际入账重点监管资金的**%；

(三)主体工程封顶的，可申请不超过栋实际入账重点监管资金的**%；

(四)外墙装修完毕脚手架拆除的，非全装修预售项目可申请支取不超过栋实际入账重点监管资金的**%，全装修预售项目可申请支取不超过栋实际入账重点监管资金的**%；

(五)单位工程竣工验收的，非全装修预售项目可申请支取不超过栋实际入账重点监管资金的**%，全装修预售项目可申请支取不超过栋实际入账重点监管资金的**%；

(六)非全装修预售项目完成竣工验收备案的且无拖欠工程款及农民工工资的，可申请支取不超过栋实际入账重点监管资金的**%；

(七)全装修预售项目的主体建筑工程竣工验收的且无拖欠工程款及农民工工资的，可申请支取不超过栋实际入账重点监管资金的**%；装修工程竣工验收备案的，可申请不超过栋实际入账重点监管资金的**%；

(八)预售项目取得所有权首次登记的，可申请支取剩余监管资金。

第十八条 【支取流程】工程建设进度达到第十七条所述节点的，开发企业按照“预售资金监管各流程操作程序”(附件*)执行。

第十九条【正常支取例外情形】如预售项目存在疫情防控、发放农民工工资等应急需求的，开发企业可超节点提前申请预支预售资金，经交易中心(东侨项目由东侨房管部门负责)调查核实，报市住建部门审批同意。

第二十条【开发企业申请用款】开发企业使用商品房预售资金时，应向住建部门提供相关资料进行核验，按照“预售资金监管各流程操作程序”(附件*)执行。

重点监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目公司预售资金。

第二十一条 【拨付指定账户】监管银行按照监管协议约定的方式拨付相关款项时，除非重点监管资金外，原则上预售资金应直接转入施工单位、建材供应商等相关主体的账户以及农民工工资专户。

若开发企业已支付过工程款、农民工工资等特殊情形，由开发企业申请，提供银行、施工方和监理方等支付证明材料，经属地住建部门核实后，可将已垫付的工程款按重点监管资金流程拨付给开发企业。

第二十二条【不予支取情形】预售商品房有下列情形之一的，交易中心(东侨项目由东侨房管部门)自受理开发企业申请之日起*个工作日内，通过监管服务平台出具不予支取意见并书面说明理由：

(一)预售资金未达到重点资金监管总额，开发企业要求支取用于预售项目非工程建设的款项；

(二)预售项目工程建设进度未达到本办法第十七条规定情形之一或开发企业虚报工程建设进度节点的；

(三)开发企业直接截留预售资金或转入其他账户且未按要求整改到位；

(四)开发企业将支取的预售资金用于非预售项目工程建设的；

(五)开发企业存在其他违规情形的。

对交易中心或东侨房管部门不予支取商品房预售资金有异议的，开发企业可在接到通知后*个工作日内向市住建部门提出核实申请。市住建部门在*个工作日内作出核实意见，监管银行应按市住建部门核实意见执行。

第二十三条【风险项目的管理】开发企业存在以下情形的，由交易中心或属地住建部门或监管银行提出监管意见，上报市住建局研究同意后，纳入预售资金特别监管名单，对其预售资金实行全面监管。特别监管项目资金使用根据开发企业的申请和项目实际情况，并参照第十七条的节点要求，予以审批支取预售资金：

(一)预售项目存在资金异常拨付的；

(二)预售项目存在监管账户余额与工程形象进度不匹配或停工烂尾风险的；

(三)预售项目存在严重质量问题的；

(四)预售项目存在交付逾期、交付困难等重大风险隐患；

(五)其他根据监管需要进行全面监管的预售项目。

前述预售项目的异常情况消失的，经开发企业申请，交易中心和属地住建部门核实，市住建部门批准后，予以退出预售资金特别监管名单。

若出现省级预警的房地产风险项目，可以实行“一事一议”、“一盘一策”的原则，按有关政策统筹研究。

第二十四条【开发贷款监管】预售项目的开发贷款，包括土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等，应当用于所设置抵押的房地产项目的开发建设，不得挪为他用。

项目开发贷款纳入监管体系，开发企业应将贷款合同、抵押合同、放贷额度、使用情况报交易中心(东侨项目报东侨房管部门)备案。开发企业已使用开发贷款支取工程款项的，不得再次申请预售资金的支取。开发贷款银行和不动产登记部门应将放贷信息和抵押权信息与交易中心共享。

