原告李辉、刘海艳诉被告云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司（以下简称：威鑫公司）、泸西鼎鑫商业运营管理有限公司（以下简称：鼎鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告李辉、刘海艳及共同委托诉讼代理人牛玺雯、刘贤，被告鼎鑫公司之委托诉讼代理人亚自忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告李辉、刘海艳向本院提起诉讼，请求依法判决：一、二被告连带支付租金、违约金121900.5元给二原告：（一）2016年5月1日至2019年4月30日的商铺租金：390452元×10%×3年＝117135.6元。扣除2017年9月4日给付1943元，2018年4月9日给付1843元：117135.6元-1943元-1843元＝113349.6元；（二）自2016年5月1日至付清租金之日止的违约金，其中：2016年5月1日至2018年4月30日的违约金为8550.9元。①2016年5月1日至2017年4月30日的违约金为：390452元×10%×0.2‰／天×730天＝5700.6元。②2017年5月1日至2018年4月30日的违约金为：390452元×10%×0.2‰／天×365天＝2850.3元。二、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年9月21日，二原告与被告威鑫公司签订《认购协议书》、并刷卡交纳了70000元的认筹卡。《认购协议书》约定：原告以390452元认购威鑫公司开发的财富鑫座1栋1层1Ａ140号商铺，原告购买商铺后，威鑫公司自交房之日起以铺面成交价的10%作为年租金，将原告购买的铺面租回统一招商运营管理，租赁期限为五年。原告须与威鑫公司指定公司签订《租赁合同》后方可签订《商品房购销合同》。2014年10月20日，原告按照《认购协议书》第四条第二款约定到威鑫公司售楼部与威鑫公司指定的鼎鑫公司签订《租赁合同》、与威鑫公司签订《商品房购销合同》，并刷卡交纳了100000元的商铺首付款及商铺的维修基金、契税、印花税。《租赁合同》签订后，原告依照合同约定将商铺交给被告鼎鑫公司管理使用，全面履行了合同义务。2015年1月9日，被告鼎鑫公司扣除租赁税后支付2015年5月1日至2016年4月30日期间房租34360元给二原告，之后一直未支付2016年5月1日至2019年4月30日商铺租金给二原告。经二原告多次催要，被告编造理由搪塞，拒不支付租金给二原告。综上所述，被告威鑫公司、鼎鑫公司相互串通，以返租、回购为条件，引诱二原告高价购买其商铺，且长期拖欠二原告租金，损害了二原告的合法权益。两被告应连带向二原告支付租金并承担违约责任。 被告威鑫公司辩称，泸西县财富鑫座是本公司投资开发建设不假，在销售过程中，本公司采取返租、回购等方式进行宣传，而且，在销售之后，切实了履行了相应的义务，并不存在虚假宣传或者强迫交易的情形；为了兑现本公司对各业主的承诺，本公司引进了鼎鑫公司对业主的商铺统一规划、统一承租、统一管理，积极对外招租，并不是与鼎鑫公司相互串通，作出虚假承诺；鼎鑫公司与各业主之间签订了《租赁合同》，从合同的形式到内容均不与本公司发生任何关系，更不存在本公司应当承担任何的责任。综上，案件涉及的是房屋租赁的有关事项，本公司并不是承租方或转出租方，与提起诉讼的业主并不存在租赁合同的权利、义务关系，所以，本公司不是案件的适格被告，也不应当承担任何责任，故而本公司不应当参加诉讼。 被告鼎鑫公司辩称，第一，本案中与原告存在租赁关系的是鼎鑫公司，而非威鑫公司，威鑫公司与鼎鑫公司是不同的主体，也相互不是子公司或者出资成立的公司，两者无关联关系，威鑫公司不是本案的适格主体，不应该承担责任。本案为租赁合同，租赁合同是鼎鑫公司与原告签订的，而非威鑫公司与原告签订，虽然认购协议书上有返租和回购，原告方说买房是冲着威鑫公司，但是这个不符合市场交易，买房是根据标的是否符合其要求而不是根据开发商。至于认购协议书的承诺，作为开发公司，威鑫公司已经完全履行了自己的承诺，由相应的运营公司返租，而不是原告所说的相互串通，且认购协议书上清楚写明，原告签订相应的购房协议后认购协议书即时失效，即便原告拿着也是一张废纸，不动产交易中心登记备案的是购房合同而不是认购协议，所以本案中威鑫公司不存在与鼎鑫公司相互串通、欺诈的情形。所以，依照合同法的相对性原理，与谁发生纠纷只能对谁享有相应的权利。第二，原告的诉讼请求不应当得到全部支持，关于租金的给付期限，合同第五条约定在甲方交满总房款且备案登记后逐年支付，而不是每年的5月1日前支付下一年度的租金。另外，因为合同约定，商铺的租赁税由原告承担，鼎鑫公司仅为代扣代缴的责任，所以应当扣除税收后才为租金的计算方式。对于违约金，不能按约支付租金是因为市场原因导致的，并非被告的自身原因导致，所以不应该由甲方承担违约金。且支付租金的方式是一年期范围内，因为没有约定具体的时间，只要一年内支付都可以。 经审理，本院确认本案事实如下：原告李辉、刘海艳系夫妻，于2009年7月20日登记结婚。2014年10月20日，原告李辉、刘海艳（乙方）与被告威鑫公司（甲方）签订了合同编号为财富鑫座（2014）第107号的《商品房购销合同》及《财富鑫座商品房购销合同协议》各一份，约定：“李辉、刘海艳以390452元购买威鑫公司开发的位于泸西县中枢镇九华路财富鑫座1栋1层1Ａ140号商铺，该房屋建筑面积为23.96平方米，套内建筑面积为16.185平方米。”同日，原告李辉、刘海艳（甲方）与被告鼎鑫公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定：“李辉、刘海艳将其所有的位于九华路财富鑫座1栋1层1Ａ140号商铺（建筑面积为23.96平方米）出租给鼎鑫公司；租赁期限为5年，即2015年5月1日起至2020年5月1日止；甲乙双方特别约定：在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；租金标准：在合同有效期内（即租赁期内）乙方每年支给甲方的租金（税前）为甲方购买该房总价的10%；租金支付方式：在甲方交清总房款及成功办理备案登记的前提下，乙方在租赁期内按合同约定的租金逐年支付给甲方；商铺租赁税由甲方承担；租赁期内无论乙方的经营是盈是亏，甲方均有权按照约定的标准向乙方收取租金；乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按每逾期一日付本年度约定租金的0.2‰向甲方支付违约金。”《租赁合同》签订后，原告依照合同约定将商铺交给被告鼎鑫公司管理使用，全面履行了合同义务。2015年1月9日，被告鼎鑫公司扣除租赁税后支付2015年5月1日至2016年4月30日期间房租34360元给原告，之后一直未再支付商铺租金给原告

一、由被告泸西鼎鑫商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李辉、刘海艳2016年5月1日至2017年4月30日期间的房屋租金人民币39045.2元及违约金（按租金总额的万分之二自2017年5月1日起计算至租金实际付清之日止）。 二、由被告泸西鼎鑫商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李辉、刘海艳2017年5月1日至2018年4月30日期间的房屋租金人民币39045.2元及违约金（按租金总额的万分之二自2018年5月1日起计算至租金实际付清之日止）。 三、驳回原告李辉、刘海艳其他诉讼请求。 四、云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司不承担责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2740元，减半收取计1370元，由被告泸西鼎鑫商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院

审判员方晓奕 二〇一八年八月二日 书记员普雯

2018-08-02