原告（反诉被告）江苏传智播客教育科技股份有限公司（以下简称传智播客公司）与被告（反诉原告）北京金龙翔投资有限公司（以下简称金龙翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）传智播客公司的委托诉讼代理人蓝仑山、黄宇、被告（反诉原告）金龙翔公司的委托诉讼代理人张幼伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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传智播客公司向本院提出诉讼请求：1.判决金龙翔公司赔偿我公司房屋装修损失3192258.06元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；2.判决免除我公司原本应向金龙翔公司交纳的2018年7月1日到2018年7月31日之间的房屋租金683462.62元及物业费273385.05元，共计956847.67元；3.判决金龙翔公司向我公司返还已交纳的2018年4月1日至2018年6月30日的部分房屋租金683462.62元及物业费273385.05元，共计956847.67元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；4.判决金龙翔公司向我公司退还租房合同押金1822566元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；5.判决金龙翔公司向我公司支付违约金1913695.34元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止。诉讼过程中，传智播客公司增加诉讼请求：确认合同于2018年7月31日解除；变更第5项诉讼请求为：判决金龙翔公司赔偿我公司寻找替代房屋周转期间的损失2870542元。事实和理由：2015年11月26日，我公司与金龙翔公司签订《租房合同》，约定金龙翔公司将位于北京市昌平区××镇××大厦××层的房屋出租给我公司使用，用途为教育培训与办公，租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日，后经2016年9月21日签订的补充协议延长至2021年3月31日。该房屋租赁合同另就租金、押金、双方权利义务等做出了详细约定，补充协议对我公司应向金龙翔公司交纳的物业费进行了约定。金龙翔公司同时向我公司出具了其与房屋产权人修正药业集团股份有限公司（以下简称修正集团）的房屋租赁合同，示意我公司其具有涉案房屋合法的转租权利，且依据其与产权人签订的合同，涉案房屋可以办理工商登记。合同签订后，金龙翔公司向我公司交付了房屋，我公司依约向金龙翔公司交付了押金1822566元，并依约按时支付了相应租金和物业费（已支付至2018年6月30日）。然而在合同履行过程中，我公司多次催告金龙翔公司，要求其履行合同义务，协助我公司办理在涉案房屋上的工商登记手续，金龙翔公司虽口头答应，但迟迟不向我公司出具相关证明文件，协助办理相关手续。因未能在涉案房屋上办理工商登记，我公司自2017年12月22日起，多次收到北七家镇政府及昌平工商分局的整改通知。在行政机关的监督下，我公司不得已自2018年3月30日起，陆续将工作人员及学生撤出涉案房屋，并不再招收新生，涉案房屋的使用效果大打折扣，我公司的经营活动受到了严重影响。2018年7月25日，北七家镇政府及郑各庄村委会共同对涉案房屋进行了查封，涉案房屋已完全不能继续使用，合法已无法继续履行。无奈之下，我公司于2018年7月30日向金龙翔公司发出解约函，双方合同至此已解除。综上，我公司向法院提起诉讼。 金龙翔公司辩称，不认可合同在2018年7月31日解除，我公司认为合同解除时间为2018年8月6日交接当天。我公司不存在违约行为，不同意传智播客公司的诉讼请求。 金龙翔公司向本院提出反诉请求：1.判令传智播客公司给付我公司2018年7月1日至2018年9月30日的房租及物业费总计2870542元，并以2870542元为基数，自2018年6月21日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；2.判令传智播客公司给付我公司2018年7月1日至2018年7月31日的空调使用费53500元，并以53500元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；3.判令传智播客公司给付我公司2018年7月1日至2018年7月31日的空调加时费37800元，并以37800元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；4.