上诉人山东世誉律师事务所（以下简称世誉所）、上诉人段玉怀因与被上诉人青岛市集体企业联社（以下简称集体联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初6944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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上诉人世誉所、段玉怀向本院提出上诉请求:1、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初6944号民事判决，予以改判驳回被上诉人诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1、被上诉人不具有诉讼主体资格，上诉人与被上诉人于2014年6月29日签订《房屋租赁合同》，2015年5月被上诉人称已经将涉案房屋出售与青岛华通资产管理有限公司，要求上诉人与该公司办理房屋租赁事宜。上诉人于2018年9月28日向青岛市不动产登记中心调取涉案房屋登记信息时获知，2017年6月14日第三方青岛华通资产管理有限公司将涉案房屋委托拍卖，2017年12月11日涉案房屋已经转移登记在上海新精金融信息服务有限公司；2、涉案《关于催收市北区敦化路138号西王大厦701室、702室房租的函》，虽然上诉人于2018年1月18日签名，但该签字仅是确认收到上述函件，非是对内容及付款义务的确认，并不导致诉讼时效的中断。本案应当按照约定的房屋租金支付时间起算诉讼时效，而非按照房屋租赁终止时间计算诉讼时效。即按照最后一笔应付租金计算，也应自2016年8月29日起计算诉讼时效，至2017年8月28日诉讼时效也已经届满。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人集体联社辩称：一、集体联社作为涉案房屋出租期间的所有权人及出租方，作为本案原告，完全具备诉讼主体资格。首先，涉案房屋的出租期间即2014年6月29日至2017年6月28日，房屋的所有权、使用权、收益权归属集体联社，集体联社有权出租及收取租金。在此期间，集体联社从未将房屋出售，有权以自身名义向上诉人催告付款，催告行为有效。其次，即使集体联社后将房屋出售，也是在与上诉人的房屋租赁合同终止后，而集体联社追索的租金及损失等均是产生于房屋出租期间，与后续的买卖行为无关。二、集体联社主张未过时效。本案房屋租赁期限届满之日为2017年6月28日，世誉所实际使用房屋至合同履行期限届满。在世誉所使用房屋期间，原告均有收取租金的权利，世誉所亦负有支付租金的义务。合同约定的租金时间通常均早于租赁期限届满时间，在欠付租金的情形下，租赁合同仍然在履行，给付之债仍然存续，承租人继续使用租赁物都是对租金债务的认可，应作为诉讼时效重新起算的依据，涉案房屋的租金支付应自合同租赁期限届满时开始计算诉讼时效。若按照上诉人的主张，若一个三年租期的合同，合同约定在签署日一次性支付三年房租，难道在合同履行的第一年，时效已经超过，后续两年，承租人不但可以继续承租房屋，出租方因时效超过还不能主张租金？这明显与合同履行的实际情况及诚实信用、公平原则相违背，也割裂同一合同的整体性，背离诉讼时效制度的价值目标。另，集体联社于2018年1月10日向世誉所发函追索欠付租金，段玉怀作为世誉所的负责人，于2018年1月18日签收确认，应视为世誉所已收到集体联社请求其履行义务的意思表示，也构成诉讼时效中断。且，根据2017年10月1日开始施行的《民法总则》，请求民事权利保护的诉讼时效期间变更为三年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，本案应适用三年时效。三、上诉人作为应维护法律公平、公正的法律专业服务机构，居然知法违法，其性质较一般的违约方更为恶劣，法庭应对其违约且意图逃避责任的行为进行严惩，不能放纵其侵害国有资产的行径。