第五章监督管理

第二十五条【系统衔接】市住建部门应会同有关部门逐步完善施工现场监管系统、监管服务平台、商品房资金收付系统和商品房网签系统对接并联网运行，保证监管信息的实时共享。

第二十六条【配合检查】监管银行配合市住建部门、交易中心、东侨房管部门开展预售资金监督检查，发现开发企业违规使用预售资金等违规行为的，应当停止拨付，并自发生之日起*个工作日内书面通知市住建部门、交易中心、东侨房管部门。

有权机关对监管账户进行冻结或者划扣的，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知市住建部门、交易中心、东侨房管部门。

第二十七条【监督检查】市住建部门对项目预售资金的监管额度和预售资金收存及支取、预售项目工程进度等情况开展“双随机、一公开”现场检查，并对存在以下情形的预售项目实施重点监督检查：

(一)存在资金风险的预售项目；

(二)发生预售资金监管争议的预售项目；

(三)发生重大矛盾纠纷的预售项目；

(四)其他根据监管需要进行重点检查的预售项目。

市住建部门开展预售项目的预售资金监管的随机监督抽查和重点检查工作，对在监督检查中发现的违规行为及时责令限期整改并通报批评。

第二十八条【联动监管】市住建部门与人行部门、金融监管部门加强监管银行行业管理，实施监管联动，建立工作及违规处理结果通报机制。人行部门、金融监管部门发现监管银行存在违法违规行为的，必要时抄送市住建部门，并配合市住建部门防范监管银行的预售资金监管业务风险。属于交易中心或东侨房管部门履职范围的，由交易中心或东侨房管部门向市住建部门移交相关线索。

第六章违规行为处理

第二十九条【开发企业违规责任】开发企业有下列情形之一的，属于违规行为：

*．未按本规定将商品房预售资金存入监管账户的；

*．以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

*．未按本规定使用商品房预售资金的；

*．提供虚假资料套取商品房预售资金的；

*．其他违反商品房预售资金监管的行为。

开发企业存在上述行为的，由市住建部门视情节轻重，采取以下措施处理：

*.责令开发企业在规定时限内整改，并暂停预售资金的拨付；

*.开发企业两次被查出上述违规行为的，暂停预售项目预售许可，相应降低重点监管资金节点使用额度**-**个百分点，并向公众提示预购风险；

*.依法将开发企业及其人员的违规行为计入企业信用信息系统。

中介机构协助房地产开发企业实施逃避预售资金监管，由市住建部门责令其限期整改，并依法将中介机构及其人员的违规行为记入企业和个人信用信息系统。

第三十条【监管银行及按揭贷款银行违规责任】监管银行有下列情形之一的，市住建部门可解除监管协议；违规情节严重或产生严重后果的，该银行在两年内不得再担任商品房预售资金监管账户的监管银行；市住建部门通报人行部门、金融监管部门予以处理，并依法追究法律责任。

*．未经住建主管部门同意擅自拨付预售资金的；

*．提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用商品房预售资金的；

*．违规收存预售资金行为；

*．预售资金监管账户被冻结、划扣，未及时报送交易中心的；

*．未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

*．擅自挪用商品房预售资金的；

*．其他违反预售资金监管规定的行为。

按揭贷款银行未将购房人的按揭贷款存入监管帐户的，市住建部门通报人行部门、金融监管部门予以处理；违规情节严重或产生严重后果的，则该银行在两年内不得再担任商品房预售资金监管账户的监管银行，并依法追究法律责任。

第三十一条【相关主体违规责任】施工单位、监理单位等单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规腾挪套取商品房预售资金的，由市住建部门责令其限期整改，并依法将单位及其人员的违规行为记入企业和个人信用信息系统；造成严重后果的，依法追究相关责任单位和责任人的责任。

第三十二条【相关人员违规责任】国家机关、事业单位、监管银行及开发企业工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第七章附则

第三十三条【施行时间】本规定由市住建部门会同相关部门负责解释。自发布之日起实施，有效期*年。实施之前已批准预售的商品房项目按本规定执行。

附件：*.预售资金监管各流程操作程序

*.商品房预售资金监管协议(指导文本)