判令传智播客公司给付我公司2018年6月30日至2018年7月30日的电费41220元，并以41220元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；5.判令传智播客公司给付我公司2018年6月30日至2018年7月30日的水费15669元，并以15669元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；6.判令传智播客公司给付我公司违约金计1366925元。事实和理由：我公司与传智播客公司于2015年11月26日签订《租房合同》，约定我公司将涉案房屋出租给传智播客公司使用，租期为2015年12月1日至2020年11月30日，后于2016年9月21日签订补充协议延长租赁期限至2021年3月31日。该租房合同及补充协议就租金、押金、违约金、滞纳金、物业费及双方各项权利义务做了详细约定。合同签订后，我公司按照合同约定向传智播客公司交付了房屋，传智播客公司最初能够按约定交付相关费用，但是自2018年6月以来，传智播客公司陆续拖欠我公司房租及物业费总计2870542元、空调使用费53500元、空调加时费37800元、电费41220元、水费15669元，以上费用总计4385656元。另外，合同约定如不能按时交纳相关费用，传智播客公司应以日千分之一的标准支付我公司滞纳金。故我公司特提出反诉。 传智播客公司对金龙翔公司的反诉辩称，一、金龙翔公司要求我公司给付2018年7月1日至2018年9月30日的房租及物业费无理由。1.双方之间的合同已于2018年8月1日解除，2018年8月1日至2018年9月30日的房租及物业费无需再支付。因金龙翔公司的根本违约行为，导致我公司合同目的不能实现，双方之间的合同不能继续履行，我公司于2018年7月30日向金龙翔公司寄送了解约函，金龙翔公司于2018年8月1日收到解约函，双方合同于2018年8月1日解除。且在2018年8月6日，双方已经对涉案房屋进行了交接，可以认为金龙翔公司已经认可双方合同已经解除。故2018年8月1日以后的房租及物业费理应不再交纳。需要澄清的是，金龙翔公司提交的《催款通知单（房租、物业费）》并不能证明我公司认可欠交相关房租及物业费，该通知单签收人李某仅为我公司前台行政，并非高管，其签字并无认可效力，且该签字处显示为“签收人：李某”，仅表示我公司签收了该通知单，而不代表我公司认可该通知单。2.因金龙翔公司违约行为，在2018年4月1日至2018年8月1日期间房屋不能正常使用，租金及物业费应当予以减免。因金龙翔公司未能协助我公司办理在涉案房屋上的工商登记，导致我公司在2018年4月1日以后仅是占用房屋，并没有按照合同约定的“教育培训与办公”的合同目的使用房屋，仅有的培训是部分2018年3月30日前招生、还未结课的班级，这些班级的学生不愿前往其他校区上课，愿意前往其他校区上课的学生已迁往其他校区。且2018年7月25日以后房屋被北七家镇政府和郑各庄村委会查封，房屋已无法使用。在此期间，虽然双方合同并未解除，但涉案房屋的使用效果已经大打折扣，故此期间的租金及物业费应当相应减免。双方均认可我公司的租金及物业费已经交纳至2018年6月30日，即受影响的四个月（2018年4月1日至2018年8月1日）我公司已交纳三个月租金及物业费，2018年7月1日至2018年8月1日之间的租金及物业费应当予以免除。二、金龙翔公司要求我公司给付2018年7月1日至2018年7月31日之间的空调使用费、空调加时费、电费、水费无理由。因金龙翔公司的违约行为，在2018年4月1日至2018年8月1日之间，涉案房屋不能正常使用，房屋附属设施包括水、电、空调的使用效果也大大降低，并未达到合同约定的使用效果，相应的空调使用费、空调加时费、电费、水费应当相应减免。我公司已经交纳2018年4月1日至2018年6月30日之间的相关费用，即受影响的四个月，我公司已经交纳三个月的相关费用，剩余一个月的费用应当予以免除。三、金龙翔公司要求我公司支付违约金无理由。我公司并无金龙翔公司所称的违反合同约定解除合同的违约行为。我公司在2018年4月1日至2018年7月30日之间并未解除合同，我公司通知金龙翔公司解除合同是在2018年7月30日向其发送解约函。我公司解除合同是因为金龙翔公司长期不履行合同义务，导致我公司合同目的不能实现，我公司依据《合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定解除合同。金龙翔公司多次承诺办理工商登记，但是一直未办理，且因2018年7月25日涉案房屋被查封，双方合同从客观条件上已经不能履行。