集体联社在此提示法庭注意:上诉人与一般的民事主体不同，世誉所作为律师事务所，段玉怀作为该律师所的负责人，其本应是遵守法律、维护法治，恪守“以事实为根据，以法律为准绳”的法律服务主体，但是，恰恰相反，本案中，上诉人在出现违约事项后，不但不积极采取措施履行，居然在诉讼中还一再以“超过诉讼时效”等理由试图免除使用了三年之久的房租。另，合同相对方即集体联社主管部门为青岛市人民政府国有资产监督管理委员会，其资产属于国有性质，上诉人试图侵害的系国有资产。上诉人使用了三年房屋是事实，按照合同约定支付房租是法定及约定的义务，其知法却故意违法，其性质非常恶劣。综上，望法庭驳回上诉人全部诉求，维持原判，维护集体联社利益及国有资产不被流失及侵占。 集体联社向一审法院提出诉讼请求：1、判令世誉所立即向集体联社支付欠付租金768000元及逾期付款违约金190091.70元（暂时计算至2018年4月30日，2018年5月1日之后的违约金继续计算至全部租金付清之日），共计958091.70元；2、本案诉讼费由世誉所负担。事实和理由：2014年6月29日，集体联社与世誉所签署房屋租赁合同，世誉所承租集体联社位于青岛市市北区产，面积406.96平方米，租赁期限至2017年6月28日。合同第三条约定了租金、支付期限、逾期付款违约金等。合同履行过程中，世誉所仅支付了第一年度租金，一直拖欠第二年度、第三年度房租，集体联社多次催告均以种种理由推脱。2018年1月10日，集体联社最后一次函告，再不支付欠付租金，将提起诉讼。但，世誉所收函后仍拒不履行，严重损害集体联社合法权益。案件审理过程中，集体联社申请追加段玉怀为世誉所，请求判令段玉怀对世誉所的全部债务承担连带清偿责任。段玉怀作为世誉所（组织形式：个人所）的合伙人及负责人，承担无限连带责任，应对世誉所全部债务承担连带清偿责任。 世誉所在一审中辩称：一、集体联社未依法履行开具发票义务已构成违约。双方签订租赁合同后,世誉所完全按照合同约定全额支付了第一年房屋租金,但集体联社至今没有向世誉所提供房屋租赁发票,甚至收据都没有提供。集体联社先履行出具发票的义务在先,而不能在自身没有履行义务的情况下,要求我方履行付款义务。众所周知,一个单位房屋租金基本是最大的支出,集体联社不提供房屋租金发票,会造成我方无法列支费用,税务成本增加。同时集体联社未出具房屋租赁发票,也涉及到偷税漏税的违法犯罪行为。二、集体联社所主张的房屋租金已超过法定的诉讼时效,依法应予驳回诉讼请求。双方于2014年6月29日签订《房屋租赁合同》。依照《房屋租赁合同》第二条，租赁期间为三年，第一年度为2014年6月29日至2015年6月28日，第二年度为2015年6月29日至2016年6月28日，第三年度为2016年6月29日至2017年6月28日。第三条、租金支付“……每年租金乙方应提前30日内预付租金17万元,三月内付清当年余款……”之规定。即第二年度（2015年6月29日至2016年6月28日）的租金应自2015年5月29日前支付17万元,剩余款项应在2015年8月29日前付清。即第三年度（2016年6月29日至2017年6月28日）的租金应自2016年5月29日前支付17万元,剩余款项应在2016年8月29日前付清。集体联社从没有向世誉所主张过房屋租金,集体联社所称多次催要均以种种理由推脱与事实不符。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》法释（2018）12号第三条“民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持”之规定,本案应当适用《民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年:（三）延付或者拒付租金的;”之规定，即第二年度租金的诉讼时效至2016年8月29日届满。第三年度租金的诉讼时效至2017年8月29日届满。上述,集体联社诉请已经超过诉讼时效,依法应当驳回诉请。综上,请法庭依法驳回集体联社的诉讼请求。 段玉怀在一审中辩称：签订合同的主体系世誉所,段玉怀与集体联社没有任何合同和债权债务关系,不存在连带责任的问题,如果世誉所败诉,没有履行或者没有完全履行判决的情况下,个人可以在执行阶段,为世誉所的无限责任承担连带责任,但是在诉讼阶段,不应该成为共同被告。