上诉人天津市河东区津门肆拾伍号餐厅（以下简称肆拾伍号餐厅）因与被上诉人天津正泰实业有限公司（以下简称正泰公司）、原审被告天津元平律师事务所（以下简称元平律所）、原审被告天津市天娇运峰木门经营部（以下简称天娇运峰）、原审被告吴永泉房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初5052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结

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肆拾伍号餐厅上诉请求：1、撤销一审判决，不同意腾房，不同意给付使用费；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人并没有委托吴永良作为代理人参加诉讼，上诉人不清楚法院的开庭情况。未参加庭审。一审法院没有核查代理手续，缺乏必要的当事人参加诉讼，审判程序不合法。上诉人是在2019年10月30日才看到这份判决。2、一审法院没有查清事实，上诉人与吴永泉之间并不是合作关系，上诉人是独立的资质，与吴永泉没有关系，上诉人是从吴永泉处租赁的房屋进行经营。3、涉案房屋的建筑面积只有79平方米，院落、场院、门头库面积为133.98平方米，这133.298平方米是扩建的，不在建筑面积之内，不属于被上诉人所有。所以，被上诉人无权要求上诉人腾空这133.98平方米的场地。综上，上诉人认为一审法院未查明事实，审判程序不合法，故提起上诉，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人正泰公司辩称，上诉人已经委托吴永泉作为一审代理人，并向一审法院提交了相关委托手续，一审法院审理程序合理合法。无论肆拾伍号餐厅与吴永泉是基于内部合作合同关系，还是基于租赁合同关系占用涉案房屋，上诉人均无权占有使用土地，应履行腾房义务，并与吴永泉及天娇运峰共同承担使用费。故不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。 原审被告元平律所辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。 原审被告天娇运峰辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。 原审被告吴永泉辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。 正泰公司向一审法院起诉请求：1.要求贵院依法判令四被告向原告腾还租赁房屋；2.判令第一被告向原告支付租金20000元；3.判令第一被告向原告支付非法转租违约金12500元；4.判令第一被告向原告支付逾期缴纳租金违约金12500元；5.请求判令四被告连带向原告支付自2018年1月1日起至四被告实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按照6250元／月的标准，自2018年1月1日起暂时计算至2018年8月31日止的房屋占有使用费50000元）；6.本案诉讼费用由四被告连带承担。 一审法院认定事实：本案涉诉房屋（土地）为坐落天津市河东区津塘路45号的平房及院落，其中平房建筑面积79平方米，院落、场院、门头库面积共计133.98平方米【不动产权证书附图标注为（一）①②③】。天津市河东区津塘路43、45号不动产所有权人原为原天津五金采购供应站。2011年8月19日，原天津市正泰实业总公司对原天津五金采购供应站实施兼并，原天津五金采购供应站的资产、债权、债务和人员由原天津市正泰实业总公司接收，天津市河东区津塘路43、45号不动产所有权人变更登记为天津市正泰实业总公司。2012年12月3日，天津市正泰实业总公司企业名称变更为天津正泰实业有限公司（即本案原告）。天津市河东区津塘路43、45号不动产所有权人现登记为本案原告。 2004年1月1日，吴永泉（乙方）曾就涉诉房屋与原天津五金采购供应站金达五金机械公司（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方同意乙方租用甲方坐落天津市河东区津塘路45号平房及院落一套（其中建筑面积79平方米，院落、场院、门头库133.98平方米）租赁期限自2004年1月1日至2009年12月31日。该合同签订后，涉诉房屋（场院）一直由吴永泉租用。租赁期间，涉诉房屋（场地）中院落、场院、门头库133.98平方米部分扩建为平房，该扩建未获建设工程规划许可。 2014年12月30日，正泰公司（出租方、甲方）与吴永泉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋位于天津市河东区津塘路45号平房及院落一套（本案涉诉房屋）。（一）双方确认租赁房屋的建筑面积共计212.98平方米，其中：平房建筑面积79平方米；院落、场院、门头库133.98平方米……四、租赁期限为3年，自2015年1月1日到2017年12月31日……六、租赁费用为每年人民币伍万元，租赁费用采取先付后租的方式按季支付，于每季首月五日内支付”。该合同到期后，正泰公司与吴永泉未再就涉诉房屋（土地）续签房屋租赁合同。涉诉房屋（土地）及扩建平房现由天娇运峰、肆拾伍号餐厅使用。 双方争议焦点：1、涉诉房屋（土地）中院落、场院、门头库部分上扩建的房屋，是否是由吴永泉扩建且经过原五金采购供应站的同意；2、元平律所是否使用诉争房屋，是否应承担腾房及给付房屋使用费责任；3、吴永泉是否已给付2017年8月7日至2017年12月31日房屋租金；4、吴永泉是否应向原告支付非法转租违约金12500元及逾期缴纳租金违约金12500元。 