我公司解除合同的行为是符合合同法规定的法定解除条件的，因此金龙翔公司要求我公司支付违反合同约定解除合同的违约金无理由。四、即便我公司应当支付部分相关费用，金龙翔公司所主张的滞纳金也应当免除或调低。1.我公司未支付相关费用，事出有因。我公司未支付相关费用，是因为金龙翔公司的合同义务一直没有履行，且因金龙翔公司的违约行为对我公司造成了巨额损失，该损失远远超过金龙翔公司所主张的相关费用。在双方争议未得到妥善解决的情况下，我公司为避免损失不能得到弥补，暂时未向金龙翔公司支付相关费用是合理的。也因此，即便我公司应当支付这些费用，也不应当支付相关费用的滞纳金。2.金龙翔公司所主张的滞纳金过分高于其受到的损失。即便我公司应当支付上述相关费用，且应支付上述费用的滞纳金，但金龙翔公司因我公司迟延给付所受到的损失仅为资金占用期间的利息损失，金龙翔公司所主张的日千分之一的滞纳金（本质是违约金）明显过高，按照《合同法》第一百一十四条第二款之规定，应当予以调低。综上，请求法院驳回金龙翔公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月26日，金龙翔公司（甲方）与江苏传智播客教育科技有限公司（乙方，该公司名称已变更为江苏传智播客教育科技股份有限公司）签订《租房合同》。该合同第一条约定：1.1甲方将坐落于北京市昌平区××镇××大厦××层的房屋出租给乙方从事教育培训与办公，出租面积共10700平方米。第二条约定：2.1房屋租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止，其中自2015年12月1日至2016年3月31日为装修免租期，房屋的实际起租（房租实际缴纳）日期为2016年4月1日起。第三条约定：3.1价格：房屋租金为2.8元／平方米／日，租金含物业管理费。暖气费、新风费及空调使用费为45元／平方米／年，电费1.5元／度，水费8元／吨。3.2房屋租金和押金采用押2付3的方式，即本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付相当于2个月的房屋租金作为押金，共计1822566元。3.3租金递增方式：合同期为五年，合同期内前两年不递增，后三年逐年递增5%计算租金。第四条约定：4.3租赁期限内，若乙方拖欠租金等费用或出现毁损出租房屋、配套设备等违约行为时，甲方有权在书面通知乙方后从押金中扣除相应款项。4.4如乙方在出租房屋进行了工商注册，乙方应在本合同自然终止后的1个月内将工商注册地址变更到他处。4.5乙方在不违反上述规定的情况下，本合同终止之日起，甲方十五个工作日内办理押金结算手续并足额退还乙方押金。第五条约定：5.1租赁期限内，因乙方使用出租房屋所发生的各项费用，包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、互联网接入费和使用费等，均由乙方承担。第六条约定：6.2房屋交付日期即为本合同约定的房屋起租日期，即2015年12月1日。第十二条约定：12.2租赁期限内，乙方可提前终止合同，但应提前3个月书面通知甲方。如乙方提前退租，应向甲方支付相当于当年租金标准2个月租金的违约金。乙方提前终止合同并向甲方支付违约金后，甲方应将乙方已支付的剩余租期费用及押金足额返还乙方。12.4乙方如未按本合同约定支付租金、押金、物业费、能源费等，每迟延一日应按应付未付金额的千分之一向甲方支付滞纳金，直至乙方全部支付完毕上述拖欠的费用。12.5甲方保证拥有出租本合同所述房屋的合法权利，甲方违反此约定，导致乙方不能依照约定使用承租房屋的，甲方应返还乙方已支付的所有费用给乙方，并向乙方支付相当于当年租金标准2个月租金作为违约金，因此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。12.7除本合同另有约定外，任何一方违反本合同的约定，致使守约方遭受经济损失时，守约方有权要求违约方赔偿因此所遭受的经济损失，承担相当于当年租金标准2个月租金的违约金。该合同附表约定了各期租金的缴费日期、费用金额及对应租期等内容，其中2018年4月1日至2018年6月30日的租金缴费日期为2018年3月20日、金额为2870542元，2018年7月1日至2018年9月30日的租金缴费日期为2018年6月20日、金额为2870542元。 《租房合同》签订后，传智播客公司依约向金龙翔公司支付押金1822566元，金龙翔公司亦依约将房屋交付给传智播客公司，后传智播客公司经金龙翔公司同意，对涉案房屋进行了装修。