山东玮竖房地产开发有限公司与丁妍等商品房销售合同纠纷二审民事判决书
案号:(2019)鲁01民终5335号
判决日期:2019-08-09
法院:山东省济南市中级人民法院
当事人信息
上诉人山东玮竖房地产开发有限公司(以下简称玮竖公司)因与被上诉人丁妍、王华商品房销售合同纠纷一案,不服济南市历城区人民法院(2018)鲁0112民初10372号民事判决,向一审法院提起上诉。一审法院于2019年6月4日立案后,依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结
诉讼参与人信息
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案件基本信息
玮竖公司上诉请求:依法撤销济南市历城区人民法院作出的(2018)鲁0112民初10372号民事判决,改判驳回丁妍、王华一审诉讼请求。事实与理由:一、原审程序违法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定…逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中,双方合同明确约定了违约金的计算方式及数额,不应进行鉴定,更不应依据鉴定结果金额进行判决。二、原判认定事实不清。1.合同约定玮竖公司向丁妍、王华交付的是毛坯房,而丁妍、王华申请鉴定的是“按已达到基本入住条件进行设定”,鉴定人员一审出庭明确解释了“按已达到基本入住条件进行设定”即俗称的简单装修,丁妍、王华应按照毛坯房鉴定房屋租金。2.鉴定结果不具备法律效力,鉴定人员不能解释何为简单装修,不确定房屋的装修情况就不能确定租金。在报告书第6页,明确说明了未能进入室内进行实地勘察,鉴定租金标准依据不足。庭审中,鉴定人员也明确了应当进入室内进行实地勘察。该报告书第9页鉴定公司认为基本的入住条件必须双气齐全,而法院委托书明确写明了鉴定对象是毛坯房,毛坯房不可能开通煤气和天然气。鉴定公司称报告书估价方法为比较法,但其掌握的租赁市场的什么信息、从哪个租赁市场取得、附近房地产投资回报是什么状况、如何取得的这些状况等均未提到,说明鉴定结论无事实依据。报告书第15页估价结果中提到估价对象的估价结果是要满足全部假设和限制条件的,而第5页和第6页的估价假设只有两个,一般假设和依据不足假设,一般假设第(8)项提到了估价人员对估价对象进行了实地勘察,依据不足假设中又说未能进入室内进行实地勘察,前后矛盾,陈述虚假。3.双方合同约定,因政府原因停工的期间不应计算在延期交房的期限之内,玮竖公司向一审法院提交了44份监理通知以及与之相对应的政府通知。监理通知中明确注明,只有重要监理通知才需要监理工程师签署,玮竖公司提交的一般的监理通知是不需要监理工程师签字的,有监理公司的印章就具备了足够的法律效力,关于政府的通知,均系政府网站打印,政府不可能针对所有工程全部下发加盖政府红色印章的通知。因为政府原因延期交房天数为244天,该244天不应计算在作玮竖公司的违约天数之内。三、原判适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条规定并没有支付违约金的问题,原判以该条法律规定判决支付违约金属于适用法律错误。2.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条的规定,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中,鉴定结论仅是估算价值,丁妍、王华无证据证明其房屋完全满足全部假设和限制条件,估价并非丁妍、王华的实际损失,原判将鉴定报告的估价结果作为丁妍、王华的实际损失错误。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条,法律赋予了人民法院自由裁量违约金数额的权利,丁妍、王华变更后的诉讼请求并未要求法院参照鉴定结果行使自由裁量违约金的权利,而是明确了就是将鉴定结果作为自己的实际损失,其丧失了请求人民法院行使自由裁量权调整违约金的权利,但由于估价非实际损失,其主张不能成立,其诉讼请求应当予以驳回,原判根据上述规定判决玮竖公司向丁妍、王华支付违约金适用法律错误。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定合同约定了违约金的不应当鉴定,原审法院启动鉴定程序违法。四、玮竖公司有新证据证明原审采信的鉴定报告没有法律效力。玮竖公司提供同一评估公司出具的(2019)第276号鉴定估价报告,在庭审中,鉴定人员说对毛坯房进行租金鉴定没有对照物,不好鉴定,但在276号报告中的其中一项就是以合同约定的交房标准下的市场价值进行估价,说明该公司完全有能力对毛坯房的市场租金进行鉴定。关于律师费,尽管丁妍、王华提交了委托代理合同和律师费发票,但其无证据证实委托人将律师费交到了律师事务所。
丁妍、王华辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回玮竖公司的上诉请求,维持一审判决。
丁妍、王华向一审法院起诉请求:1.判令玮竖公司支付逾期交房违约金34688元(计算至交付符合合同约定房屋之日止,暂计至2018年10月31日);2.本案诉讼费用由玮竖公司承担。后丁妍、王华于4月9日将诉讼请求变更为:1.判令玮竖公司支付逾期交房违约金41239元;2.本案诉讼费、保全费、评估鉴定费等实现债权的费用由玮竖公司承担。