其他意见同世誉所答辩意见。 一审法院查明如下事实：1、世誉所组织形式为个人所，段玉怀系世誉所的负责人及设立人。2、2014年6月29日，集体联社与世誉所签订租赁合同，世誉所承租集体联社所有的青岛市市北区敦化路138号西王大厦701室和702室，建筑面积分别为178.55平方米和228.41平方米，共计406.96平方米。合同约定：租赁期限为三年。自2014年6月29日至2017年6月28日止。第一、二年租金为人民币371000元，第三年租金为397000元。第一年自合同签订后十日内，世誉所应向集体联社交付押金30000元，预付租金170000元，第一年租金余款自合同签订后三日内付清。以后每年租金应提前30日内预付170000元，三月内付清当年余款，逾期世誉所每天按所欠租金的万分之三向集体联社支付滞纳金。合同第10条约定，世誉所违约承担违约责任，集体联社扣除世誉所押金；集体联社擅自解除合同或中止合同需向世誉所返还双倍押金。3、合同签订后，世誉所支付押金30000元，第一年租金371000元。4、合同履行期限届满，世誉所搬离涉案房屋。 关于集体联社的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题，双方在一审中争议的证据和陈述如下： 集体联社主张未过诉讼时效。集体联社为此提交双方签订的《房屋租赁合同》、《关于催收市北区敦化路138号西王大厦701室、702室房租的函》，该函由世誉所段玉怀于2018年1月18日签收的。集体联社以此证明依据合同第二条约定，合同期限为自2014年6月29日至2017年6月28日止，集体联社诉请的诉讼时效应当自合同约定履行期限届满之日即2017年6月29日开始计算，且集体联社在诉讼时效期间内于2018年1月10日向世誉所进行了催告，段玉怀签收并确认，诉讼时效中断。集体联社起诉之日本案仍在诉讼时效期间内，故集体联社诉请未超过诉讼时效。 世誉所主张已过诉讼时效。认为依照《房屋租赁合同》第三条的约定，第二年度租金的诉讼时效至2016年8月29日届满，第三年租金的支付截止日为2016年8月29日，该笔租金的诉讼时效至2017年8月29日届满。集体联社于2018年1月18日送达的催告函早已超过诉讼时效，在此之前集体联社从未向世誉所主张过权利。故集体联社于2018年4月30日提起诉讼已过诉讼时效。 一审法院经审理认为，双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。案件争议的焦点为集体联社的诉请是否超过诉讼时效及段玉怀是否应当承担连带清偿责任。案件房屋租赁期限届满之日为2017年6月28日，世誉所实际使用房屋至合同履行期限届满。在世誉所使用房屋期间，集体联社有收取租金的权利，世誉所亦负有支付租金的义务，涉案房屋的租金支付应自合同租赁期限届满时开始计算诉讼时效。集体联社于2018年1月10日向世誉所发函追索欠付租金，段玉怀作为世誉所的负责人，于2018年1月18日签收确认，应视为世誉所已收到集体联社请求其履行义务的意思表示。集体联社于2018年4月30日向一审法院提起本案之诉，故世誉所主张集体联社的诉讼请求已过诉讼时效于法无据，一审法院依法不予采信。世誉所欠付集体联社两年租金共计768000元，集体联社要求世誉所支付欠付租金的请求符合法律规定，一审法院依法予以照准。 根据涉案合同约定，世誉所逾期支付租金应按照日万分之三的标准支付逾期付款违约金。世誉所应支付第二年租金的日期为：2015年5月30日前支付170000元，2015年8月27日前付清剩余201000元；世誉所应支付第三年租金的日期为：2016年5月30日前支付170000元，2016年8月27日前付清剩余227000元。上述房屋租金世誉所至今未支付，故截至集体联社诉请的2018年4月30日，该违约金计算为190357.8元（170000元×0.0003×89天＋371000元×0.0003×976天＋170000元×0.0003×89天＋397000元×0.0003×610天）。故对集体联社要求世誉所支付截至2018年4月30日的逾期付款违约金190091.70元的请求，一审法院依法予以照准。