2016年9月21日，双方签订《补充协议》，将《租房合同》中约定的租金划分为租金、物业费，并对各期租金、物业费的缴费日期、费用金额及对应租期等进行了约定，其中2018年4月1日至2018年6月30日的租金、物业费缴费日期均为2018年3月20日，金额分别为2050387元、820155元，2018年7月1日至2018年9月30日的租金、物业费缴费日期均为2018年6月20日，金额分别为2050387元、820155元。该补充协议还约定：原《租房合同》租赁期限截止日修改为2021年3月31日；因房屋租赁产生的押金及违约金等仍以原合同约定并确认的数额为准；本补充协议未约定的其他事项，双方按照原《租房合同》约定继续履行。现传智播客公司已向金龙翔公司支付租金、物业费至2018年6月30日。 2017年12月22日、2018年3月4日、2018年4月26日，北七家镇政府三次向传智播客公司发出《整改通知》，以传智播客公司未依法取得工商营业执照及民办学校办学许可证、属无证办学行为为由，责令传智播客公司及时办理相关手续，全面排查安全隐患，及时整改，如在限定日期前未能取得办学许可，自行停止一切招生和办学行为，逾期未自行关停，北七家镇政府将组织相关部门进行联合执法，予以取缔。2018年2月9日，昌平工商分局向传智播客公司发出《责令改正通知书》，以传智播客公司未经工商行政管理机关核准登记，擅自将住所迁至昌平区××镇××村××厦××层，违反了公司登记管理条例规定，构成未按规定办理变更登记行为为由，责令传智播客公司于30日内办理住所变更登记。本案诉讼过程中，传智播客公司向本院提交手机微信、短信聊天记录，证明自2018年1月至2018年3月期间，传智播客公司多次要求金龙翔公司协助办理工商登记手续。金龙翔公司对该证据的真实性无异议，但主张其并非不协助办理，而系涉案房屋产权方办不下来产权证，金龙翔公司对此无能为力。2018年4月13日，传智播客公司致函金龙翔公司，称合同履行过程中，传智播客公司多次要求金龙翔公司协助完成租赁房屋工商注册事宜，但由于金龙翔公司出租房屋的建设行政许可手续不完备，使得该物业的竣工验收、房屋产权证至今无法取得，直接导致传智播客公司无法在标的物业上进行工商注册及其他资质办理，为此传智播客公司多次被北七家镇政府、北七家工商所约谈并被发送整改通知，要求传智播客公司整改，给传智播客公司的正常经营活动带来不利的影响，传智播客公司因此要求金龙翔公司于三个工作日内就如何解决标的物业产权问题及对于传智播客公司经营影响的处理给予书面答复。2018年4月27日，金龙翔公司回函称，关于大厦产权方尚未完成产权备案等问题，传智播客公司在签约前即已知晓该情况，因涉及政府审批等非金龙翔公司可控因素，金龙翔公司及产权方并未因此进行过实质性承诺，且传智播客公司在经营过程中并未发生因未办理工商登记导致不能经营的情形或影响等。2018年7月25日，昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会查封了涉案房屋。 2018年7月30日，传智播客公司向金龙翔公司发送《解约函》，以金龙翔公司未出具办理工商登记所需的相关证明材料，协助办理工商登记手续，构成违约，导致传智播客公司无法继续经营，房屋租赁合同无法继续履行为由，通知金龙翔公司解除房屋租赁合同，并要求金龙翔公司在收到本函后五日内办理房屋交接。金龙翔公司于2018年7月31日收到该《解约函》。2018年8月2日，金龙翔公司向传智播客公司回函，称房屋租赁合同并未约定如无法完成工商注册传智播客公司有权单方面终止合同并要求赔偿的条款，但表示同意解除合同，并以传智播客公司在2018年4月20日至2018年7月9日期间陆续开始小规模搬离办公区域内物品，2018年7月10日至2018年7月29日期间大规模搬离办公区域用品，属提前退租，构成违约为由，主张传智播客公司应支付违约金。在该回函中，金龙翔公司要求传智播客公司于2018年8月6日前对涉案房屋进行交接，并主张传智播客公司欠付租金、物业费、水电费、空调能源费及加时费等。2018年8月6日，双方办理房屋交接，传智播客公司将涉案房屋返还给金龙翔公司。 本案诉讼过程中，经传智播客公司申请，本院委托北京国程工程管理有限公司对涉案房屋的装修工程现值进行了鉴定。2019年4月15日，北京国程工程管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，确定涉案房屋装修工程的总造价为4451301.42元（其中建筑装饰工程2591629.85元、电气工程890914.95元、弱电工程157900.07元、通风空调工程609575.19元、消防工程201011.36元），现值为2390142.9元。经质证，金龙翔公司对该鉴定结论无异议；传智播客公司对鉴定结论中的装饰工程、电气工程、通风空调工程的造价无异议，对鉴定结论中的弱电工程、消防工程的造价提出异议，认为鉴定机构组织现场勘验时，弱电工程已全部被金龙翔公司拆除，消防工程已部分被金龙翔公司拆除，对于已拆除部分，鉴定机构未予以计算。