一审法院认为，本案中，正泰公司与吴永泉作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《房屋租赁合同》，租赁房屋（土地）符合规划性质，其合同内容不违反法律规定，应属合法有效。双方《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期后未续签，此后吴永泉继续使用涉诉房屋而正泰公司未提异议，则双方就涉诉房屋（土地）转为不定期租赁关系。根据相关法律规定，对于不定期租赁合同，出租方在合理期限之前通知承租方，可以随时解除合同。正泰公司主张于2018年7月20日向吴永泉发出解除房屋租赁合同通知，对此虽提供张贴《腾房通知》的照片，但无法确定张贴《腾房通知》的实际时间，也没有将相关通知送达被告的证据，则对其主张于2018年7月20日解除房屋租赁合同，一审法院不予采纳。吴永泉于2018年11月9日收到正泰公司诉状副本，故认定正泰公司与吴永泉之间房屋租赁合同于2018年11月9日解除。 对于正泰公司要求吴永泉支付租金20000元一节，庭审期间正泰公司明确其主张期间为2017年8月7日至2017年12月31日。该期间原、被告之间房屋租赁合同尚在履行期间，吴永泉应当给付正泰公司该部分租金。吴永泉虽辩称已缴纳该期间房屋租金，但对此未能举证证明，一审法院不予采信。正泰公司主张的租金数额，不超过双方合同约定标准，一审法院予以支持。 对于正泰公司要求四被告腾房一节，涉诉房屋（土地）上现除合同约定部分以外又有扩建房屋。对于合同约定部分，正泰公司与吴永泉之间的房屋租赁合同既解除，则吴永泉应将该部分房屋（土地）腾空并返还正泰公司。对于涉诉房屋（土地）中院落、场院、门头库部分上扩建的房屋，吴永泉虽主张由其扩建且经过原五金采购供应站的同意，但未能举证证明，正泰公司对此不认可，故一审法院不予采信。 根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。正泰公司现要求吴永泉将扩建房屋一并腾离，相较恢复原状实际减轻了吴永泉的负担，对此一审法院照准，吴永泉应将涉诉房屋（土地）上扩建房屋一并腾出。天娇运峰既自认其基于吴永泉的关系而使用涉诉房屋（土地），现吴永泉需腾房，则天娇运峰亦应承担腾房责任。肆拾伍号餐厅未提出继续使用涉诉房屋（土地）的合法理由，则亦应承担腾房责任。 正泰公司主张元平律所腾房、并给付房屋使用费一节，一审法院依法到涉诉房屋进行勘验，现该房屋由吴永泉使用，元平律所并未占有使用该房屋。正泰公司提供的证据不能证明该房屋由元平律所占有使用，故对正泰公司主张元平律所腾房及给付房屋使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于正泰公司要求四被告连带支付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费一节，2018年1月1日至2018年11月9日期间正泰公司与吴永泉之间房屋租赁关系尚存续，根据合同相对性，该期间应由吴永泉向正泰公司支付房屋租金35205.48元（50000／365＊257）。2018年11月9日正泰公司与吴永泉之间房屋租赁合同解除，如不能履行腾房义务，应当连带向正泰公司支付房屋占有使用费直至腾房之日止。本案涉诉房屋（土地）本为整体出租，肆拾伍号餐厅、天骄运峰虽各自占用涉诉房屋（土地）一部分，但此系其与吴永泉内部约定，其之间如对房屋使用费的承担份额存在争议，可基于内部约定另行主张权利。对于房屋占有使用费的给付标准，以参照原租金标准（50000元／年）给付较为适宜，正泰公司主张的超出部分，一审法院不予支持。 吴永泉未能证明涉诉房屋（土地）系其扩建且经过原五金采购供应站同意，故对其要求正泰公司对其扩建进行补偿一节一审法院不予支持。正泰公司既已与吴永泉解除房屋租赁合同且要求腾房并支付房屋占有使用费，则其再向吴永泉主张非法转租违约金及逾期缴纳租金违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：“一、吴永泉、天津市河东区津门肆拾伍号餐厅、天津市天娇运峰木门经营部于本判决生效之日起三十日内将天津市河东区津塘路45号平房、院落及其上扩建房屋腾空并交还天津正泰实业有限公司；二、吴永泉于本判决生效之日起三十日内支付天津正泰实业有限公司2017年8月7日至2017年12月31日期间房屋租金20000元及2018年1月1日至2018年11月9日期间房屋租金35205.48元，以上共计55205.48元；三、吴永泉、天津市河东区津门肆拾伍号餐厅、天津市天娇运峰木门经营部于本判决生效之日起三十日内连带给付天津正泰实业有限公司房屋占有使用费（自2018年11月10日起至腾房之日止，按照每年50000元标准计算）；四、驳回天津正泰实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，由吴永泉、天津市河东区津门肆拾伍号餐厅、天津市天娇运峰木门经营部负担。” 二审审理期间，上诉人未提交新证据。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2175元，由上诉人天津市河东区津门肆拾伍号餐厅负担。 本判决为终审判决

审判长哈欣审判员包颖 审判员兰岚 二〇二〇年六月十六日 书记员韩鹏

2020-07-17