一、采购项目名称：湖南湘江新区管理委员会党政综合部湘江新区第一集中办公区物业服务采购项目

二、项目预算：*******.**元/年，服务期限两年。

三、项目概况

湘江新区第一集中办公区大楼，位于长沙市岳麓区麓景路***号。湘江新区第一集中办公区办公场地，包含梅溪湖国际研发中心*-*栋、绿方中心*-*层楼、中广中心*栋*-*层楼，总建筑面积*****.**㎡，使用停车位***个(含地上、地下)。其中，梅溪湖国际研发中心*-*栋为多层建筑物租赁使用面积*****.**㎡，每栋装配*台电梯；绿方中心*-*层楼为中高层建筑物租赁使用面积****.**㎡，装配*台电梯；中广中心*栋*-*层楼为高层建筑物租赁使用面积****㎡，装配*台电梯。绿方中心及研发中心*-*栋室外草坪面积****㎡。

主要设施、设备清单：

附件*：《物业管理考核实施细则》

四、服务内容

(一)主要委托管理事项

湘江新区第一集中办公区物业服务采购的范围和内容具体内容如下：

五、物业服务有关事项说明

*、本项目采购人仅提供物业管理用房，物业公司员工的食宿由中标人自理。

*、★投标人须在投标文件中承诺：物业工作需要的绿化维护、清洁管理(含公共卫生间清洁易耗品)、设备维修与秩序维护等一切耗材、设备由中标单位自购，采购人不再提供相关的物资装备、工器具、清洁易耗品、小型维修材料费、常规易耗物料及维护维修材料(格式自拟)。

*、本项目所属区域内的电费由中标单位负责抄表统计并协助采购人缴纳；水、燃气费用由中标单位负责代缴，再向采购人报账。

*、本项目物业服务中，中标人如发现设施设备老化或在维修期间及项目运行过程中出现紧急情况如：电器故障断电、水管爆裂、玻璃自损等会给采购人造成更大损失的情况时，中标人需及时采取措施，并书面报采购人审批。

*、办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，采购人应及时反馈给中标单位。如因中标单位原因处置不当，给采购人造成重大影响，每发生一次，扣除****元，如造成的损失超过****元按实际损失扣除。

*、中标单位应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

*、对中标单位安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例责任安全防火事件，因中标单位管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标单位承担。

*、中标单位应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守国家法律法规和管委会的制度、规定和要求。本项目物业服务人员要求统一着装，物业服务人员服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。

*、采购人有权要求中标单位更换采购人认为不合格的员工。采购人在暗访或明访过程中发现中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，以及湖南湘江新区管理委员会其他局、处室向采购人反馈中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经采购人核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次(含三次)，中标单位须按采购人要求更换该岗位员工。

**、采购人对中标单位提供的服务不满意时，有权向中标单位提出整改意见，中标单位应尽快进行合理改善，如中标单位在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，采购人有权终止合同。

**、中标单位负责停车管理无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。

**、因中标单位责任造成财产损失、丢失，中标单位须负责全额赔偿。

*、服务时间和地点：

(*)服务时间：服务期两年，从签订合同之日起计算，合同一年一签。

(*)服务地点：采购人指定地点。

(二)物业服务要求

*、物业综合管理服务：

人员设置：按需配置*人。

人员要求：主要管理人员具备大专(含)以上学历、一般管理人员具备高中(含)以上学历。

执业资格要求：主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。

服务时间：**小时按需服务。

服务内容及要求：

(*)建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

(*)建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到**%以上，并每季度更新。

(*)每年至少进行四次服务项目的满意度测评。

(*)根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

*、环境卫生保洁服务：

根据第一集中办公区物业服务的实际情况，环境卫生保洁服务为办公区及公共区域保洁服务，(因第一集中办公区加班情况较多，需增设保洁晚班，清理晚间卫生)。

人员设置：按需配置**人。

人员要求：具有物业服务从业经验。

服务时间：**小时按需服务。

服务内容及要求：

(*)道路及停车场(库)、绿化区等公共场地的保洁道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤*件。