一审法院认定事实:2016年11月8日,玮竖公司作为出卖人、丁妍与王华作为买受人签署合同编号销售(字)201629657122号商品房买卖合同及补充协议各壹份,约定丁妍、王华购买由玮竖限公司开发的,坐落于济南市历城区闵子骞路22号的孝和泉韵花园房屋一套,房屋建筑面积为112.52平方米,房屋单价为每平方米17366元,价款为2006815元;约定丁妍、王华购买配套储藏室一个,建筑面积为14.22平方米,单价为每平方米6000元,价款为85320元,以上合计2092135元。合同第八条约定:出卖人应当在2017年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备综合验收备案证明,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;同时如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2.由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化;因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的;市政配套设施与安装的延误(因出卖人过失的除外);3.买受人未能按合同规定时间付款或因买受人其他原因造成的不能如期交房。第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间,分别处理(不做累加)(1)出卖人在本合同规定交付期限届满后30日内向买受人交付房屋的,买受人认可该期间为出卖人交付该商品房的合理顺延时间,出卖人不因此承担延期交房的责任;(2)逾期超过30日但不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第31日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之零点一的违约金,但每月违约金总额不超过2000元,合同继续履行;(3)逾期超过180日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第31日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之零点一的违约金,至交付之日止,违约金累计总额最高不超过总价款的百分之一。第十一条第一款约定:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。若双方发生纠纷诉诸法院时,败诉方除向胜诉方承担责任外,还应承担胜诉方实现债权的费用,包括但不限于律师费用、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。丁妍、王华所购商品房等于2019年1月3日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明(济综验第2019001号)。玮竖公司于当日向王华发出入住通知书,要求其于1月5-6日办理入住手续。丁妍、王华主张其系2019年1月5日收房,玮竖公司对此无异议。丁妍、王华因逾期交房损失等事宜与玮竖公司协商未果诉至法院,
诉讼中,丁妍申请对其所购涉案房屋及所租储藏室2018年1月1日至2019年1月4日的租金进行鉴定。一审法院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司进行评估鉴定,丁妍为此支出评估费2000元。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年4月1日作出鲁广泰评房鉴字(2019)第183号房地产司法鉴定评估报告,认定2018年1月1日至2019年1月4日住宅市场租金总价为38813元,储藏室市场租金总价为2426元,总计41239元。玮竖公司申请鉴定人出庭作证,一审法院依法通知山东广泰土地房地产评估测绘有限公司鉴定人员出庭作证。玮竖公司认为,该鉴定报告严重违法、鉴定结果凭空捏造,鉴定结果无事实及法依据,不应采纳。一审法院经审查认为,山东广泰土地房地产评估测绘有限公司系经一审法院依法委托的有鉴定资质的评估机构,其针对涉案申请所进行的评估鉴定依据充分、理由正当、程序合法且鉴定人员依法出庭作证,故本院对其鉴定结论依法予以认定。玮竖公司所提异议无事实及法律依据,不予采纳。
另查明,玮竖公司提供2016年1月21日至2019年3月6日加盖监理单位山东齐鲁城市建设管理有限公司孝和泉韵监理部印章的监理通知44份及相关政府通知,用以证明涉案工程在此期间停工244日,并主张上述期间不应计算在逾期交房时间内。丁妍对上述证据材料的真实性有异议,认为均系复印件且均非法律法规,不应作为扣减依据。经查,玮竖公司所提供的上述证据材料系复印件,无法证实其真伪且无其他证据相互印证,同时44份监理通知均无监理工程师的签字确认,依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条第二款之规定,依法不予认定。
一审法院认为,本案立案时确定的案由是房屋买卖合同纠纷,经审理查明,本案系丁妍、王华依据商品房买卖合同及补充协议等针对开发商玮竖公司提出的诉讼,其诉讼请求为判令玮竖公司依据商品房买卖合同承担违约责任。故此,依法将本案案由变更为商品房销售合同纠纷。