自2018年5月1日起至上述欠付租金768000元付清之日，世誉所仍应以实际欠付租金为基数按照日万分之三的标准向集体联社支付逾期违约金。集体联社要求段玉怀对该债务承担连带清偿责任，因世誉所性质为个人律师事务所，段玉怀作为该所的设立人，集体联社要求其对上述债务承担连带清偿责任的请求符合法律规定，一审法院依法予以照准。世誉所抗辩称因集体联社一直未向世誉所开具发票，集体联社系违约在先，故集体联社无权要求世誉所支付租金。因双方合同中对发票并无具体约定，且开具发票不属于民事案件的审理范畴，故对世誉所的该项抗辩理由，在此案件中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国律师法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、世誉所于判决生效之日起十日内支付集体联社房屋租金768000元；二、世誉所于判决生效之日起十日内向集体联社支付截至2018年4月30日的逾期付款违约金190091.70元；世誉所自2018年5月1日起至上述欠付租金768000元付清之日止，以实际欠付租金为基数、按照日万分之三的标准向集体联社支付逾期付款违约金；三、段玉怀对上述第一、第二项债务承担连带清偿责任。 上诉人世誉所、段玉怀在二审庭审中提交：青岛市不动产登记中心卷宗档案一宗，证明2017年6月14日青岛华通资产管理有限责任公司委托青岛市拍卖中心有限公司对涉案房屋进行拍卖，2017年11月27日，上海新精金融信息服务有限公司拍得涉案701、702房屋，2017年12月11日，该房屋的权属已变更为上海新精金融信息服务有限公司。 对上诉人世誉所、段玉怀提交的证据材料，被上诉人集体联社的质证意见为：对该证据的真实性无法确认，对证明事项不认可。根据商品房预售合同，集体联社在2013年7月26日通过合法的买卖行为取得涉案房屋的使用权及所有权，而房屋租赁合同签署于2014年6月29日，证明合同签署时，集体联社对涉案房屋拥有合法处置权。作为出租人主体适格，符合法律规定。根据不动产登记证书显示，2017年11月8日集体联社取得涉案房屋权属证书。委托拍卖合同委托人可以不是拍卖标的的所有权人，根据拍卖法规定其应有相应的处置权，可以作为委托拍卖委托人。根据最后一份青岛市不动产登记审核表，明确显示房屋原权利人为集体联社，是由集体联社在拍卖程序完成后将涉案房屋过户至拍卖的买售方，登记日为2017年12月11日。而涉案合同租赁期限为2017年6月28日已经终止，也可以证明房屋所有权的转让是在租赁合同期限终止后进行的。与涉案房屋租赁纠纷无关。 对上诉人世誉所、段玉怀二审中提交的证据材料，被上诉人集体联社对其真实性及证明目的有异议，因该证据加盖了青岛市不动产登记中心的公章，在无其他相反证据的情况下，本院对上诉人提交证据的真实性予以采信。 根据当事人提交的证据，本院查明如下事实，集体联社于2013年7月26日与案外人签订了《青岛市商品房预售合同》，约定集体联社购买涉案房屋，集体联社就涉案房屋办理了产权登记。2017年6月14日，青岛华通资产管理有限责任公司与青岛市拍卖中心有限公司签订《委托拍卖合同》，就涉案房屋进行拍卖。青岛市不动产登记审核表显示，涉案租赁房屋变更登记的日期为2017年12月11日，目前显示的权利人为上海新精金融信息服务有限公司，原权利人为集体联社。上诉人向本院提交了调取证据申请，要求调取涉案房屋在2017年6月前在青岛市拍卖中心的拍卖纪录、财产权属记录。本院认为，上诉人提交的证据可以证明在租赁期满后涉案房屋的产权才发生了变动，且根据买卖不破租赁的原则，上诉人调取证据的请求与本案租赁合同纠纷无关，本院不予准许。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解未能达成一致意见

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13381元，由山东世誉律师事务所、段玉怀共同负担。 本判决为终审判决

审判长王颖颖 审判员张晓华 审判员于梦 二〇二〇年二月二十日 法官助理曹文斌 书记员王若怡

2020-03-18