(*)办公用房公共部位保洁

①房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

②平台台阶保持清洁。

③地面无污渍、无大件垃圾。

④扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

⑤消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

⑥垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

⑦开放式地沟无大件垃圾。

⑧桌椅保持干净、无水迹和污渍。

⑨地毯整洁，无污渍。

⑩玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。

(*)电梯保洁

①电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。

②操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

③每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

④保持轿厢内空气清新、无异味。

(*)卫生间保洁

①坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

②隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

③地面整洁、无污渍、无积水。

④镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

⑤卫生间内保持空气清新、无异味。

(*)垃圾分类、垃圾清运

①根据《垃圾分类制度实施方案》实行垃圾分类收集，同时实行分收分运(需要由中标人负责各类垃圾的收集及清运)。

②垃圾清收率不低于**%。

(*)卫生消杀

①无老鼠活动迹象。

②室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。

③蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

(*)完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。

备注：不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。

*、秩序维护及安防管理服务：

一办机关办公区域属非封闭式院落，四通八达，共有对外出入口**个(含停车场出入口：绿方中心北门、南门、东门，绿方中心车库入口，*栋北门、南门，*栋北门、南门，*栋北门、南门，*栋北门、南门，中广中心东门、南门、地下车库入口，*号公共入口岗亭、*号公共入口岗亭、*号公共入口岗亭、梅溪湖桥底露天停车场岗亭)，消控室*个，停车位***个。

人员设置：按需配置**人。

★人员要求：保安人员须具备*年以上从业经验并持证(保安员证)上岗，需提供承诺函(格式自拟)并加盖投标人公章。男性年龄不超过**岁，身高*****以上，女性年龄不超过**岁，身高*****以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

服务时间：**小时按需服务。

服务内容及要求：

(*)出入管理、公共秩序维护

①建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。

②严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安环境良好。

③设定固定停车点，引导车辆停放整齐。

④内部车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率***%。

⑤道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通。

(*)日常巡查

①设置专门**小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率***%。

②巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。

(*)突发事件处理

突发事件响应率***%突发事件处置率***%突发事件演练率***%。

(*)消控室值班

设有消控室*处，每班不少于*人，**小时三班倒。

(*)完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内容并达到考核要求。

*、绿化养护服务：

绿方中心及研发中心*-*栋室外绿化总面积*****.**㎡，其中乔木绿篱等面积*****.**㎡，草地面积****㎡。中广中心*栋室外绿化总面积****.**㎡。

人员设置：按需配置*人。

人员要求：从事绿化养护工作*年及以上。

服务时间：**小时按需服务。

服务内容及要求：

(*)植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

(*)花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死枝及病虫害现象。

(*)落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。

(*)水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。

(*)完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。

*、房屋及公共设施维护服务：

绿方中心和*-*栋分别有两套高低压配电室、发电机房、水泵房、中央空调机房、电梯机房、消防控制中心、监控室、广播系统、多媒体音响操作间、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多；大楼前坪及广场地砖、相关配套设施设备维修量较大、专业技术性强。根据项目实际情况特约服务需配置相应的工种，如弱电维修、强电维修、综合维修。

人员设置：按需配置*人。

人员要求：具有相关工作经验*年以上，按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

服务时间：**小时按需服务。

服务内容及要求：

(*)公共部位建筑工程及设备设施维修维护(不含电梯)

①确保物业房屋的完好和正常使用。

②及时完成各项零修任务，零修合格率***%。

(*)电梯维护(委托方负责维保，物业负责监管，所有费用由物业支付)

①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。

②严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。

③电梯出现故障，接到报修后维修人员应在**分钟内到达现场处理，及时排除故障。

(*)配电室值班

①物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

②建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，按照国家相关规定要求设置值班岗位，值班及维修人员必须持证上岗。

③建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率***%。

④加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。

⑤管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。

(*)中央空调维护(委托方负责维保，物业负责监管，所有费用由物业支付)

①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

②定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。

③空调系统出现运行故障后，物业通知专业维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率***%。

(*)消防系统维修维护

①消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。

②每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率***%。

③制订突发火灾/火情应急预案。

*.*完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内容并达到考核要求。

*、会议服务：

一办机关现有公共会议室**间，总面积****.**?，其中**-***座位*间、**-**座位会议室*间，**-**人会议室**间。办公区机关会议以及接待，任务重、场次多、规格高，对服务人员的素质标准要求也相应提高。

人员设置：按需配置**人。

人员要求：具有相关工作经验*年以上。

服务时间：**小时按需服务。

服务内容及要求：

(*)建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

(*)做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。

(*)完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。

(*)做好各部门信件、报刊等的接收、登记、发放工作。

注：(*)根据湘江新区第一集中办公区域的实际情况，组织机构设置原则是精干高效投标人应合理配置人员，最低人数不低于**人，管理人员不少于*人；环境卫生保洁人员不少于**人；秩序维护及安防人员不少于**人；房屋及公共设施维护人员不少于*人；绿化养护人员不少于*人；会议服务人员不少于**人。如采购人有重大活动，中标单位应根据采购人要求加派相应人员，费用由中标单位支付。