针对此异议，北京国程工程管理有限公司于2019年6月10日出具工程造价鉴定意见书补充说明，主要内容为：“在我公司出具的鉴定意见书中关于弱电系统部分，获得的证据图纸中只显示网络点位分布，监控布置在图纸中无法体现，现场勘验也无法确认该部分的情况，故此部分工程量我方无法发表鉴定意见，对应的造价未进行计算。”经询，金龙翔公司认可于接收房屋后拆除了涉案房屋的部分弱电工程，主张拆除的弱电工程中有部分为己方施工，但未提供证据；否认拆除涉案房屋的消防工程。传智播客公司因该项鉴定支出鉴定费58839元。 本案诉讼过程中，传智播客公司向法庭提交《弱电工程承包协议书》、施工明细、结算明细、工程项目验收结算单等证据材料，主张其所施弱电工程的结算价格为590665.8元。金龙翔公司对该组证据的真实性不予认可。 本案诉讼过程中，金龙翔公司向法庭提交付款通知单、费用明细、水电表表底记录等证据，主张传智播客公司欠付2018年7月1日至2018年7月31日的空调使用费53500元、空调加时费37800元，以及2018年6月30日至2018年7月30日的电费41220元、水费15669元。传智播客公司对上述证据的真实性及欠费金额无异议，但不同意支付该费用。 另查，涉案房屋所在的土地座落于北京市昌平区××镇××村，地类（用途）为科教用地，使用权类型为国有出让，土地使用权人为修正药业集团北京修正制药有限公司，该公司于2013年11月取得该地块的土地使用权证。2017年11月6日，北京市规划和国土资源管理委员会向修正药业集团北京修正制药有限公司颁发了涉案房屋的建设工程规划许可证。2014年4月26日，修正集团与金龙翔公司签订房屋租赁合同，约定：修正集团将包括涉案房屋在内的房屋出租给金龙翔公司使用，租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日；修正集团同意金龙翔公司将房屋使用性分租给第三方；在租赁期内，修正集团有义务为金龙翔公司提供工商注册信息涉及营业用房权属方面的便利；金龙翔公司向修正集团承诺，保证其国家工商注册、经营、生产活动、纳税在房屋所在地

一、确认江苏传智播客教育科技股份有限公司与北京金龙翔投资有限公司于2015年11月26日签订的《租房合同》及于2016年9月21日签订的《补充协议》于2018年7月31日解除； 二、北京金龙翔投资有限公司于本判决生效后十日内返还江苏传智播客教育科技股份有限公司押金1822566元； 三、北京金龙翔投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿江苏传智播客教育科技股份有限公司寻找替代房屋周转期间的损失1913695元； 四、北京金龙翔投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿江苏传智播客教育科技股份有限公司装修损失2622532元； 五、江苏传智播客教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京金龙翔投资有限公司房屋租金561750元、物业费224700元，共计786450元； 六、江苏传智播客教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京金龙翔投资有限公司空调使用费53500元、空调加时费37800元、电费41220元、水费15669元，共计148189元； 七、驳回江苏传智播客教育科技股份有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回北京金龙翔投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80394元，由江苏传智播客教育科技股份有限公司负担24082元（已交纳）；由北京金龙翔投资有限公司负担56312元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费20943元，由北京金龙翔投资有限公司负担14369元（已交纳）；由江苏传智播客教育科技股份有限公司负担6574元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费58839元，由北京金龙翔投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京金龙翔投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院

审判长张彦辉 人民陪审员冯淑敏 人民陪审员刘志凌 二〇一九年九月二十九日 书记员于楠

2019-12-31