丁妍、王华与玮竖公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,合法有效。双方当事人应全面履行合同义务,未能履行或未能全面履行的,应按合同约定及法律规定承担相应的法律责任。
关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同约定,出卖人应于2017年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得综合配套验收备案证明,并符合合同约定的商品房、储藏室交付给买受人使用。商品房买卖合同同时约定出卖人未按合同规定的期限将该商品房、储藏室交付买受人使用,应按逾期时间,分别处理;出卖人亦可依据合同约定据实予以延期交房。玮竖公司以政府事由等主张逾期交房244天。经查,玮竖公司所提供的证据材料无法证实其因政府政策等原因停工的事实,故对其此项主张不予支持,即玮竖公司依合同之约定应于2017年12月31日之前交付涉案房屋、储藏室。但玮竖公司直至2019年1月3日才取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明,于2019年1月5日才向丁妍、王华交付涉案房屋等,这已构成违约。依据合同约定及法律规定,玮竖公司应承担自2018年1月1日至2019年1月5日(共计369日)的逾期交房、储藏室的法律责任。商品房买卖合同约定,逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第31日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之零点一的违约金,至交付之日止,违约金累计总额最高不超过总价款的百分之一。据此,依据合同之约定玮竖公司应支付的逾期交房、储藏室违约金为7719.98元(2092135×369÷100000)。丁妍、王华认为合同约定的违约金过低,应依据评估机构确定的租金损失计算违约金,并据此主张违约金41239元。一审法院认为,玮竖公司依据合同约定应付的违约金为7719.98元,这远低于鲁广泰评房鉴字(2019)第183号房地产司法鉴定评估报告所认定的涉案房屋、储藏室2018年1月1日至2019年1月5日期间的租金损失41239元。丁妍、王华以评估报告确定的损失标准计算出的违约金作为其诉讼请求实质是要求按照评估机构确定的租金损失调整合同约定的违约金,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定,依法予以支持。据此,玮竖公司应支付的逾期交房、储藏室违约金为41351.06元(41239÷368×369),丁妍、王华现仅主张41239元,系对自己权利的放弃,依法予以支持。
关于评估费的问题。双方在合同中约定,本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。若双方发生纠纷诉诸法院时,败诉方除向胜诉方承担责任外,还应承担胜诉方实现债权的费用,包括但不限于律师费、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。本案中,丁妍、王华因山东玮竖房地产开发有限公司逾期交房而诉至法院并支出评估费2000元,现其依据约定主张应由玮竖公司承担该费用,符合合同约定,予以准许。判决:限山东玮竖房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付丁妍、王华逾期交房违约金41239元、评估费2000元等共计43239元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元(已减半收取)、财产保全费420元,由山东玮竖房地产开发有限公司负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。玮竖公司提交广泰评估公司出具的鲁广泰评房鉴字(2019)第276号鉴定估价报告原件一份,该估价报告是在案外人张栋良诉玮竖公司逾期交房违约金的案件中出具的,该报告根据双方合同约定交付毛坯房的标准,鉴定出了市场租金价格。而在本案中,同样是该公司,却按照装修标准鉴定市场租金价值,鉴定人员出庭接受质询时明确说明毛坯房无法鉴定。显然本案的鉴定报告内容虚假,不具有法律效力。合同约定是交付毛坯房,丁妍、王华只能要求按毛坯房的市场租金价格主张损失。丁妍、王华质证认为,对证据真实性无异议,但与本案无关,无法证实本案的鉴定报告不当,且按毛坯房标准鉴定不符合常理,玮竖公司迟延一年交房,丁妍、王华租金损失是在其装修好之后向外出租的时间也同样推迟一年。
经审查,丁妍、王华虽对证据的真实性无异议,但因玮竖公司不能如约交房给丁妍、王华造成的损失,系丁妍、王华为解决居住、使用等问题,通过一定方式来弥补失去商品房买卖合同约定的利益替代,其租赁房屋需以能够满足居住条件为前提,该报告以毛坯房为标准鉴定的市场租金价值与本案无关,对该鉴定报告本院在本案中不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认
判决结果
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费830元,由上诉人山东玮竖房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决
合议庭
审判长黄宏伟
审判员李莎莎
审判员尹腾
二〇一九年八月九日
书记员朱俞颖
判决日期
2019-08-09