(*)★投标人需为所有拟投入物业服务人员购买相关保险并承担所有劳动用工风险，需提供承诺函(格式自拟)并加盖投标人公章。

(*)本项目拟委派的管理人员应按投标文件要求，不得随意更换，如需更换，需经过采购人同意，且重新委派的人员需经过采购人同意。

(三)物业档案资料收集、管理：

中标人应按照要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息，包括：委托管理阶段信息、日常管理信息、台账记录信息，作为原始记录予以保存，以备查考。要求电子文档、书面文档各一份，严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施维护、维修、维保等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。

五、物业服务有关事项说明

*、本项目采购人仅提供物业管理用房，物业公司员工的食宿由中标人自理。

*、★投标人须在投标文件中承诺：物业工作需要的绿化维护、清洁管理(含公共卫生间清洁易耗品)、设备维修与秩序维护等一切耗材、设备由中标单位自购，采购人不再提供相关的物资装备、工器具、清洁易耗品、小型维修材料费、常规易耗物料及维护维修材料(格式自拟)。

*、本项目所属区域内的电费由中标单位负责抄表统计并协助采购人缴纳；水、燃气费用由中标单位负责代缴，再向采购人报账。

*、本项目物业服务中，中标人如发现设施设备老化或在维修期间及项目运行过程中出现紧急情况如：电器故障断电、水管爆裂、玻璃自损等会给采购人造成更大损失的情况时，中标人需及时采取措施，并书面报采购人审批。

*、办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，采购人应及时反馈给中标单位。如因中标单位原因处置不当，给采购人造成重大影响，每发生一次，扣除****元，如造成的损失超过****元按实际损失扣除。

*、中标单位应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

*、对中标单位安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例责任安全防火事件，因中标单位管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标单位承担。

*、中标单位应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守国家法律法规和管委会的制度、规定和要求。本项目物业服务人员要求统一着装，物业服务人员服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。

*、采购人有权要求中标单位更换采购人认为不合格的员工。采购人在暗访或明访过程中发现中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，以及湖南湘江新区管理委员会其他局、处室向采购人反馈中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经采购人核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次(含三次)，中标单位须按采购人要求更换该岗位员工。

**、采购人对中标单位提供的服务不满意时，有权向中标单位提出整改意见，中标单位应尽快进行合理改善，如中标单位在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，采购人有权终止合同。

**、中标单位负责停车管理无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。

**、因中标单位责任造成财产损失、丢失，中标单位须负责全额赔偿。

六、验收标准

*、本项目根据《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》(长财采购[****]*号文件)及《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购【****】*号文)验收。

*、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用。

*、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

*、验收时间：每个合同周期的最后一个月。

*、履约验收内容参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

七、其他要求及说明

*、服务时间和地点：

(*)服务时间：服务期两年，从签订合同之日起计算，合同一年一签。

(*)服务地点：采购人指定地点。

    *、结算方式：

(*)付款人：湖南湘江新区管理委员会党政综合部(国库集中支付)。

(*)付款方式：按季支付(合同周期为一年，共四期，每期三个月)。采购人依据《物业管理考核实施细则》对中标单位的物业服务质量进行季度考核(每月考核一次，考核采用扣分累计制，季度考核分按每月的平均分计算)，考核结果作为物业管理服务费季度支付依据，具体如下：①考核结果**分以上(含**分)不扣款；②考核结果低于**分，按照以下计算公式从当季度应付款中进行扣除(计算公式：扣除金额=【(**-考核分值)％】×【(***-考核分值)％】×当季应付款)。

注：若一个合同周期内连续两个月或累计三个月季度考核结果低于**分，采购人有权终止合同，并重新开展次年物业服务采购。考核标准详见附件*。

(*)本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人负责提供，采购人不再支付任何费用。

*、★在签订合同时，采购人有权要求中标单位将投标文件中所提供证明资料的原件送至采购人处核验，若无法提供原件或发现提供虚假资料谋取中标，采购人将向监管部门汇报原件核查情况，提请废除其中标单位资格。

*、要求投标人充分了解项目所在地区域内的基本情况，制定切实合理的物业人员配备方案与物业服务方案。投标人在投标前可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

*、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。